Roszczenie właściciela o budowę windy

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 29 grudnia 2015 r., sygn. akt XII C 1592/14.

Powódka domagała się upoważnienia jej do dokonania na podstawie art. 480 § 1 kc na koszt pozwanej wspólnoty mieszkaniowej czynności polegającej na wykonaniu windy zewnętrznej w budynku wraz z wszystkimi niezbędnymi pracami budowlanymi związanymi z realizacją tej inwestycji oraz uzyskaniem wszelkich pozwoleń i innych dokumentów niezbędnych do realizacji tego przedsięwzięcia. Wartość przedmiotu sporu powódka określiła na kwotę 250.000 zł. Uzasadniając swoje stanowisko powódka podała, że wywodzi swoje roszczenie z zobowiązania do wybudowania windy, jakie wobec niej podjęła wspólnota w formie ustnej oraz do jakich zobowiązała się w uchwałach. Zarząd wspólnoty zobowiązał się, według powódki, do przekazania środków pochodzących ze sprzedaży jej lokalu na fundusz remontowy, a następnie wykorzystanie tych środków na inwestycję polegającą na budowie windy zewnętrznej w budynku. Powódka podnosiła także, że budowa windy był warunkiem, jaki postawiła ona wspólnocie i gdyby nie przekonanie o planowanej inwestycji, nie podjęłaby decyzji o zakupie lokalu w tym budynku. Sąd oddalił powództwo stwierdzając w uzasadnieniu:

Przede wszystkim wskazać należy, że umowy zawarte przez Zarząd pozwanej z powódką nie ustanawiały po stronie Wspólnoty prawnie skutecznych zobowiązań do domagania się przez powódkę budowy windy. Żadna z tych umów nie zawierała zobowiązania pozwanej wobec powódki do wybudowania windy zewnętrznej. Brak także dowodów na to, aby realizacja tej inwestycji była przez powódkę stawiana jako warunek zakupu lokalu mieszkalnego. Chociaż w myśl art. 157 § 1 k.c., zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości pod warunkiem byłoby nieważne, co w sposób oczywisty uniemożliwiało powódce domaganie się umieszczenia takiego zapisu, to brak jest innych dowodów wskazujących na istnienie takiego zobowiązania. Nie było przecież przeszkód ku temu, aby warunek odnoszący się do budowy windy znalazł się w umowie przedwstępnej zakupu lokalu, czy chociażby znalazł się w jej treści w innym charakterze. Jakkolwiek, podczas negocjacji z przedstawicielami pozwanej w sprawie zakupu lokalu mieszkalnego, powódka dawała wyraz temu, że planowana budowa windy jest dla niej ważna i miała istotny wpływ na decyzję o zakupie lokalu, to dla istnienia prawnie wiążącego obowiązku po stronie pozwanej okoliczność ta nie ma jednak znaczenia. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż członkowie zarządu pozwanej nie podjęli wobec powódki prawnie wiążącego zobowiązania do przeprowadzenia tej inwestycji. Członkowie zarządu pozwanej Wspólnoty przedstawili powódce aktualne w tamtym czasie plany Wspólnoty oraz poinformowali o podjętych krokach w celi realizacji inwestycji. Nie padły jednak z ich strony deklaracje, które mogłyby być poczytywane jako zobowiązanie wobec powódki. Powódka została jedynie poinformowana przez działające w imieniu pozwanej osoby o aktualnych planach remontowych Wspólnoty, które, w tym konkretnym przypadku, stanowiły dla niej dodatkowy argument przemawiający za zakupem lokalu mieszkalnego.

Należy zwrócić w tym miejscu uwagę na fakt, iż zlecenie budowy windy w budynku pozwanej Wspólnoty wiązałoby się z koniecznością zaciągnięcia przez Zarząd pozwanej zobowiązania o wartości około 250.000 zł. Czynność taka, w myśli art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali zalicza się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Konieczna byłaby zatem uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na taką inwestycję oraz w przedmiocie udzielania Zarządowi stosownego pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy. Uchwały o tej treści nigdy nie zostały podjęte. W uchwale pozwana wyraziła zgodę na zamontowanie ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego windy zewnętrznej w roku 2008, nie udzieliła jednak zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w tym zakresie. (...)
W ocenie Sądu, nie może być także mowy o tym, iż uchwały pozwanej Wspólnoty jako jednostronne czynności prawne stanowiły źródło zobowiązań wobec powódki.

Z ustaleń poczynionych w toku postępowania wynika, że mieszkańcy pozwanej Wspólnoty od 2008r. podejmowali działania konsekwentnie zmierzające do budowy w budynku windy osobowej. Środki na ten cel miały pochodzić ze sprzedaży lokalu dawnej suszarni, po uprzedniej zmianie jego przeznaczenia. W tym celu podjęto uchwałę, załącznik do której w planie remontowym wymieniał m.in. zamontowanie windy zewnętrznej przy budynku za orientacyjną cenę 250.000 zł, a także uchwałę, w której właściciele lokali wyrazili zgodę na przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nowopowstałego lokalu na fundusz remontowy oraz uchwałę, która w planie remontowym wymienia wykonanie dokumentacji technicznej na zamontowanie windy i montaż windy. (...) Jednakże żadne z uchwał, w której Wspólnota decydowała o kolejnych działaniach zmierzających do budowy winy, nie była wystarczając do jej ostatecznego zamontowania. Wszelkie czynności faktyczne oraz uchwały, jakie pozwana podjęła dotychczas w celu budowy widny zewnętrznej można określić jako czynności przygotowawcze. (...)

Okoliczności zakupu mieszkania przez powódkę, wykazane zeznaniami wszystkich powołanych w sprawie świadków, w istocie wskazują na to, że mogła ona odnieść wrażenie, iż kwestia budowy windy jest już przesądzona i istnieją realne szanse na realizację tej inwestycji. Przekonujące są argumenty powódki, że zdecydowała się ona na zakup mieszkania na ostatniej kondygnacji budynku także z uwagi na przekonanie o mającej tam powstać windzie. Jak wskazuje materiał dowodowy zebrany w sprawie, członkowie Zarządu Wspólnoty, prezentując powódce lokal przeznaczony do sprzedaży mówili o planowanej inwestycji i na potwierdzenie tegoż przedstawiali podjęte uchwały Wspólnoty. Informowali także powódkę o innych czynnościach przybliżających rozpoczęcie budowy windy. Sąd doszedł do przekonania, że z wypowiedzi przedstawicieli zarządu Wspólnoty i przedsiębranych przez nich czynności można było wnioskować, że winda w rzeczywistości ma powstać. Nie budzi zatem zdziwienia fakt, iż powódka zaufała zapewnieniom pozwanej, tym bardziej, że także inni właściciele lokali uznawali sprawę budowy windy za pewną. Podkreślić w tym miejscu również trzeba, iż Sąd nie kwestionuje uczciwych zamiarów pozwanej Wspólnoty wobec powódki i tego, że w czasie, gdy oferowano jej lokal mieszkalny, większość członków Wspólnoty była zgodna co do potrzeby przeprowadzenia właśnie takiej inwestycji. Jak już jednak wskazano powyżej, uchwały podjęte w sprawie budowy windy nie dają jednak powódce uprawnienia do domagania się realizacji tego przedsięwzięcia.

Należy w tym miejscu zauważyć, iż w dniu podjęcia uchwał powódka nie była członkiem pozwanej Wspólnoty. Tym samym zasadnym jest twierdzenie, że nie mogła ona być podmiotem żadnych roszczeń przyznanych jej przez pozwaną w uchwałach.

Nawiązując do powyżej przytoczonych argumentów, Sąd zwraca uwagę, że nie sposób odmówić członkom pozwanej Wspólnoty prawa do zmiany decyzji w przedmiocie budowy windy. Wspólnota właściwie na każdym etapie procesu zmierzającego do budowy windy mogła zdecydować o jego przerwaniu i odmiennym przeznaczeniu środków z funduszu remontowego, o ile uchwała taka byłaby zgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli, ani nie naruszałaby zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub nie godziłaby w interesy poszczególnych właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokalu). (...)

Nie pozbawiony racji jest argument pozwanej, iż powódka mogła liczyć się z tym, że pozwana Wspólnota może wytyczyć inne kierunki inwestycji, zważywszy, że decyzje w tym przedmiocie podejmuje większość właścicieli lokali. Nie zasługuje na uznanie stwierdzenie powódki, iż środki pieniężne zapłacone przez nią na rachunek pozwanej tytułem zakupu lokalu miały być przeznaczone na określony cel. Powódka nabyła bowiem lokal mieszkalny i z tego tytułu uiściła na rzecz pozwanej cenę. Taki zamiar stron wyraźnie wynika z obu umów, jakie zawarły strony.

Tym samym, Sąd uznał, że powódce, jako nabywcy lokalu, nie przysługuje roszczenie o wybudowanie windy zewnętrznej wobec pozwanej Wspólnoty. Ustalenie, czy pozwana pozostawała wobec powódki w zwłoce z realizacją inwestycji montażu windy były zbędne, skoro takie zobowiązanie nigdy nie powstało. Powódka nie posiada zatem prawnej możliwości domagania się sądowego upoważnienia do wykonania czynności na koszt dłużnika na podstawie art. 480 § 1 k.c.

http://orzeczenia.poznan.so.gov.pl/cont ... -02-08_001