Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

#7 Post autor: irenalo » 24-02-2016, 18:54

Żadnego zapisu jakiejkolwiej ustawy nie należy interpretować w oderwaniu od całości tejże ustawy , jak i w oderwaniu od innych zapisów prawa.
Np. w UoWL jest zapis :
Art. 32a.
Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
\
Ale WM rozumiana jako jednostka organizacyjna nie może nabyć przyległych gruntów. Mogą nabyć właściciele lokali ( w stosownych udziałach ) i potem scalić grunt (patrz Ustawa o gospodarce nieruchomościami). I nawet jeśli chcą nabyć grunt, to musi być zgoda wszystkich a nie uchwała (zgoda większości).
" Ale przeciez wprost z ustawy wynika , że może" . Jak widać nie zawsze może i nie zawsze zapis ustawy należy stosowac wprost.

(I tak samo jest przy przeksztalceniu gruntu we własność . Uchwałą (zgodą większości) nie da się tego zrobić, choć grunt - nawet ten oddany w użytkowanie wieczyste - jest NW ).

Wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem NW. NW jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.
Jeśli podzieli sie NW, to te części nadal są współwłasnością właścicieli lokali. I tylko oni mogą sprzedać wydzielony lokal. Bezpośrednio lub przez pełnomocników.
Jeśli nie ma zgody na sprzedaż można wystąpić do sądu o zniesienie wspólwłasności poprzez sprzedaż.
Przykro , że niektórzy sędziowie tego nie rozumieją.
Dobrze , że zrozumiał to sąd w Warszawie i unieważnil umowę sprzedaży:
http://www.pudelek.pl/artykul/85699/emi ... w_budynku/
Poglądy , że uchwałą WM czyli zgodą większości da się wyzuć właściciela z jego własności lansują cwaniaczki zarządcy, którzy przy sprzedaży NW kręcą własne lody.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

#8 Post autor: elmaz » 24-02-2016, 19:21

irenalo pisze:Ale WM rozumiana jako jednostka organizacyjna nie może nabyć przyległych gruntów.
Gruntów być może nie - ale np. z nabyciem lokalu do własnego majątku (a nie jako współwłasność właścicieli wspólnoty) wg mnie może. Jest w tej sprawie orzeczenie 7 sędziów SN:

http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad- ... zenie.html
irenalo pisze:Wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem NW. NW jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.
Jeśli podzieli sie NW, to te części nadal są współwłasnością właścicieli lokali. I tylko oni mogą sprzedać wydzielony lokal. Bezpośrednio lub przez pełnomocników.
Jeśli nie ma zgody na sprzedaż można wystąpić do sądu o zniesienie wspólwłasności poprzez sprzedaż.
Niby masz rację.
Ale tak się zastanawiam.
W tej sytuacji. chcąc być konsekwentnym, w zasadzie nie powinno być możliwości zmiany uchwałą przeznaczenia części NW, albo np. wydzierżawienia komuś na wyłączność części NW...
Co prawda zmiana właściciela jest najbardziej radykalną ingerencją w prawo (współ)własności, ale ingerencją (choć mniejszą) jest też właśnie wydzierżawienie, czy zmiana przeznaczenia - zwłaszcza radykalną, którą trudno upchnąć w pojęciu "zarząd nieruchomością wspólną"....

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

#9 Post autor: elmaz » 24-02-2016, 19:48

Orzeczenie 7 sędziów SN:

http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad- ... zenie.html

Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności
prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku
i nadał jej moc zasady prawnej.


I w uzasadnieniu:

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu
prawidłowego wykonywania swoich obowiązków np. wynajęcie lokalu lub nabycie
jego własności, to po uzyskaniu uchwały podjętej na podstawie art. 23 u.w.l. i
wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa,
zarząd dokonuje czynności, w wyniku której wspólnota staje się uprawniona z tytułu
najmu lub właścicielem lokalu.

I SN nie miał tutaj na myśli współwłasności właścicieli, ale odrębny majątek wspólnoty, co wyraźnie pisze w kolejnych akapitach, gdzie omawia, czym różni się takie nabycie lokalu jak wyżej, od (również możliwego) nabycia go jako współwłasności przez samych właścicieli.

Zresztą trochę dalej ten sam SN pisze:

/.../

Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków
cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków
właścicieli lokali (majątek własny).
W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie
prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż,
jak wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu
zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają
stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez
właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.)
oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku
wspólnoty mogą wejść
prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramłach
gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o
remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność
nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.).


A ponieważ mowa tutaj o nieruchomości - to czy przypadkiem nie dotyczy to także gruntu.

I wyraźnie jest tutaj mowa, że wystarczy w tym celu uchwała właścicieli.

--------------

Oczywiście - żeby była jasność - uważam że zupełnie czym innym jest zakup nieruchomości do odrębnego majątku wspólnoty, a czym innym sprzedaż kawałka nieruchomości wspólnej (która rzeczywiscie jest współwłasnością właścicieli). Więc to co wyżej nie dotyczy meritum wątku (czyli sprzedaży współwłasności), a jedynie kwestii możliwości zakupu nieruchomości przez Wspólnotę do odrębnego majątku.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

#10 Post autor: irenalo » 24-02-2016, 20:38

elmaz pisze:Gruntów być może nie - ale np. z nabyciem lokalu do własnego majątku (a nie jako współwłasność właścicieli wspólnoty) wg mnie może. Jest w tej sprawie orzeczenie 7 sędziów SN:
Ja o jednym , Ty o drugim.
Czy napisałam , gdzieś , że wspólnota nie może w ogóle nabyć gruntu do własnego majątku ?
W wyjątkowych, bardzo wyjątkowych, przypadkach może ale nie na podstawie art. 32a i UoGN.
Za komuny też istniała odrębna własność lokali ale wtedy sprzedawano budynki po obrysie.
Skutek jest taki, że gminy (lub SP) są w posiadaniu gruntów, które muszą utrzymywac a sprzedać mogą tylko właścicielom lokali we WM (UoGN).
elmaz pisze:W tej sytuacji. chcąc być konsekwentnym, w zasadzie nie powinno być możliwości zmiany uchwałą przeznaczenia części NW, albo np. wydzierżawienia komuś na wyłączność części NW...
Nie, bo to nie jest nieodwracalne. Dzierżawę można wypowiedzieć . A rowerownie znów zamienić na suszarnie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

#11 Post autor: piotrusb » 24-02-2016, 21:05

elmaz pisze:No nie wiem - bo w ust. 5 jest LITERALNIE zapisane, że w tym konkretnym przypadku, który tam jest wymieniony, wystarczy uchwała
Dokładnie tak samo jak w pkt 5a, a jednak w odniesieniu do tego zapisu SN jednoznacznie stwierdził, że do zmiany udziałów nie wystarczy uchwała. W uzasadnieniu postanowienia II CSK 267/10 SN przywołał też w tym zakresie analogię do art. 3 ust. 7 uwl:
Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
stwierdzając, że
Niemożność zaś uzyskania wymaganej przepisem art. 3 ust. 7 ustawy jednomyślności właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) wymagać będzie w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie kodeksu cywilnego. Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Jeszcze o wydzieleniu lokalu z NW

#12 Post autor: piotrusb » 24-02-2016, 21:17

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14 wyraźnie wyróżnił kwestie uchwały i umowy przy wydzieleniu i następnie sprzedaży części NW:
W przypadku części nieruchomości wspólnej, co do której może nastąpić zmiana przeznaczenia, w szczególności kiedy może stać się pomieszczeniem przynależnym do określonego lokalu, określono następujący algorytm czynności (G. B. „Aktualne problemy stosowania uchwały o własności lokali”, R. 2006, nr 11, s.9-26):

- właściciel lokalu występuje do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w postaci piwnicy (strychu) przez jej wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do lokalu jako pomieszczenia przynależnego oraz zmianę wysokości udziałów;

- wyrażenie zgody przez wspólnotę oznacza konieczność umownego zniesienia współwłasności części nieruchomości wspólnej (aktem notarialnym) przez wszystkich właścicieli lokali przez przekazanie jej na wyłączną własność właścicielowi określonego lokalu jako pomieszczenia przynależnego;(...)

W niniejszej sprawie sytuacja jest podobna, poza modyfikacją wynikającą z faktu, iż strych nie miał się stać pomieszczeniem przynależnym, lecz odrębną nieruchomością lokalową zbytą na rzecz osób nie będących członkami wspólnoty. Wedle powyższego poglądu zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej i przekazanie jej na wyłączną własność osobie trzeciej winno nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego zawartej przez wszystkich właścicieli lokali.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”