Częściowe uchylenie uchwały

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Częściowe uchylenie uchwały

#1 Post autor: piotrusb » 24-02-2016, 12:08

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. akt I C 299/15.

Powodowie żądali uchylenia uchwały podjętej przez pozwaną wspólnotę. W uzasadnieniu wskazali, że uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, a oni nie zostali poinformowani i jej treści, co narusza art. 23 ust. 3 uwl. Ponadto, na mocy uchwały dopuszczono możliwość palenia papierosów, picia alkoholu oraz grillowania w pomieszczeniach wspólnych budynku, w tym na patio, czyli wewnętrznym dziedzińcu, z którym sąsiaduje mieszkanie powodów, co narusza obiektywny interes powodów, zagrożonych negatywnymi immisjami, które miały miejsce już we wcześniejszym okresie; grozi to również zaprószeniem ognia.

Sąd uwzględnił powództwo w całości stwierdzając w uzasadnieniu:
W ocenie Sądu nie można przyjąć, aby powodowie zostali skutecznie zawiadomieni o podjęciu zaskarżonej uchwały w sposób zgodny z wymogiem art. 23 ust. 3 u.w.l. Nie ma podstaw do kwestionowania, że przyjętym w pozwanej Wspólnocie sposobem zawiadamiania o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów jest wrzucanie takiego zawiadomienia do skrzynek pocztowych - zgodnie z decyzją odnośnie sposobu zawiadamiania o uchwałach podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów, jaką wcześniej podjęto na zebraniu.(...)

Z zeznań świadków nie wynika jednak jednoznacznie, że – jak twierdziła strona pozwana – zawiadomienie o podjęciu i treści zaskarżonej uchwały rzeczywiście trafiło do skrzynek pocztowych.(...) Skoro powodowie przeczyli takiej okoliczności rolą strony pozwanej było wykazanie, że dopełniła obowiązku zawiadomienia ich o treści zaskarżonej uchwały w sposób przyjęty we Wspólnocie. Dowodu potwierdzającego taką okoliczność nie przedstawiono. W ocenie Sądu nie można przy tym przyjąć za wystarczające wywieszenie zmienionego regulaminu w gablocie na klatce schodowej, skoro ustalono inny sposób zawiadamiania, a nadto nie wiadomo, w jakiej dacie zmieniony regulamin został tam wywieszony i czy ogłoszenie w tym zakresie zawierało czytelną i jasną informację o zaskarżonej uchwale (w szczególności dacie jej podjęcia i treści).(...)

Zgodnie z utrwalonymi poglądami orzecznictwa i doktryny ewentualne naruszenia przepisów dotyczących sposobu podjęcia uchwały mogą skutkować jej uchyleniem, o ile uchybienia w tym zakresie miały wpływ na jej treść lub podjęcie.

Jak wynika z przedłożonych dokumentów uchwały nie podjęto na zebraniu, lecz dopiero w terminie późniejszym w drodze indywidualnego zbierania głosów. Trudno zatem uznać, aby brak zawiadomienia powodów o terminie zebrania, względnie o jej podjęciu, miał znaczący wpływ na treść lub podjęcie uchwały. Dostrzec przy tym trzeba, że powodowie dysponują udziałem w wysokości (...), a uchwałę przyjęto większością (...) głosów, co oznacza, że ich udział w głosowaniu nie zmieniłby ostatecznych wyników. W każdym razie argumentów i dowodów na poparcie takiego wniosku powodowie nie przedstawili.(...)

W ocenie Sądu (...) nie ulega wątpliwości, że dostęp do balkonów – z wyjątkiem balkonu nad patio - możliwy jest wyłącznie z przyległych lokali, a korzystają z nich wyłącznie właściciele tych lokali. W konsekwencji te właśnie balkony (czy też loggie) w budynku pozwanej Wspólnoty, z wyłączeniem balkonu położonego nad patio, należy zakwalifikować jako pomieszczenia przynależne do tych lokali. Te zaś z mocy art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowią część składową lokalu, których powierzchnię uwzględnia się przy obliczaniu wysokości udziału przysługującego jego właścicielowi w nieruchomości wspólnej. Na powyższe wskazuje zresztą treść umowy kupna mieszkania przez powodów, w którym wyraźnie wskazano na przyleganie do niego loggii i prawo do wyłącznego z niej korzystania przysługujące powodom.

To zaś oznacza, że Wspólnota nie ma prawa do regulowania sposobu korzystania z tych pomieszczeń w ramach regulaminu wewnętrznego, albowiem nie są one częścią wspólną nieruchomości, a regulamin taki może dotyczyć wyłącznie nieruchomości wspólnej, którą zarząd pozostaje w kompetencjach Wspólnoty (por. wyrok SA w Białymstoku z 29.09.2015 r., I ACa 435/15).

Prowadzi to do wniosku, że zarówno poprzednio obowiązujący regulamin, jak i regulamin w brzmieniu obowiązującym po zmianie dokonanej zaskarżoną uchwałą, naruszają ustawę o własności lokali, która nie przewiduje kompetencji Wspólnoty do narzucania współwłaścicielom zakazów lub nakazów dotyczących sposobu korzystania przez nich z pomieszczeń mieszczących się w prawie odrębnej własności lokali.

Odmiennie przedstawia się sytuacja patio w budynku Wspólnoty (a także balkonu nad tym patio, korytarzy i klatek schodowych w budynku).

Nie budzi wątpliwości, że stanowi ono część nieruchomości wspólnej, z której każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystać zgodnie z jej przeznaczeniem - art. 12 u.w.l. Co do zasady zatem wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać go w tym zakresie, chyba, że jest to konieczne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że w pewnym zakresie współwłaściciele mogą przyjąć uchwałę regulującą zasady współkorzystania z patio i porządek w tym zakresie. Decyzja taka musiałby pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela (por. w/w wyrok SA w Białymstoku).

Niemniej, przedmiotem zaskarżenia przez powodów była cała uchwała, która została skonstruowana w ten sposób, że jej brzmienie modyfikuje w całości treść regulaminu. Uchwała ta wprowadza zatem regulację dotyczącą zarówno części składowych poszczególnych lokali, jak i patio, które jest elementem nieruchomości wspólnej. Wyeliminowanie zdania dotyczącego części składowych skutkowałoby pozostawieniem zdania dotyczącego patio, które sprowadzałoby się do pozbawionego merytorycznej treści zapisu „postanowienie nie dotyczy patio”, bez możliwości wskazania lub odniesienia, o jakie postanowienie chodzi.

W orzecznictwie sądowych wskazuje się przy tym, że w ramach kontroli przewidzianej przez art. 23 - 25 u.w.l. sąd nie jest uprawniony do częściowego uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, gdyż mogłoby to „zostać poczytane za próbę zobowiązywania wspólnoty mieszkaniowej przez sąd do podjęcia uchwały o określonej treści, czemu w sposób wyraźny sprzeciwia się nie tylko autonomia właścicieli w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, lecz również i same przepisy ustawy” (por. wyrok SA Łódź z dnia 31-03-2015, I ACa 1469/14).

W konsekwencji, w ocenie Sądu należało uchylić całą uchwałę, jako sprzeczną w omówionym wyżej zakresie z wymienionymi przepisami oraz chronionym przez nie interesem powodów.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-25_002
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”