Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 5 stycznia 2016 r., sygn. akt I C 729 / 09.

Sąd w składzie niniejszym odwołuje się do stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11, który jednoznacznie stwierdził, iż to z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na podstawie zezwolenia członków dużej wspólnoty wyrażonego właśnie w uchwale, a polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l. Powstały fizycznie po zakończeniu prac samodzielny lokal mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku aż do czasu wyodrębnienia jego własności. Ustanowienie zaś odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał kolejny samodzielny lokal. Należy też podzielić pogląd wypowiedziany w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 października 2012 r., I ACa 1357/11, że "uszczuplenie za aprobatą właścicieli wyrażoną w uchwale, nieruchomości wspólnej, nie narusza przepisów odnoszonych do współwłasności w nieruchomości wspólnej (por. art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.), chyba że doszłoby do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania albo nieusprawiedliwionego pokrzywdzenia członka wspólnoty mieszkaniowej."

Sąd odwołując się do wywodów czynionych przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19.09.2013 r. (I ACa 1536/12) wskazuje, że to z treści art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika in extenso prawo do udzielenia w drodze uchwały "zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego". Tak jednoznaczne brzmienie przepisu nie pozostawia w ocenie Sądu żadnych wątpliwości, że uchwałą większości - w trybie art. 23 ust. 2 u.w.l. (lub ust. 2a), może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Natomiast za Sądem Najwyższym zaznaczyć, że w takim wypadku trzeba na nowo wyodrębnić własność powiększonego lokalu (tak przywoływany już wyżej wyrok z dnia 25 listopada 2011 r. sygn. akt III CZP 65/11). Sąd ten na gruncie tej sprawy wyjaśniał, że przebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, członkowie wspólnoty bowiem mogą przebudować części wspólne budynku tak, by uczynić je bardziej funkcjonalnymi dla nich wspólnie, ale także mogą zezwolić na taką przebudowę części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty - przy odpowiednim zastosowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. - nieruchomość wspólną można pozbawić takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. Taka przebudowa z założenia nie prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, który może stać się przedmiotem odrębnego prawa własności i przedmiotem obrotu; objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć tylko któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej. Dokonanie tego rodzaju zmian w obrębie nieruchomości wspólnej i w obrębie istniejącego już samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest rozciągniętym w czasie procesem technicznym, wymagającym także wielu działań prawnych. Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część wspólna nieruchomości w wyniku działań właściciela lokalu utraci ten charakter i zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy na rzecz właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną, nieruchomości, w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.

W konsekwencji powyższych wywodów stwierdzić należy, że skarżona uchwała co do zasady ma umocowanie w prawie. Skoro tak, koniecznym było również zbadanie, czy w wyniku jej podjęcia doszło do naruszenia interesów Wspólnoty oraz samego powoda.

Zdaniem Sądu skarżona uchwała nie narusza interesów powoda. Co prawda prowadzi do zwiększenia powierzchni lokali należących do małżonków J. kosztem wielkości nieruchomości wspólnej i w efekcie do zmniejszenia udziału powoda w nieruchomości wspólnej przynależnego powodowi, należy jednak jeszcze raz podkreślić, że jest to naturalna, nieunikniona w każdym wypadku konsekwencja powstania odrębnej własności lokalu w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej, przewidziana już w treści stosowanego tu przepisu art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy. Musi więc ulec korekcie również wielkość udziału w pożytkach i innych przychodach, jak i kosztach oraz zmienić się "siła głosu" właściciela. Sąd podkreśla, że członkowie wspólnoty wyrazili zgodę na przebudowę nieruchomości wspólnej, i mimo że - jak wskazywał powód w pozwie - uchwała z 2007 r. nie przewidywała zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w sposób oczywisty była jednak z tym związana. Podjęte zaś obecnie uchwały stanowią jedynie prostą konsekwencję uchwały z 2007r., której - co również należy podkreślić - powód nie skarżył. H. K. uzasadniał też, że wraz ze zmniejszeniem udziału w nieruchomości wspólnej, utraci on również uprawnienie do zwoływania zebrania właścicieli lokali - argument ten jest jednak o tyle chybiony, że pozwana Wspólnota w regulaminie porządku domowego przewiduje możliwość zwołania zebrania przez każdego z właścicieli, niezależnie od wielkości przysługujących mu udziałów w nieruchomości wspólnej.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-05_001

[piotrusb]

Wyrok nader kontrowersyjny, zwłaszcza stwierdzenie:

Tak jednoznaczne brzmienie przepisu nie pozostawia w ocenie Sądu żadnych wątpliwości, że uchwałą większości - w trybie art. 23 ust. 2 u.w.l. (lub ust. 2a), może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Stoi ono w rażącej sprzeczności z postanowieniem Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, z którego wynika, że zmiana udziałów w NW tylko formalnie mieści się w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być ona traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. SN wyjaśnił, iż dopuszcza się zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, a więc uchwałą wspólnoty, jedynie wtedy, gdy udziały zostały błędnie policzone, czyli w sytuacji jeśli zachodzi potrzeba sprostowania pomyłki rachunkowej bez ingerencji w sferę praw właścicieli lokali. Konsekwencją powyższego wywodu było uznanie w tym samym postanowieniu, że jeżeli zmiana wysokości udziałów w NW była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty, czynności te, jako przeprowadzone bez kompetencji do tego, są nieważne.

Ponadto Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 268/10, stwierdził, że nie można przyjąć, iż uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych. Legitymację wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje bowiem – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 626(1) § 2 kpc. Ma on charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, co rodzi ten skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten wymienia. Wspólnota mieszkaniowa do nich nie należy, gdyż uprawnionym do zgłoszenia takiego wniosku byliby jedynie właściciele lokali. Potrzebna tu jest więc ich jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i nieskuteczne. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu. Analogiczny pogląd wyraził również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 241/10.

Tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12 i wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14.

[piotrusb]

...argument ten jest jednak o tyle chybiony, że pozwana Wspólnota w regulaminie porządku domowego przewiduje możliwość zwołania zebrania przez każdego z właścicieli, niezależnie od wielkości przysługujących mu udziałów w nieruchomości wspólnej

Tyle, że taki zapis, nie mający oparcia w ustawie, można w dowolnej chwili zmienić uchwałą, pozbawiając powoda jego dotychczasowego uprawnienia w tej kwestii.

Nawiasem mówiąc regulacja kto może zwołać zebranie wspólnoty nie ma nic wspólnego z porządkiem domowym.

[elmaz]

Stoi ono w rażącej sprzeczności z postanowieniem Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, z którego wynika, że zmiana udziałów w NW tylko formalnie mieści się w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być ona traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.

No tak - tylko orzeczenie sądu w Gdańsku, tudzież sądu w Warszawie nie opierało się na ust. 5a, tylko na ust. 5, w którym jest napisane, że:

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy
lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości
udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego
lub przebudowanego,

Wydaje sie w tej sytuacji, że ust. 5a odnosi się wyłącznie do innych niż powyższy przypadków zmiany udziałów, inaczej wyboldowany powyżej fragment ust. 5 byłby niepotrzebny (bo jest zapisany w punkcie 5a). Czyli orzeczenie SN dotyczy właśnie tych innych przypadków.

Jaki bowiem sens - co słusznie zauważa sąd w Gdańsku - miałoby udzielenie uchwałą zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu, jak jednocześnie nie można by zmienić udziałów, bo nie zgodziliby się mniejszościowi właściciele?

[piotrusb]

tylko orzeczenie sądu w Gdańsku, tudzież sądu w Warszawie nie opierało się na ust. 5a, tylko na ust. 5

To prawda. Należy jednak, moim zdaniem, mieć na uwadze, stwierdzenie SN, iż jeśli zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest sprostowaniem błędu w obliczeniach, ale ma charakter merytoryczny, to taka zmiana, ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli, a w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Jeżeli dopuścimy możliwość dokonania takiej zmiany na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5 uwl, to nie widzę podstawy, dla której mielibyśmy odrzucić taką możliwość dla pkt 5a. I vice versa.

Doktryna i orzecznictwo nie są tu zgodne - np. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 października 2012 r., I ACa 1357/11, z 19 września 2013 r., I ACa 1536/12, z 10 stycznia 2013 r., VI ACa 968/12 dopuszczały wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej uchwałą większości. Tak też E. K. „Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej. Komentarz praktyczny", gdzie mamy, że skoro ustawodawca w art. 21 ust. 3 uwl wskazał, że „zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali", a więc wprost dopuścił składanie przez wybrany przez właścicieli zarząd oświadczeń woli w sprawie zmiany udziałów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, nie wprowadzając w tej mierze żadnych ograniczeń poza udzieleniem w uchwale pełnomocnictwa zarządowi do wykonania tego rodzaju czynności, to twierdzenie, że na podstawie uchwały właścicieli lokali można dokonać tylko zmiany udziałów źle podanych w wyniku błędu rachunkowego wydaje się być sprzeczne z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 21 ust. 3 uwl. Można też kwestionować stwierdzenie, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej „tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl", bo twierdzenie takie jest równoznaczne z przyjęciem, że ustawodawca wprowadził ten przepis (wyraźnie wiążąc go z art. 21 ust. 3 uwl) tylko „formalnie", a nie po to by był on stosowany.

Ja osobiście opowiadam się jednak za tezą, że na każdą zmianę udziałów w NW, czy to wywiedzioną z pkt 5, czy 5a art. 22 ust. 3 uwl (poza sprostowaniem błędnego ich wyliczenia) potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w umowie, bo zmiana taka głęboko ingeruje w prawo własności.

Warto też zauważyć, że zgodnie z przytoczonym postanowieniem SN uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, nie może stanowić podstawy do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych.

[elmaz]

Ja osobiście opowiadam się jednak za tezą, że na każdą zmianę udziałów w NW, czy to wywiedzioną z pkt 5, czy 5a art. 22 ust. 3 uwl (poza sprostowaniem błędnego ich wyliczenia) potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w umowie, bo zmiana taka głęboko ingeruje w prawo własności.

No nie wiem - bo w ust. 5 jest LITERALNIE zapisane, że w tym konkretnym przypadku, który tam jest wymieniony, wystarczy uchwała.

Warto też zauważyć, że zgodnie z przytoczonym postanowieniem SN uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, nie może stanowić podstawy do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych.

No tak - tutaj jest problem. To jest chyba podobna trochę sytuacja, jak przy zmianie osoby zarządcy wpisanej do KW zwykłą uchwałą. Trzeba by tego wpisu dochodzić w trybie doprowadzenia zapisów w KW do stanu faktycznego.