Dzierżawa działki przez wspólnotę

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Elblągu z dnia 23 grudnia 2015 r., sygn. akt I Ca 403/15.

Gmina zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową umowę najmu, nazwaną umową dzierżawy, części działki. Nieruchomość została oddana do odpłatnego używania, z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe związane z zagospodarowaniem terenu dla potrzeb mieszkańców budynków, a w szczególności związanych z realizacją miejsc postojowych z elementami zieleni osiedlowej i małej architektury, z wyłączeniem prowadzenia inwestycji związanych z budową obiektów garażowych. Prezydent Miasta wniósł o ustalenie istnienia umowy dzierżawy gruntu zawartej między Gminą a Wspólnotą Mieszkaniową. W ocenie sądu rejonowego powództwo należało uwzględnić. Sąd Okręgowy orzekający w II instancji zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo stwierdzając w uzasadnieniu:

W okolicznościach niniejszej sprawy nie było podstaw do uwzględnienia przez Sąd Rejonowy powództwa Prezydenta Miasta E. o ustalenie istnienia umowy zawartej przez Wspólnotę Mieszkaniową z Gminą M. E., dotyczącej najmu nieruchomości sąsiedniej, na potrzeby prowadzonego postępowania podatkowego, a zatem na podstawie art. 199 a § 3 Ordynacji Podatkowej. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z dowodów zgromadzonych w toku postępowania wynikają wątpliwości co do istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, z którym związane są skutki podatkowe, organ podatkowy występuje do sądu powszechnego o ustalenie istnienia lub nieistnienia tego stosunku prawnego lub prawa.

Przywołany przepis daje zatem możliwość organowi podatkowemu wystąpienia z powództwem o ustalenie, jeżeli w wyniku przeprowadzonego postępowania podatkowego pozostały niedające się usunąć wątpliwości co do istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, z którym związane są skutki podatkowe (w niniejszej sprawie – ustalenie podatnika podatku od nieruchomości). Oceniając ważność umów pomiędzy Gminą M. E. a Wspólnotą Mieszkaniową, Sąd pierwszej instancji rozważał czy i w jakim zakresie wspólnota mieszkaniowa może zawierać umowy odnoszące skutek w postaci nabycia prawa i obowiązków do własnego majątku, nie zaś do majątku właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości

Rozstrzygając kwestię sporną Sąd Rejonowy oparł się przede wszystkim na uchwale Sądu Najwyższego podjętej w składzie 7 sędziów, mającej moc zasady prawnej, w której wywodzono z jakich przyczyn wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Słusznie podnosi się w apelacji, że Sąd pierwszej instancji, przywołując argumentację Sądu Najwyższego, pominął tą jej część, w której wyjaśnia się, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. W uchwale Sąd Najwyższy wskazuje, iż przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego przypadku Sąd Najwyższy uznał, że należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.

W niniejszej sprawie przedmiotem umowy najmu jest nieruchomość sąsiednia. Taka sytuacja faktyczna była natomiast przedmiotem oceny Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt V CSK 143/08. Ze stanowiskiem wyrażonym w tym orzeczeniu Sąd Rejonowy nie zgodził się, błędnie uznając, że pozostaje ono w opozycji do przywołanej wcześniej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07. Stanowisko Sądu pierwszej instancji obarczone jest błędem, gdyż w wyroku tym Sąd Najwyższy konsekwentnie powtarza argumentację, wedle której wspólnota mieszkaniową jest osobą ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy własności lokali i ograniczonej do praw i obowiązków związanych z zarządzeniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane rozszerzająco. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że dla skutecznego zawarcia umów najmu nieruchomości – jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu – wymagana była uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do dokonania tej czynności, co wynika wprost z przepisów ustawy o własności lokali. Art. 22 ust. 2 u.w.l. stanowi bowiem, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W ust. 3 cyt. przepisu wymienia się czynności przekraczające zwykły zarząd, jednakże katalog ten ma charakter przykładowy, na co wskazuje zwrot ,,w szczególności”. Kierując się dotychczasowym orzecznictwem można przyjąć, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zwykły zarząd (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 25 kwietnia 013 r. , I A Ca 56/12). W niniejszej sprawie, jak wynika z analizy akt postępowania podatkowego, zarządca nie dysponował skuteczną zgodą udzieloną przez właścicieli lokali, która uprawniałaby ją do zawarcia w imieniu Wspólnoty umowy najmu. (...)

Brak prawidłowej uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umowy skutkuje stwierdzeniem, że jest ona nieważna, jako sprzeczna z ustawą.

Z tych względów Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo...

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-23_001