Remont i kredyt w małej wspólnocie

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Remont i kredyt w małej wspólnocie

#1 Post autor: piotrusb » 14-04-2016, 09:33

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie z dnia 23 marca 2016 r., sygn. akt IV Ca 1184/15.
Nie ulega wątpliwości, że Wspólnota Mieszkaniowa stanowi tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, bowiem liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (znajduje się tam sześć lokali). Na marginesie należy wskazać, że lokalami, o których mowa w przepisach art. 19 i art. 20 u.w.l., są wszystkie samodzielne lokale spełniające warunki techniczne, umożliwiające ich wyodrębnienie, choćby nie zostały jeszcze prawnie wyodrębnione.

Nie zostało wykazane, że właściciele tworzący tę Wspólnotę Mieszkaniową określili sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub, by później zawierali umowy w tym przedmiocie, w wymaganej formie aktu notarialnego. Oznacza to, że przedmiotowa Wspólnota jest zarządzana na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym - zarząd rzeczą wspólną odbywa się przez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli. Powyższego modelu zarządzania nie narusza fakt powołania zarządu w osobach M. R. i B. G.. Zarząd ten nie stanowi bowiem zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. Z okoliczności sprawy wynika, że został on powołany niejako do pomocy w obsłudze bieżących spraw Wspólnoty, a wszelkie czynności podejmuje dopiero po uzyskaniu zgody współwłaścicieli. Co więcej, sposób jego działania nie został określony w przepisanej formie aktu notarialnego.

Odesłanie w art. 19 u.w.l. do odpowiedniego stosowania przepisów o współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego wskazuje, że we Wspólnocie Mieszkaniowej uchwały dla swej skuteczności powinny być podejmowane jednogłośnie w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.), a w pozostałych przypadkach - większością głosów (art. 201 k.c.).

W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych ustawodawca nie określił katalogu czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W orzecznictwie przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu stanowi przede wszystkim bieżące administrowanie nieruchomością - bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością (zob. uchwała SN z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/2002). Nie ulega wątpliwości, że zaciągnięcie kredytu o znacznej wartości nie jest przejawem bieżącego administrowania nieruchomością, a zatem przekracza zakres zwykłego zarządu.

Art. 199 zd. 2 k.c. stanowi, że w braku zgody na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu właściciele, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Z treści tego powołanego przepisu w jednoznaczny sposób wynika, że z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu muszą wystąpić sami współwłaściciele. Do wystąpienia z takim wnioskiem nie ma legitymacji zarząd powołany przez współwłaścicieli.

W przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania art. 24 u.w.l., zgodnie z którym w braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Przepis ten, co do zasady, odnosi się do zarządu nieruchomością wspólną w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie może mieć on zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy współwłaściciele lokali tworzących taką wspólnotę w umowie przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l. ustalą, że zarząd nieruchomością wspólną będzie prowadzony na zasadach określonych w przepisach art. 21 i dalszych tej ustawy, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Powyższe prowadzi do przekonania, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie miał legitymacji do wystąpienia z wnioskiem w niniejszej sprawie. Z uwagi jednak na okoliczność, że w toku postępowania, do wniosku Zarządu przyłączyli się właściciele, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej połowę, podlegał on merytorycznemu rozpoznaniu.

Zgodnie z treścią art. 199 k.c., rozpatrując wniosek współwłaścicieli o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, sąd powinien mieć na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Rozważenie obu tych czynników w przedmiotowej sprawie przemawia za uwzględnieniem apelacji i oddaleniem wniosku.

Sąd Okręgowy podziela podniesiony w apelacji zarzut, iż wnioskodawca nie przedstawił rzetelnych informacji na temat stanu technicznego budynku położonego i zakresu planowanych w tym budynku prac remontowych. Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowlane obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia.

Ostatnia taka kontrola budynku mieszkalnego miała miejsce w styczniu 2010 roku, stąd sformułowane w jej wyniku wnioski i zalecenia, dotyczące wykonania prac remontowych, trudno uznać jako aktualne. Zakres planowanych remontów nie został dotąd uzgodniony, co przyznawali sami wnioskodawcy. (...)

Jako uzasadnione należy ocenić zastrzeżenia apelującej co do objęcia zakresem prac remontowych wymiany okien piwnicznych w lokalu użytkowym należącym do miasta. Bez wątpienia wymiana tych okien powinna zostać wykonana na koszt właściciela tego lokalu i nie powinna obciążać pozostałych członków Wspólnoty.

Sąd Okręgowy nie podziela natomiast stanowiska, iż remont balkonów powinien zostać wykonany na koszt właścicieli poszczególnych lokali. Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem, pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego należy rozumieć tę tylko część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwienie zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (por. uchwała SN z dnia 07 marca 2008 r., III CZP 10/08).

Nie kwestionując potrzeby wykonania przynajmniej części prac określonych przez wnioskodawców, nie sposób nie zauważyć, że działania Zarządu zmierzają do uzyskania kredytu w wysokiej kwocie, mogącej oddziaływać zarówno na sprawność zaspokajania przez Wspólnotę bieżących potrzeb remontowych, jak i na wieloletnie osłabienie zdolności Wspólnoty do uzyskania kolejnego kredytu. Perspektywa niemalże 20 lat dokonywania spłaty jest wyjątkowo odległa. Występujący o udzielenie zgody Zarząd Wspólnoty podejmuje działania, które mogłyby wpłynąć na jej funkcjonowanie w okresie jednego pokolenia.

Wbrew twierdzeniom wnioskodawców nie można poczynić wiarygodnego zapewnienia, że kredyt będzie spłacany wyłącznie z części zaliczek na fundusz remontowy. Nie sposób bowiem wykluczyć zaistnienia bieżących potrzeb, wymagających natychmiastowego zaspokojenia, a wpływających na proporcje w sposobie podziału środków uzyskanych z zaliczek. Założeniem Zarządu jest, że w okresie spłaty kredytu, należności będą uiszczane terminowo przez wszystkich zobowiązanych. Tymczasem w długim okresie spłaty trudno przyjąć taką przesłankę, bez ryzyka zaistnienia sytuacji, w której trudności związane z dokonaniem spłaty rat kredytu doprowadzą do konieczności zmiany wewnętrznego sposobu pobierania należności lub do poważnych konsekwencji postawienia należności w stan natychmiastowej wymagalności. Zmiana wysokości zaliczek, która obecnie jest argumentem mającym uzasadnić niekłopotliwość skutków pobrania kredytu na tak długi okres i w tak dużej kwocie, nie jest zatem czynnikiem pewnym na tyle, by mogła przemawiać za zaaprobowaniem wniosku.

Zarząd Wspólnoty nie przedstawił ponadto racji, wskazujących na konieczność przeprowadzenia niejako jednorazowo prac w tak szerokim zakresie. Należałoby rozważyć stopniowe finansowanie prac remontowych i chociaż nie byłoby w takim przypadku wykluczone wsparcie środkami uzyskanymi z kredytu, jednak nie w tak dużej sumie i w tak odległej perspektywie czasowej jego spłaty.

Należy również zauważyć, że wnioskodawcy nie wykazali, by to Bank (...) S.A. w W. proponował najlepsze warunki kredytowania remontu. Nie przedstawili konkurencyjnych ofert kredytu, nie wskazywali nawet, żeby zapoznawali się z takimi ofertami. Bez takiego wykazania trudno uznać, że wyrażenie zgody przez Sąd (wprawdzie o charakterze wyłącznie upoważniającym) powinno nastąpić ze wskazaniem tego konkretnie Banku. Co więcej, ze złożonej przez wnioskodawców dokumentacji wynika, iż dotychczas nie ustalono warunków umowy kredytu, w tym tak podstawowych, jak wysokość oprocentowania kredytu. W uchwale wskazano jedynie, że oprocentowanie kredytu będzie „zgodne z zasadami obowiązującymi w Banku”. Wysokości oprocentowania nie potrafił też wskazać administrator Wspólnoty, przesłuchiwany na tę okoliczność na rozprawie . Powyższe oznacza, że przedłożona do akt sprawy symulacja spłaty kredytu ma charakter jedynie przykładowy. Wnioskodawcy nie wykazali też, że zabezpieczeniem kredytu będzie jedynie przeniesienie rachunku funduszu remontowego do Banku oraz cesja polisy ubezpieczeniowej budynku na rzecz Banku. Powyższe twierdzenie budzi wątpliwości choćby z uwagi na treść uchwały, zgodnie z którą członkowie Wspólnoty wyrażają zgodę na poddanie się egzekucji według art. 97 Prawa bankowego.

Sąd Okręgowy zauważa również, że wnioskodawcy nie wykazali, by prowadzili negocjacje z wykonawcami robót budowlanych i uzyskali od nich oferty cenowe. W tej sytuacji nie jest możliwe ustalenie, czy przedłożona jedyna oferta na wykonanie prac termomodernizacyjnych jest korzystna z punktu widzenia interesu członków Wspólnoty, tym bardziej, że zawiera ona ogólne dane i nie została poprzedzona wykonaniem szczegółowego kosztorysu.

W ocenie Sądu Odwoławczego, dopiero szczegółowe rozeznanie zakresu prac i ich kolejności, wynikającej z różnego stanu poszczególnych części budynku, jak również koniecznych kosztów oraz warunków uzyskania kredytu, mogłoby pozwolić na stwierdzenie, w jakiej kwocie i na jakich zasadach kredyt powinien być zaciągnięty.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-23_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Remont i kredyt w małej wspólnocie

#2 Post autor: irenalo » 14-04-2016, 10:27

Powyższe twierdzenie budzi wątpliwości choćby z uwagi na treść pkt 8 uchwały nr 5/01/2012, zgodnie z którym członkowie Wspólnoty wyrażają zgodę na poddanie się egzekucji według art. 97 Prawa bankowego.
Inaczej bank nie udzieliłby kredytu. W przypadku tzw. małych wspólnot umowę o kredyt podpisują wszyscy właściciele lokali.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”