Wyodrębnienie pomieszczenia, a zgoda pozostałych właścicieli

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 17 marca 2016r., sygn. akt I C 1173/15.

Powodowie podnieśli, że są właścicielami większości odrębnych lokali na nieruchomości, na której jest znajduje się także lokal pozwanej. Kwestionowanym oświadczeniem pozwana wydzieliła ze swojego lokalu pomieszczenie przynależne nadając mu status odrębnej nieruchomości. Nie uzyskała jednak zgody pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Sąd ustalił, że oświadczenie pozwanej o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych, złożone w formie aktu notarialnego jest nieważne.

W próżnię trafiał argument pozwanego, zgodnie z którym nie doszło do podziału lokalu, ponieważ wyodrębniona piwnica nie była z nim funkcjonalnie powiązana.

Zgodnie z przepisami art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali pomieszczenia przynależne a w szczególności piwnice są bowiem częściami składowymi lokalu będącego odrębną nieruchomością nawet jeśli do niego nie przylegają albo znajdują się w innym budynku na nieruchomości macierzystej. W rezultacie pomieszczenie przynależne stanowi zawsze część lokalu, ponieważ z mocy prawa, jest jego częścią składową.

Skoro zaś ustawodawca przesądził, że pomieszczenie przynależne stanowi część składową lokalu, to jego wyodrębnienie następuje przez podział lokalu w rozumieniu art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Odmienna interpretacja nie daje się przy tym pogodzić z zasadami logicznego rozumowania. (...)

...kwestia przekonania administratora nieruchomości oraz notariusza, który przyjął oświadczenie pozwanej nie mają żadnego znaczenia w sprawie. Ich nieuzasadniona praktyka nie wpływa bowiem na brzmienie obowiązującego prawa. Z kolei fakt założenia księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu także nic nie zmienia. Księga wieczysta jest bowiem wyłącznie rejestrem, w którym ujawnia się treść kwalifikowanych dokumentów a problem rękojmi wiary publicznej nie powstał w okolicznościach procesu.
Także fakt stwierdzenia samodzielności spornej piwnicy przez Prezydenta Miasta nie przesądzał sprawy. Uzyskanie zaświadczenia jest bowiem wstępnym warunkiem formalnym wyodrębnienia lokalu i nie może zastępować czynności opisanych w art. 7 i n. w związku z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali.

Nie podlega dyskusji, że zgoda, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali nie stanowi w ogóle czynności zarządu nieruchomością wspólną i nie jest wobec tego kompetencją wspólnoty mieszkaniowej. Połączenie i podział lokali dotyczy bowiem nieruchomości lokalowych, a nie nieruchomości wspólnej. Umiejscowienie analizowanego przepisu jako jednostki redakcyjnej unormowania poświęconego czynności zarządu nieruchomością wspólną jest zatem niefortunne i wyklucza odwoływanie się do argumentum a rubrica. W rezultacie uchwała, o której mowa, jest czynnością prawną innego rodzaju, niż uchwały wymienione w art. 22 ust. 2 i 3 ustawy.

Powyższa konstatacja implikuje stwierdzenie, że na gruncie art. 22 ust. 4 w grę wchodzi zgoda osób trzecich, co z kolei oznacza konieczność stosowania art. 63 k.c.
Z tego powodu zgoda musi być podjęta w formie aktu notarialnego. Czynności zmierzające do powołania nowej nieruchomości lokalowej, poza orzeczeniem sądu, wymagają bowiem tej formy, co expressis verbis wynika z art. 7 ust. 2 i 10 zd. 2 ustawy o własności lokali. W tym miejscu wypada zauważyć, że co do zasady oświadczenie woli może być złożone w dowolnej formie (art. 60 k.c.). Zachowanie formy szczególnej czynności prawnej wymaga natomiast dokonana takich czynności konwencjonalnej, które w świetle obowiązującego prawa czynią zadość stawianym jej wymogom. Czynność prawa dokonana bez zachowania kwalifikowanej formy jest natomiast nieważna, jeżeli nie chodzi tylko o formę pisemną i brak jest przepisów szczególnych. Unormowania takie w przypadku wyodrębniania lokali w osobne nieruchomości nie obowiązują a zastrzeżenie formy aktu notarialnego zostało sformułowane ad solemnitatem. Naruszenie wymaganej przez art. 63 § 2 k.c. formy pochodnej wyrażenia zgody, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, skutkuje więc jej nieważnością. (...)

...wprowadzenie przez ustawodawcę wymogu uzyskania zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej na podział lokalu, który został z niej wyodrębniony niewątpliwie stanowi istotne ograniczenie własności. Ratio legis takiego unormowania, zwłaszcza w sytuacji, w której podział nie powoduje konieczności przebudowy nieruchomości wspólnej i nie ma wpływu na wielkość udziałów współwłaścicieli jest wątpliwa. Problem zgodności stanu prawnego z konstytucją nie powstaje jednak, ponieważ ustawodawca zagwarantował osobie, która zamierza podzielić swój lokal, a nie uzyskuje zgody pozostałych właścicieli nieruchomości macierzystej, środki ochrony jej praw.
Mianowicie zainteresowany może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd (art. 22 ust. 4 zd. 2 ustawy o własności lokali). Nie ma więc ani teoretycznie, ani praktycznie groźby nadmiernej i nieuzasadnionej ingerencji we własność pozwanej. Nie skorzystał ona bowiem jeszcze z uprawnienia, o którym mowa w powołanym ostatnio przepisie. (...)
Z uwagi na ustawowe uzależnienie podziału lokalu od zgody pozostałych właścicieli oświadczenie pozwanej, złożone bez tej zgody, stanowiło czynność prawną kulejącą. Nie ulegało jednak wątpliwości, że powodowie zgody odmówili o czym świadczy chociażby oparcie powództwa na tej podstawie. Jak była już mowa, oświadczenie o odmowie wyrażenia zgody nie wymaga zachowania żadnej formy i może być wyartykułowane w dowolny sposób. (...)
Odmowa wyrażenia zgody skutkuje natomiast tym, że negotium claudicans traci dotychczasowy status i staje się nieważna. Dzieje się tak jednak z uwagi na zakończenie stanu zawieszenia czynności prawnej a nie z uwagi na sprzeczność z prawem ad initio, o która chodzi w art. 58 § 1 k.c.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-17_001