Nabycie prawa uż. wiecz. sąsiedniej działki

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Nabycie prawa uż. wiecz. sąsiedniej działki

#1 Post autor: piotrusb » 30-03-2016, 16:09

Wyrok Sądu Rejonowego w Tychach z dnia 24 lutego 2016 r., sygn. akt IX C 1431/15.

Powódka Gmina Tychy wniosła o nakazanie pozwanej - właścicielce lokalu mieszkalnego złożenia oświadczenia woli dotyczącego:
- wyrażenia zgody na skrócenie terminu udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością jej lokalu mieszkalnego, do najkrótszego terminu obowiązującego dla pozostałych lokali w budynku oraz
- wyrażenia zgody na oddanie jej, jako właścicielce lokalu położonego w użytkowanie wieczyste udziału części nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzi działka nr (...), wraz z obowiązkiem pozwanej zapłaty na rzecz powoda pierwszej opłaty rocznej.

Działka zabudowana budynkiem nie spełnia wymogów działki budowlanej, bowiem schody do budynku i ganek znajdują się na sąsiedniej nieruchomości powoda, a balkony zwisają nad tą nieruchomością, działka ta nie ma dostępu do drogi publicznej, a budynek nie spełnia warunków rozporządzenia w zakresie odległości budynku od granicy nieruchomości sąsiedniej. W 2008 r. właściciele lokali położonych w ww. budynku podjęli większością głosów uchwałę o wyrażeniu zgody na wystąpienie do Miasta Tychy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przyległej do działki gruntu, na której posadowiony jest budynek.

Sąd umorzył postępowanie w zakresie żądania zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na zmianę okresu prawa użytkowania wieczystego i oddalił powództwo w pozostałym zakresie stwierdzając:
W szczególności przepis ust. 3 [ugn] nie uzależnia roszczenia gminy od podjęcia jednomyślnej, czy jakiejkolwiek innej uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na nabycie prawa użytkowania wieczystego działki sąsiedniej, a tym bardziej od uzyskania zezwolenia sądu w trybie art. 199 k.c. Oczywistym jest bowiem, że sens realizacji tego roszczenia na drodze sądowej istnieje tylko i przede wszystkim wtedy, gdy właściciele lokali nie wyrażają zgody na nabycie takiego prawa, zaś właściciel nieruchomości sąsiedniej nie jest legitymowany czynnie do wystąpienia z wnioskiem do sądu w trybie art. 199 k.c. Gdyby właścicielom lokali udzielono zezwolenia w trybie art. 199 k.c., to nie byłoby w ogóle potrzeby realizowania roszczenia z art. 209a ust. 3 ustawy na drodze sądowej – wystarczyłoby zawarcie umowy przed notariuszem, wobec zgodnej woli obu stron. Końcowy warunek określony w ust. 1 dotyczy tylko roszczenia właścicieli lokali.

Budynek jest posadowiony na nieruchomości obejmującej jedną działkę geodezyjną leżącą w granicach fundamentów tego budynku. Nieruchomość ta nie ma dostępu do drogi publicznej i nie jest w stanie pomieścić nawet balkonów budynku i schodów pozwalających opuścić budynek. W sposób oczywisty zatem działka ta nie spełnia wymogów działki budowlanej, którą określono w art. 4 pkt 3a) ustawy o gospodarce nieruchomościami jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Wreszcie błędne jest stanowisko pozwanej, że to na powodzie spoczywał ciężar dowodu na okoliczność, iż nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 209a ust. 4 ustawy, które wyłączałyby jego roszczenie. Z art. 6 k.c. wynika jednoznaczna reguła, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne. W konsekwencji ciężar dowodu na okoliczności tamujące lub niweczące roszczenie powoda spoczywa na pozwanym. Jeżeli zatem zachodzą przesłanki negatywne określone w art. 209a ust. 4, to pozwana obowiązana była je wykazać.

Powództwo nie zasługiwało jednak na uwzględnienie, bowiem roszczenie sformułowane przez powoda nie było roszczeniem, o którym mowa w art. 209a ust. 3 ww. ustawy. Przepis ten przyznaje roszczenie „w stosunku do właścicieli lokali” o „zawarcie umowy oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części”. Przepis ten nie daje podstawy do sformułowania roszczenia w stosunku do właściciela jednego tylko lokalu o zawarcie umowy oddania mu w użytkowanie wieczyste udziału w prawie użytkowania wieczystego części przyległej nieruchomości gruntowej. Roszczenie to musi być realizowane całościowo, odnośnie „całego” prawa użytkowania wieczystego przyległej nieruchomości i w stosunku do właścicieli wszystkich lokali w budynku położonym na działce niespełniającej wymogów działki budowlanej (tak również A. Błaszczak w: „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz.” pod red. P. Czechowskiego – komentarze LEX’a). Należy zauważyć, iż ustanowienie jedynie udziału w użytkowaniu wieczystym sąsiedniej działki i przeniesienie go na właściciela lokalu w budynku położonym na sąsiedniej nieruchomości oznaczałoby, że nie istniałoby „całe” prawo użytkowania wieczystego, a jedynie udział w takim prawie. Byłaby to sytuacja dziwna, specyficzna i nielogiczna, „trudna do pogodzenia z podstawowymi pojęciami prawa cywilnego”, „normalnie niedopuszczalna przy obciążaniu nieruchomości prawami podmiotowymi” (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98). Na gruncie art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami taka sytuacja nie jest przez ustawodawcę akceptowana, o czym świadczy ust. 1 tego artykułu, wymagający zgodnego i wspólnego współdziałania wszystkich właścicieli lokali. Nielogicznym byłoby w tej sytuacji uznanie, że zmierzając do tego samego rezultatu ustawodawca od właścicieli lokali wymaga jednorazowego nabycia całego prawa użytkowania wieczystego, a właścicielowi gruntu sąsiedniego pozwala na ustanawianie i zbywanie udziałów w tym prawie. W sytuacji o której mowa w art. 209a nie zachodzą okoliczności uzasadniające dopuszczalność doprowadzenia do sytuacji, w której istniałby jedynie udział w użytkowaniu wieczystym działki przylegającej, zwłaszcza, że z różnych względów właściciel tej działki mógłby np. zrezygnować z ustanowienia udziałów w tym prawie na rzecz pozostałych właścicieli lokali i w braku odpowiedniego współdziałania lokatorów [tak w oryginale] nie byłoby możliwości zmuszenia go do zbycia na ich rzecz pozostałych udziałów. Prowadziłoby to do sytuacji, w której ta przyległa nieruchomość nie mogłaby stać się częścią nieruchomości wspólnej, nie mogłaby zostać scalona z działką, na której posadowiony jest budynek, w związku z czym nie zostałby osiągnięty cel założony w art. 209a ww. ustawy (a mimo to ci lokatorzy, którzy jednak nabyli udziały w użytkowaniu wieczystym przyległej nieruchomości ponosiliby związane z tym opłaty).

Wydaje się, że w rozumieniu powoda wyrok uwzględniający powództwo miałby oznaczać jedynie obowiązek pozwanej stanięcia do aktu notarialnego, w którym całe prawo użytkowania wieczystego przylegającej nieruchomości zostanie przeniesione jednorazowo na rzecz wszystkich właścicieli lokali. Należy jednak zauważyć, że pozytywny wyrok zastępowałby oświadczenie woli pozwanej (o ile nie całą umowę – por. np. uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dn. 7.01.1967 r., III CZP 32/66 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dn. 12.09.2014 r., I CSK 635/13), która w żaden sposób nie byłaby zobowiązana do ponownego stawania do złożenia oświadczenia woli przed notariuszem.

Jeżeli nawet intencją powoda byłoby, aby wyrok zastępował tylko oświadczenie pozwanej, a swoje oświadczenie o przeniesieniu na rzecz pozwanej udziału w prawie użytkowania wieczystego przyległej nieruchomości miałby złożyć w jednym akcie notarialnym, do którego stanie z pozostałymi lokatorami, to nie ma żadnej gwarancji, że tak właśnie by było, a zapewnienie ze strony powoda nie może być uznane za wystarczające.

Wydanie wyroku pozytywnego pozwalałoby zatem powodowi na ustanowienie wyłącznie na rzecz pozwanej udziału w prawie użytkowania wieczystego przyległej nieruchomości, czy też nawet na ustanowienie pozostałych udziałów w użytkowaniu wieczystym tej działki na rzecz osób nie będących właścicielami lokali w ww. budynku, co byłoby oczywiście sprzeczne z celem art. 209a ww. ustawy. W wyroku z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 382/99 Sąd Najwyższy słusznie stwierdził, iż „Trudno zakładać, ażeby w intencji ustawodawcy leżało utrzymywanie takich wspólnot mieszkaniowych, w których ten sam grunt stanowiłby zarazem przedmiot współwłasności współwłaścicieli, w tym - Gminy i współużytkowania wieczystego właścicieli lokalu”. Podobnie rzecz ma się odnośnie omawianej sytuacji.

Problem staje się wyraźniejszy, jeśli zważyć, że w sprawie innego lokatora oddalono powództwo Gminy o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o nabyciu udziału w użytkowaniu wieczystym ww. nieruchomości przyległej. Sama możliwość uprawomocnienia się tego wyroku nie pozwalała uwzględnić powództwa w sprawie niniejszej, gdyż prowadziłoby to do opisanej wyżej nieracjonalnej sytuacji, gdy nie byłoby możliwe scalenie działek.

Podkreślić należy, iż w niniejszej sprawie nie zachodził brak pełnej legitymacji biernej po stronie pozwanej i nie było podstaw do dopozwania właścicieli pozostałych lokali w budynku. Pozostałych lokatorów nie dotyczy bowiem żądanie złożenia oświadczenia woli o nabyciu udziałuw prawie użytkowania wieczystego nieruchomości przyległej. Istotą problemu jest to, że powodowi przysługuje roszczenie, ale nie takie, jakie sformułował w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu, mimo iż część lokatorów zgadza się na nabycie udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości przyległej, powód może zrealizować roszczenie z art. 209a ust. 3 ww. ustawy jedynie przez jednoczesne pozwanie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej o złożenie wspólnego oświadczenia o nabyciu całego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przyległej w odpowiednich udziałach. Ewentualnie może doprowadzić do uzyskania przez właścicieli lokali, dysponujących odpowiednią większością udziałów, do uzyskania zezwolenia sądu w trybie art. 199 k.c. na zawarcie umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Dodatkowo można zauważyć, że za rozstrzygnięciem kwestii przeniesienia całości prawa użytkowania przyległej do budynku nieruchomości w jednym postępowaniu sądowym przemawiają względy czysto pragmatyczne. Art. 209a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można rozumieć w ten sposób, że gmina będąca właścicielem przyległego gruntu swobodnie decyduje o tym, czy ustanowić na rzecz właścicieli lokali użytkowanie wieczyste całości, czy też części tego przyległego gruntu, a jeżeli części, to jakiej (por. E. Bończak-Kucharczyk w: „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz.” – komentarze LEX’a: „Z intencji wynika jasno, że w przypadku realizacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami chodzi o takie cechy działki, jakie obecnie powinna by ona posiadać, gdyby miała zostać zabudowana budynkiem, który już został wzniesiony. Określenie pożądanych cech działki budowlanej w celu realizacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może więc być dowolne ani wynikać z czyjejkolwiek subiektywnej decyzji, zwłaszcza że służyć ma też realizacji roszczeń przewidzianych w ustawie oraz wydawaniu decyzji administracyjnych zatwierdzających podział nieruchomości, a organ wydający decyzję ma działać na podstawie przepisów prawa (por. art. 6 k.p.a.). Dlatego, ustalając te cechy, powinno się bazować na przepisach technicznych i budowlanych – przede wszystkim na przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).”). Słusznie wskazuje pozwana, że roszczenie to ogranicza się tylko do takiej części nieruchomości przyległej, jaka jest niezbędna do zapewnienia, aby po scaleniu z działką zabudowaną budynkiem wielolokalowym spełniały one łącznie wymogi działki budowlanej. Wbrew zarzutom pozwanej powódka nie wykazała, że działka na (...) spełnia jedynie takie minimalne wymogi, co już samo w sobie również uzasadniało oddalenie powództwa. Elementem przedmiotowo istotnym umowy ustanowienia użytkowania wieczystego jest również konieczność uiszczania opłat przez użytkowników, ustalanych na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Taką wartość powód obowiązany był wykazać. Na tę okoliczność powód przedstawił jedynie operat szacunkowy, który w niniejszym postępowaniu miał moc jedynie dokumentu prywatnego, a zatem dowodził jedynie, że rzeczoznawca majątkowy złożył zawarte w nim oświadczenia. Z tym, że pozwana wartości podanej przez powoda nie kwestionowała, kwestionując roszczenie co do zasady. Dopuszczenie do możliwości odrębnego rozpoznawania spraw przeciwko poszczególnym lokatorom nie wyrażającym zgody na nabycie prawa użytkowania wieczystego mogłoby oznaczać, że w każdym z postępowań z osobna sąd ustalałby niezależnie część nieruchomości przyległej, której prawo użytkowania wieczystego miałoby zostać nabyte przez lokatorów, jak również wartość tej części. Prowadziłoby to wprost do wysokiego prawdopodobieństwa rozbieżności między treścią oświadczeń woli lokatorów uzyskanych w poszczególnych przez właściciela nieruchomości przyległej, zarówno co do rozmiaru i kształtu przenoszonej działki, jak i jej wartości, a w konsekwencji wysokości opłat związanych z poszczególnymi udziałami w tej działce, co z kolei stałoby się oczywistą przeszkodą w scaleniu działek.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że w braku porozumienia między wszystkimi członkami wspólnoty mieszkaniowej i właścicielem nieruchomości przyległej, geodezyjne wydzielenie działki, która miałaby zostać scalona z działką zabudowaną budynkiem, powinno nastąpić w toku postępowania sądowego (teoretycznie może nastąpić wcześniej, ale zachodzi ryzyko dokonania odmiennych ocen przez sąd), w którym powinna zostać również ustalona wartość rynkowa tej działki, a w konsekwencji wysokość opłat związanych z jej użytkowaniem wieczystym. Wprawdzie ustawa wprost nie wskazuje na taką konieczność czy nawet możliwość, jednak w przypadku roszczenia z art. 209a ust. 1 ustawy kierowanego przez właścicieli lokali byłoby to konieczne, bowiem nie mieliby oni możliwości uzyskania geodezyjnego podziału sąsiedniej nieruchomości przed procesem. Analogiczne rozwiązanie należy zatem dopuścić na gruncie art. 209a ust. 3 ustawy.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -03-14_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”