Dobudowa lokalu, a ustanowienie odrębnej własności

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Dobudowa lokalu, a ustanowienie odrębnej własności

#1 Post autor: piotrusb » 12-04-2016, 10:55

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2016 r., sygn. akt: I C 533/15.

Powódki były współwłaścicielkami lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Zgodnie z treścią księgi wieczystej, należący do nich lokal posiadał powierzchnię 73,55 m2, przynależą do niego 2 piwnice, zaś związany z nim udział we współwłasności wynosi ½. W rzeczywistości, jak podkreśliły powódki, ich rodzice dobudowali do budynku mieszkalnego przybudówkę o powierzchni 22 m2 i tym samym rozbudowali lokal mieszkalny i budynek mieszkalny. Tym samym, zdaniem powódek, nastąpiła zmiana wysokości udziałów przysługujących obecnie stronom w części wspólnej. W związku z tym powódki wniosły o zobowiązanie pozwanej - właścicielki drugiego lokalu w tej (małej) wspólnocie do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „...w związku z rozbudową lokalu mieszkalnego i rozbudową budynku mieszkalnego poprzez dobudowanie przybudówki o powierzchni 22 m2 oraz wynikłym z rozbudowy powstaniem nowej nieruchomości lokalowej i związaną z tym zmianą wysokości udziałów w prawach związanych z własnością poszczególnych lokali we współwłasności części wspólnych budynku mieszkalnego i innych urządzeń niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w prawie własności gruntu, na którym znajduje się budynek, objętych księgą wieczystą ustanawiam, na podstawie przepisu art. 7 i 8 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. na rzecz H. B. i B. S. [powódek] odrębną własność lokalu mieszkalnego o powierzchni 161,79 m2 i określam, że z własnością nowo powstałego lokalu mieszkalnego związany będzie udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wnoszę o ujawnienie w dziale II księgi wieczystej, że właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...), objętego księgą wieczystą nr (...) przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu, wynoszący (...) części". Jak wskazała strona powodowa, pozwana nie godziła się na podpisanie stosownej umowy w formie aktu notarialnego, w związku z czym zaistniała konieczność zgłoszenia żądania o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli (art. 64 k.c.). Sąd oddalił powództwo stwierdzając w uzasadnieniu:
Z punktu widzenia niniejszej sprawy najistotniejszym jest jednak, że przepis art. 64 k.c. nie stwarza samoistnej podstawy do kreowania obowiązku wyrażenia oświadczenia woli, a jedynie określa skutki prawne wynikające ze stwierdzenia tego obowiązku, którego źródłem są określone stosunki materialno-prawne. Zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia woli musi zatem wynikać albo z przepisu ustawy, albo z treści czynności prawnej (np. roszczenie kontrahenta umowy przedwstępnej, realizacja prawa odkupu, zobowiązanie do przyjęcia w poczet spółdzielni). Powstanie takiego obowiązku oznacza uzyskanie przez osobę uprawnioną do odbioru świadczenia prawa podmiotowego do żądania jego złożenia, przy czym prawo to ma postać roszczenia. Powyższe oznacza natomiast, że strona powodowa żądająca zobowiązania drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o określonej treści, obowiązana jest w pierwszej kolejności wykazać źródło swojego uprawnienia, a jednocześnie obowiązek pozwanego do złożenia takiego oświadczenia (art. 6 k.c.). (...)

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę wyżej opisane stanowisko powódek nie może skutkować przyjęciem, że po stronie pozwanej istnieje obowiązek zawarcia umowy o treści wskazanej w pozwie, a tym samym że powódki posiadają roszczenie o zawarcie takiej umowy. W realiach niniejszej sprawy Sąd nie dopatrzył się jakiejkolwiek podstawy prawnej, która stanowiłaby źródło obowiązku pozwanej do podpisania umowy zmierzającej nie tylko do zmiany określenia przysługujących jej udziałów w nieruchomości wspólnej, lecz także do zmiany określenia powierzchni lokali mieszkalnych wraz z przynależnościami (z uwzględnieniem okoliczności podanych poniżej).

Nie sposób zgodzić się przy tym ze stanowiskiem powódek, że roszczenie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w postaci zawarcia spornej umowy wynika z treści art. 7 ustawy o własności lokali. Przepis powyższy określa, w jaki sposób może dojść do ustanowienia odrębnej własności lokalu, a mianowicie w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Z brzmienia powyższego przepisu nie można jednak wysnuć wniosku, że po stronie pozwanej istnieje obowiązek zawarcia umowy zmierzającej do ustanowienia odrębnej własności nowego lokalu i jednocześnie do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

Dla porównania, obowiązek zawarcia umowy o przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu wynika wprost z treści innych przepisów, a mianowicie z art. 1 i art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czy też z art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Wspomniane przepisy prawa, w odróżnieniu od powoływanego przez powódki art. 7 ustawy o własności lokali, jednoznacznie upoważniają osobę zainteresowaną ustanowieniem na jej rzecz prawa odrębnej własności lokalu do zgłoszenia roszczenia zawarcia umowy przenoszącej własność takiego prawa, a tym samym do żądania zobowiązania drugiej strony do złożenia oświadczenia woli odpowiadającego treści takiej umowy.(...)

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że Sąd nie wyklucza konieczności uregulowania spornej kwestii, niemniej jednak zaistniały spór nie może zostać rozstrzygnięty w trybie art. 64 k.c. Jak już bowiem wcześniej wskazano, brak jest takiego przepisu ustawy lub zapisu umownego, który stanowiłby źródło roszczenia powódek zmuszającego pozwaną do zawarcia spornej umowy. Już z powyższych względów, wobec braku podstaw z art. 64 k.c., powództwo podlegało oddaleniu. (...)

...podkreślenia wymaga, że sposób określenia żądania pozwu jest nieprawidłowy i nie może odnieść zamierzonego przez powódki celu podjętych działań. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy, wraz z dokonaniem wpisu prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, samodzielny lokal mieszkalny staje się szczególnego rodzaju rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c. Wprawdzie ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania nadbudowy lub przebudowy nieruchomości, jednak do powstania nowego (większego) samodzielnego lokalu mieszkalnego może dojść dopiero po ustanowieniu jego odrębnej własności (niezbędny jest wpis w księdze wieczystej). W tej sytuacji zakończenie prac budowlanych nie powoduje automatycznego powstania odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Oczywistym jest przy tym, że w takiej sytuacji do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy musi dojść w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokal i wraz ze zmianą dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości wspólnej.

Wątpliwości zgłoszone w omawianej sprawie (pytaniu prawnym) sprowadziło się zatem do rozstrzygnięcia, czy przebudowa (nadbudowa) dotychczas istniejącego lokalu mieszkalnego automatycznie powoduje jego wygaśnięcie, a w jego miejsce powstaje odrębna własność nowego lokalu mieszkalnego. Rozstrzygając omawianą kwestię Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu może dojść, gdy zniszczeniu ulegnie budynek lub jego część, w której znajdował się samodzielny lokal mieszkalnych bądź też w przypadku połączenia samodzielnych lokali. Jak słusznie jednak podkreślił Sąd Najwyższy: „Nie można jednak przyjąć, żeby samo przystąpienie, przeprowadzenie i zakończenie robót budowlanych prowadzących do przyłączenia do samodzielnego lokalu mieszkalnego jakichś części nieruchomości wspólnej powodowało wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu, którego przedmiotem jest samodzielny lokal mieszkalny podlegający przebudowie wraz z nieruchomością wspólną. Czynności techniczne, które zostały podjęte w związku z taką przebudową, mają charakter odwracalny w tym sensie, że właściciel samodzielnego lokalu, który je podjął, może być zmuszony do przywrócenia na nieruchomości stanu poprzedniego, czyli do ograniczenia swego władania do obszaru w budynku odpowiadającego samodzielnemu lokalowi mieszkalnemu, do którego ogranicza się jego prawo powstałe przez wpis do księgi wieczystej. Podjęcie takich działań przeciwko właścicielowi lokalu będzie uzasadnione wtedy, jeżeli okaże się, że przebudowa części wspólnych budynku i samodzielnego lokalu przeprowadzona została wbrew prawu budowlanemu albo bez zezwolenia wspólnoty mieszkaniowej, i gdy nie dojdzie do przeniesienia na właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego zajętej przez niego powierzchni tej nieruchomości oraz do wpisu ustanowionej odrębnej własności lokalu powstałego przez przebudowę, w miejsce wygasającego a przysługującego mu dotąd prawa odrębnej własności lokalu".
http://orzeczenia.olsztyn.so.gov.pl/con ... -01-29_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”