Mała czy duża wspólnota - kryterium

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 stycznia 2016 r., sygn. akt I ACa 838/15.

W budynku pozwanej Wspólnoty ustanowiona jest odrębna własność pięciu lokali - dwóch użytkowych i trzech mieszkalnych. Powodowie są właścicielami jednego lokalu mieszkalnego, a właścicielem pozostałych lokali jest spółka jawna. Powodowie wnieśli przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej powództwo ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały w przedmiocie zgody na podział lokalu nr (...) na cztery lokale.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał stwierdzając:

Oceniając zasadność roszczenia powodów o stwierdzenie (ustalenie) nieistnienia, względnie nieważności tej uchwały, Sąd podkreślił, iż istota sporu sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy pozwana jest tzw. „małą wspólnotą”, czy „dużą wspólnotą”, a w konsekwencji czy do podejmowania uchwał w tej wspólnocie znajdują zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (co implikowałoby bezzasadność powództwa), czy też decyzje są podejmowane w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (co implikowałoby zasadność powództwa).

Odwołując się do treści zaświadczenia Starosty Sąd przyjął, iż pozwana w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały była już Wspólnotą „dużą”, liczącą więcej niż siedem lokali, ponieważ nie jest ważne ile lokali zostało wyodrębnionych tylko ile lokali w danej nieruchomości możliwych jest do wyodrębnienia. Wniosek taki Sąd wyprowadził z treści art. 19 i 20 ustawy o własności lokali, z których wynika, że przy ustalaniu ilości lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe. Uzależniając wielkość wspólnoty od ilości istniejących lokali dał pierwszeństwo stanowi faktycznemu, a tym samym - pośrednio - stanowi mogącemu wystąpić w zakresie ukształtowania stosunków własnościowych w przyszłości. Ustawodawca zrezygnował z kryterium prawnego na rzecz kryterium faktycznego (por. uzasadnienie uchwały SN z 9.12.1999 r., III CZP 32/99). Sąd Okręgowy podkreślił, iż skoro pozwana jest Wspólnotą dużą, zatem uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2). (...)

Art. 19 u.w.l. stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, co oznacza, że w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem – do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie znajdują przepisy u.w.l. Natomiast art. 20 ust. 1 u.w.l. stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Ustawodawca, tak jak to trafnie stwierdził Sąd Okręgowy, przy ustaleniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej, mającej wpływ na status i ustrój Wspólnoty, dał pierwszeństwo stanowi faktycznemu, przed kryterium własnościowym, nakazując uwzględniać nie tylko ilość lokali wyodrębnionych, ale i ilość lokali niewyodrębnionych. Lokal niewyodrębniony zdefiniować trzeba jako lokal należący do dotychczasowego właściciela, technicznie spełniający kryterium samodzielności, który może stać się odrębnym lokalem w przyszłości. Zatem z dniem wydania przez starostę (...) zaświadczenia o samodzielności niewyodrębnionych lokali, ukonstytuował się stan faktyczny, implikujący powstanie „dużej” Wspólnoty. W lutym 2014r. odbyło się zebranie właścicieli, na którym podjęta została uchwała o wyborze zarządu, a w rok później – zebranie, na którym została podjęta zaskarżona uchwała. Uchwała ta została podjęta na podstawie art. 22 ust. 4 u.w.l. z zachowaniem trybu przewidzianego w art. 23 ust. 2 u.w.l. Za wyrażeniem zgody na prawne wyodrębnienie z lokalu nr (...) czterech lokali głosował właściciel większościowy. Uchwała ta została zatem podjęta w sposób ważny i skuteczny.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-21_002