Roszczenie wspólnoty wobec dewelopera

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Roszczenie wspólnoty wobec dewelopera

#1 Post autor: piotrusb » 17-05-2016, 15:17

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 marca 2016 r., sygn. akt VI ACa 62/15.

Wspólnota Mieszkaniowa wniosła pozew o zobowiązanie spółki z o. o. do usunięcia wad i usterek budynków mieszkalnych oraz terenów przyległych do przedmiotowych budynków, stanowiących część wspólną nieruchomości; alternatywnie o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 592 535 zł tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie robót budowlanych polegających na wybudowaniu budynków oraz zagospodarowaniu terenów przyległych do nieruchomości.
Spółka wybudowała łącznie trzy budynki (dwa budynki mieszkalne oraz jeden budynek basenu). Podczas użytkowania budynków powstały lub ujawniły się liczne usterki budowlane wynikające z wadliwego wykonania poszczególnych elementów. Do usunięcia powstałych usterek pozwana była zobowiązana zarówno w oparciu o przepisy dotyczące gwarancji jak i przepisy dotyczące rękojmi, w szczególności w latach 2009 – 2011 w ramach rocznego przeglądu technicznego budynków ujawniono wiele usterek budowlanych występujących zarówno w częściach wspólnych nieruchomości, jak i w innych elementach budynku (takich jak garaż podziemny, klatki schodowe, dach, okolice szybów windowych, korytarze). Część wad zostało usuniętych na koszt spółki (pęknięcia na klatach schodowych, czy nieszczelności basenu), niektóre jednak z nich w ogóle nie zostały uznane przez spółkę, albowiem w jej ocenie zostały one zgłoszone po okresie rękojmi lub dotyczą eksploatacji.

Wyrokiem z dnia 22 października 2014 r. (sygn. akt XXV C 988/11) Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo, rozliczając pomiędzy stronami koszty postępowania. SO zwracając uwagę na poglądy wyrażone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, zaś w szczególności na uchwałę tego Sądu z dnia 23 września 2004r. (sygn. akt III CZP 48/04), w myśl której wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia, stwierdził, iż wspólnota nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń z tytułu wad budowlanych nieruchomości wspólnej, dopóki roszczenia te nie zostaną na nią przelane w drodze umowy cesji zawartej z osobami, którym roszczenia te przysługują. Wobec uprzedniego uznania, iż zawarte przez powodową Wspólnotę umowy cesji są nieważne, brak jest po stronie powoda legitymacji do dochodzenia roszczeń w tym postępowaniu.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, iż skoro Wspólnota dochodziła roszczeń opartych na art. 471 Kodeksu cywilnego winna wskazać, iż roszczenia tego rodzaju zostały na nią przelane oraz zakres takiej cesji. Tymczasem z przedłożonych przez Wspólnotę umów cesji oraz umów ustanowienia i sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych nie wynika w jakim zakresie wierzytelności z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne oraz z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązanie przez spółkę zostały przez poszczególnych właścicieli na Wspólnotę przelane. Brak jest bowiem wskazania wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, w zakresie, w jakim dokonano cesji, brak jest również wskazania tych roszczeń w formie kwotowej. W ocenie Sądu Okręgowego dla skuteczności takiej umowy w jej treści winno zostać wskazane w jakiej wysokości każdemu z właścicieli przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Tym samym powódka nie wykazała, w jakim zakresie przysługuje jej legitymacja czynna do dochodzenia roszczeń w tym postępowaniu. Sąd Okręgowy zaznaczył, że do akt sprawy załączono umowy przelewu wierzytelności dotyczące jedynie 41 z ponad 140 lokali, a zatem z pewnością nie były to udziały odpowiadające 100% nieruchomości wspólnej. Jak zresztą wskazywała sama wspólnota to około 14% roszczeń zostało przelane na Wspólnotę, co jednak nie było możliwe do kategorycznego ustalenia z uwagi na niekompletność aktów notarialnych.

Sąd Apelacyjny częściowo uznał apelację i zasądził od Spółki na rzecz Wspólnoty 69.321,64 zł, oddalając powództwo w pozostałym zakresie. Sąd w uzasadnieniu stwierdził:
W ocenie Sądu Apelacyjnego do praw (i obowiązków) związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną nie wchodzą roszczenia związane z wadami budynku w którym znajdują się lokale właścicieli tworzących tę wspólnotę. Dochodzenie odszkodowania za wady prawne nieruchomości wspólnej wynika wprost z indywidualnych umów zawieranych przez właścicieli lokali – nie zaś przez wspólnotę mieszkaniową - z podmiotem, który zobowiązywał się do wybudowania budynku, ustanowienia i przeniesienia na rzecz nabywców odrębnej własności lokalu (deweloperem). To właśnie właścicielom lokali – nabywcom, służą wobec dewelopera roszczenia związane z wadami nieruchomości wspólnej, przy czym roszczenia te nie podlegają z tej przyczyny, iż budynek (nieruchomość) jest przedmiotem współwłasności jakimkolwiek ograniczeniom. Te argumenty wskazują, iż dochodzenie roszczeń związanych z wadami budynku przekracza zakres zarządzania nieruchomością wspólną. Z drugiej strony przyznanie na rzecz wspólnoty uprawnień do dochodzenia roszczeń przeciwko podmiotowi, który wybudował budynek znacznie utrudniałoby realizację tych roszczeń przez samych właścicieli lokali – prowadziłoby do wniosku o pozbawieniu właściciela możliwości dochodzenia tego rodzaju roszczeń lub też do przyznania możliwości dochodzenia takich roszczeń zarówno właścicielowi lokalu, jak i wspólnocie. Tym samym Sąd Apelacyjny w tym składzie w zasadzie podziela pogląd wyrażony w przytoczonej już przez Sąd Okręgowy uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04), w którym Sąd ten wskazał, iż Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Warto zwrócić także uwagę oraz podzielić pogląd zawarty w innym orzeczeniu Sądu Najwyższego – niepublikowanym wyroku z dnia 15 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 118/08), w którym Sąd Najwyższy wskazał, iż (…) wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością.

W ocenie Sądu Apelacyjnego brak jest co do zasady przeszkód, aby właściciele lokali dokonali na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przelewu służących im wierzytelności, w szczególności co do roszczeń służących im względem przedsiębiorstwa, które było wykonawcą budynku. Wbrew stanowisku Sądu I instancji uznać należy, iż w realiach faktycznych sprawy niniejszej do takich przelewów doszło. (...) Treść złożonych oświadczeń pozwala na niewątpliwe przyjęcie, iż doszło do przeniesienia służących poszczególnym właścicielom lokali roszczeń w całości. Nieprzekonywujące jest tu stanowisko Sądu I instancji, zgodnie z którym w umowach cesji nie wskazano wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, skoro ten udział w nieruchomości wspólnej możliwy był do ustalenia na podstawie innego materiału dowodowego zaoferowanego przez powodową wspólnotę – przede wszystkim na podstawie załączonych do akt sprawy umów ustanowienia odrębnej własności lokali osób, które dokonały takiej cesji, a z których to umów wynika wprost wysokość służącego poszczególnym nabywcom lokali udziału w nieruchomości wspólnej. Nawet jeżeli w stosunku do poszczególnych cesji powstały wątpliwości co do ich skuteczności (np. brak możliwości ustaleń co do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej) należało uznać ewentualną nieskuteczność wyłącznie w tym zakresie. W ocenie Sądu Apelacyjnego brak było też potrzeby uzyskiwania przez powodową Wspólnotę uchwały właścicieli lokali zezwalających na zawieranie poszczególnych umów cesji. Nie sposób uznać, iż zawieranie tego rodzaju umów jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W tym zakresie zwrócić należy uwagę, iż przykładowy zestaw czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazany został w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Ogólnie wskazać należy, iż są to czynności o doniosłym charakterze dla wspólnoty, często rodzące dla wspólnoty nieodwracalne skutki prawne. Tymczasem zawarcie z właścicielem lokalu umowy, której wartość w istocie w nieznacznym stopniu przekracza wartość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu do tak doniosłych czynności nie należy. (...)

W dalszej kolejności zważyć także należy, iż jakkolwiek co do zasady podzielić należy zaprezentowany w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia pogląd, zgodnie z którym wykluczone jest dochodzenie przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielom lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności, jednakże nie sposób nie zwrócić uwagi, iż w realiach faktycznych niniejszej sprawy, wady i usterki dotyczące lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności są w istocie wadami i usterkami dotyczącymi nieruchomości wspólnej – wskazywane wady garażu wielostanowiskowego czy też budynku dotyczą zarówno konstrukcji budynku (takie w szczególności jak przecieki wody przez dylatacje, przedostawanie się wód gruntowych do szybów windowych), jak również związane są z należąca do nieruchomości wspólnej kondygnacją znajdującą się bezpośrednio nad garażem (przecieki z patio przez dylatacje, braki uszczelnień rur przy przejściu przez strop, liczne przecieki w garażach przez ściany i stropy oraz przez posadzkę). Wskazywane zatem wady i usterki są bezpośrednio związane z – najogólniej rzecz ujmując – nieszczelnościami znajdującymi się w częściach budynku nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W takiej sytuacji nie sposób uznać, iż dochodzone przez Wspólnotę w niniejszej sprawie roszczenie w tej części jest roszczeniem związanym wyłącznie z lokalem będącym przedmiotem odrębnej własności.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż zgłoszone powództwo winno być uznane za usprawiedliwione co do zasady. Za Sądem Okręgowym zwrócić jednak należy uwagę, iż powodowa Wspólnota nie dysponowała cesjami pochodzącymi od wszystkich właścicieli lokali. Tymczasem żądanie zgłoszone jako pierwszoplanowe - roszczenie usunięcia wad budynków mieszkalnych oraz terenów przyległych do przedmiotowych budynków stanowiących część wspólną ma charakter jednolity i niepodzielny, co prowadzić musi do wniosku, iż nie jest możliwym nakazanie usunięcia wad w części. W istocie uwzględnienie tak zgłoszonego żądania byłoby możliwe jedynie wówczas, gdyby uznać, iż dochodzenie takiego roszczenia jest czynnością zachowawczą. Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W tym zakresie – podzielając pogląd zawarty w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r. (I CSK 118/08) – zważyć należy, iż dochodzenie roszczeń odszkodowawczych nie może być zaliczone do czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Wreszcie zwrócić należy uwagę, iż żądanie to (...) w ogóle nie nadawałoby się do ewentualnego wykonania. W celu umożliwienia wykonania tak sformułowanego żądania należało doprecyzować za jakiego rodzaju wady odpowiada pozwany, a tym samym do usunięcia jakich wad i usterek jest zobowiązany. Wniosek apelacyjny jest w tym zakresie dalece nieprecyzyjny. W ocenie Sądu Apelacyjnego tego rodzaju doprecyzowanie dokonane przez Sąd mogłoby prowadzić do orzeczenia ponad żądanie, a tym samym do nieuprawnionego naruszenia zakazu wynikającego z art. 321 k. p. c.

W takiej sytuacji zwrócić należy uwagę, iż brak jest przeszkód do uwzględnienia wskazywanego jako alternatywne, a w istocie ewentualnego roszczenia zapłaty wskazanej kwoty pieniężnej jako odszkodowania za nienależyte wykonanie robót budowlanych. Oczywiście roszczenie to jest możliwe do uwzględnienia jedynie w zakresie, w jakim właściciele lokali przelali na powodową Wspólnotę służące im z tego tytułu roszczenia. Na podstawie materiału dowodowego zaoferowanego przez powoda, a to niekwestionowanych kopii umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz w świetle przedstawionej przez powoda listy właścicieli nieruchomości, pomijając cesje wątpliwe – to jest np. takie, w które dokonane zostały przez jednego z kilku współwłaścicieli - ustalić należało, iż wspólnota dysponuje cesjami pochodzącymi od właścicieli lokali, które łącznie obrazują udział w wysokości 31,04%. Podzielając prawidłowo dokonane w tym zakresie przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, z których wynikało, iż wartość robót budowlanych koniecznych do wykonania wynosi 223 330 zł brutto (206 787 zł netto) na rzecz powoda zasądzić zatem należało kwotę 31,04% z 223 330 zł, czyli 69 321,64 zł.(...)

Porównanie kwoty zasądzonej (69 321,64 zł) do kwoty dochodzonej prowadzi do wniosku, iż Wspólnota wygrała postępowanie w 11,66%, zaś przegrała w 88,34%. W takiej sytuacji koszty postępowania pierwszoinstancyjnego – stosownie do art. 100 k. p. c. powinny zostać stosownie rozdzielone.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-03_005
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Roszczenie wspólnoty wobec dewelopera

#2 Post autor: elmaz » 17-05-2016, 15:59

piotrusb pisze:Porównanie kwoty zasądzonej (69 321,64 zł) do kwoty dochodzonej prowadzi do wniosku, iż Wspólnota wygrała postępowanie w 11,66%, zaś przegrała w 88,34%.
I tu - w mojej ocenie - wysoki sąd pos...rało. Bo inaczej nie da się tego skomentować.

Znam podobny przypadek - tam wspólnota - wskutek takiego właśnie wyliczenia, wygrała proces i zamiast odstać odszkodowanie musiała dopłacić do interesu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Roszczenie wspólnoty wobec dewelopera

#3 Post autor: piotrusb » 17-05-2016, 16:09

I tak mieli szczęście, że koszty postępowania nie były drastycznie wysokie i wspólnota ma zapłacić 5 022,52 zł. W sprawie mojej wspólnoty same koszty to prawie 60 000 zł.

Inna kwestia, ze koszty sądowe trzeba zapłacić i to w relatywnie krótkim terminie, a wyegzekwowanie nawet zasądzonej prawomocnie kwoty może być bardzo trudne i długotrwałe.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”