Wszyscy właściciele mają prawo oddać głos

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 789/15.

Gmina, będąca właścicielem 4 lokali skierowała powództwo o uchylenie pięciu uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka nie została powiadomiona o głosowaniu, nie otrzymała kart do indywidualnego głosowania nad uchwałami. O zebraniu członków Wspólnoty w dniu 21 października 2014 r. powódka została poinformowana w dniu 20 października 2014 r. Dlatego jej przedstawiciel nie był obecny na zebraniu. Sąd Okręgowy oddalił powództwo stwierdzając:

...niezawiadomienie prawidłowe powódki o zebraniu członków Wspólnoty oraz niedostarczenie powódce kart do głosowania nad uchwałami nie miało wpływu na treść podjętych uchwał, a tym samym nie mogło stanowić podstawy do ich uchylenia. Powódka nie wykazała tej okoliczności, który to obowiązek zgodnie z art. 6 k.c. spoczywał na niej.

Zauważył jednocześnie Sąd Okręgowy, że brak właściwego zawiadomienia członka Wspólnoty Mieszkaniowej o zebraniu stosownie do art. 32 ustawy o własności lokali stanowi naruszenie praw członka, a nagminne naruszanie tych praw w celu uniemożliwienia wzięcia udziału w zebraniu może w konsekwencji prowadzić do oceny o naruszeniu interesów tego właściciela lokalu. W niniejszej sprawie Sąd nie dopatrzył się jednak zamiaru pozbawienia Gminy (...) prawa do uczestniczenia w zgromadzeniu właścicieli lokali. W szczególności świadczy o tym to, że o zebraniu w dniu 21 października 2014 r. Gmina została ostatecznie zawiadomiona, choć z opóźnieniem (dzień przed zebraniem), natomiast o zbieraniu głosów w dniu 1 października 2014 r. nie została zawiadomiona w ogóle (za właściwe zawiadomienie nie może być traktowane wywieszenie proponowanego porządku obrad na tablicy budynku Wspólnoty) istniała bowiem potrzeba szybkiego podjęcia uchwał.

Konsekwencją powyższego stanowiska było uznanie za bezzasadne podniesionych przez powódkę zarzutów związanych z wadliwym zawiadomieniem o zebraniu, oraz dotyczących nie otrzymania przez nią pisemnych kart do głosowania, co uniemożliwiło jej oddanie głosu w trybie indywidualnego zbierania głosów, a także dotyczących niemożności wypowiedzenia się w przedmiocie spraw podlegających głosowaniu.

Gmina wniosła apelację, a Sąd Apelacyjny uznał ją w całości i uchylił wszystkie uchwały stwierdzając:

Podkreślić należy, że powódka domagając się uchylenia wskazanych uchwał powoływała się na naruszenie przepisów dotyczących procedowania nad uchwałami, w szczególności na fakt niezawiadomienia jej o zamiarze podejmowania uchwał i zbyt późne zawiadomienie jej o terminie zebrania. Zarzuty stawiane treści podjętych uchwał miały w okolicznościach niniejszej sprawy drugorzędne znaczenie, co prawidłowo dostrzegł Sąd Okręgowy odnosząc się w pierwszym rzędzie do zarzutów stawianych trybowi podjęcia skarżonych uchwał. W tym aspekcie powołał się Sąd Okręgowy na zajmowane jednolicie w doktrynie i orzecznictwie stanowisko, że zarzuty formalne, dotyczące procedowania nad uchwałą mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Rozważając istnienie ewentualnego związku niezawiadomienia lub zbyt późnego zawiadomienia powódki o głosowaniach, skutkującego nieobecnością powódki na zebraniu i nieuczestniczeniem w głosowaniu z wynikiem głosowania nie dostrzegł Sąd Okręgowy, że odebranie powódce możliwości wypowiedzenia się w kwestii podejmowanych uchwał stanowi naruszenie podstawowej zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej jaką jest podejmowanie uchwał przez ogół właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali). Sąd Apelacyjny w całej rozciągłości podziela stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014r. w sprawie IV CSK 727/13, że „podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania przez pozwanego, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.), czyli wspólnota.” W okolicznościach niniejszej sprawy nie budziło wątpliwości istnienie wadliwości w działaniu pozwanej wspólnoty skutkującej niemożnością udziału powódki w głosowaniach nad skarżonymi uchwałami, a skoro doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów art. 6 i 27 ustawy o własności lokali należało uznać, że zaskarżone uchwały są niezgodne z prawem (art. 25 ust. 1 u.w.l.) i wobec tego brak było podstaw do obciążania powódki obowiązkiem wykazania, że wadliwości miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały. Należy podkreślić, że podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obojętnie czy jako jedyna forma podjęcia uchwały, czy jako forma mieszana – łącznie z głosami oddanymi na zebraniu) może ograniczyć się do zebrania głosów pozwalających na uznanie, że uchwała zapadła bo został oddany ostatni głos przesądzający o uzyskaniu większości tylko wówczas, gdy właściciele lokali od których nie odebrano głosu podczas ich indywidualnego zbierania przez zarząd byli powiadomieni należycie o możliwości głosowania czy to na zebraniu, czy w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie można jednak uznać, że powiadomienie o planowanym podjęciu uchwał może dotrzeć tylko do tych członków wspólnoty, których głosy zapewnią wymaganą większość do uznania, że uchwała zapadła, a zawiadomienie właścicieli, których głos „i tak nic nie zmieni” jest niepotrzebne. Taka sytuacja wystąpiła w okolicznościach niniejszej sprawy, gdyż powódka nie miała możliwości wypowiedzenia się na temat planowanych, a następnie zapadłych większością głosów uchwał. Zaaprobowanie tej sytuacji przez Sąd Okręgowy, z uzasadnieniem, że powódka nie miała wymaganej większości do odmiennego przegłosowania uchwały prowadzi do naruszenia fundamentalnej zasady działalności wspólnoty mieszkaniowej, w myśl której wszyscy właściciele mają prawo (i obowiązek) współdziałania w zarządzie wspólnotą, który realizują przede wszystkim poprzez głosowanie nad podejmowanymi przez wspólnotę uchwałami.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-04_002