Dochodzenie opłat przez wspólnotę przy rozdzielności majątku

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 17 listopada 2015 r., sygn. akt C 1271/05.

J. C. i W. C. nabyli lokal mieszkalny – do majątku objętego wspólnością ustawową. W dniu 8 sierpnia 2000 r. J. C. i W. C. zawarli umowę majątkową małżeńską wyłączającą w swoim związku małżeńskim wspólność ustawową i ustanawiając rozdzielność majątkową. Wspólnota wystąpiła z pozwem przeciwko J. C. o zapłatę z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz fundusz remontowego od maja 2004 r. do maja 2005 r. Sąd oddalił powództwo stwierdzając:

W okresie objętym sporem przedmiotowy lokal był współwłasnością w częściach ułamkowych (po ½) małżonków W. C. i J. C.. Wynika to ze zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej w dniu 8 sierpnia 2000 r. Od tej daty majątek wspólny małżonków (dotychczas objęty tzw. współwłasnością łączną [bezudziałową], inaczej: do niepodzielnej ręki) staje się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Tytułu I Kodeksu cywilnego (art. 197-221 k.c.).

Z art. 207 k.c. wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Skoro więc pozwana w spornym okresie była wspówłaścicielem przedmiotowego lokalu w ½ ułamkowej części, to tylko w takim stosunku jest odpowiedzialna za wydatki i ciężary związane z eksploatacją i utrzymaniem tego lokalu (oraz części wspólnej nieruchomości).

W niniejszej sprawie nie miał zastosowania przepis art. 30 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który statuuje solidarną odpowiedzialność małżonków za zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny. Niemożność zastosowania tego przepisu wynika z trzech przyczyn.

Po pierwsze, odpowiedzialność właścicieli lokali z tytułu kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie wynika z czynności prawnej, lecz z ustawy (konkretnie: art. 13-15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się zaś, że sformułowanie „zobowiązania zaciągnięte" oznacza, że źródłem zobowiązań wskazanych w tym przepisie może być jedynie czynność prawna (tak np. J.St. Piątowski (w:) System Prawa Rodzinnego i Opiekuńczego, s. 281; T. Smyczyński (w:) System Prawa Prywatnego, t. 11, 2009, s. 225).

Po drugie, uznaje się powszechnie, że przepis art. 30 § 1 k.r.o. dotyczy zobowiązań zaciągniętych przez jednego z małżonków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1999 r., III CKN 246/98, LEX nr 1212977). W niniejszej sprawie dłużnikami wspólnoty byli oboje współwłaściciele, a więc nawet gdyby (błędnie) utożsamić odpowiedzialność z tytułu opłat dochodzonych w niniejszym procesie z „zaciągnięciem” zobowiązania przez współwłaścicieli, to owo „zaciągnięcie” nastąpiło przez ich oboje, a nie przez jednego z nich. Dyskrecjonalna decyzja powoda, że pozywa tylko jednego ze współwłaścicieli lokalu nie kreuje (nie zmienia) stanu materialnoprawnego; nie może więc prowadzić do uznania, że zobowiązanie „zaciągnął” ten ze współwłaścicieli, który akurat jest pozwanym. Drugi współwłaściciel był dla powoda od początku „jawny” (tj. wpisany do księgi wieczystej).

Po trzecie, nie zachodzi przesłanka funkcjonalna rozszerzającej wykładni przepisu art. 30 § 1 k.r.o. ujmowana jako konieczność wzmocnienia ochrony wierzyciela, gdyż powód miał możliwość dopozwania małżonka pozwanej (czego nie uczynił, mimo że był reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika), zaś dotychczasowe orzecznictwo dopuszczające możliwość objęcia w/w przepisem określonych długów nie jest adekwatne do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W tym kontekście np. odwoływanie się do uchwały SN z dnia 11 października 1995 r. (III CZP 137/95) byłoby błędne, gdyż dotyczy ona kwestii obecnie już rozwiązanych na poziomie ustawowym i to z dalszym rozszerzeniem ochronę wierzyciela (chodzi o solidarną odpowiedzialność z tytułu kosztów utrzymania lokali spółdzielczych przez wszystkie pełnoletnie osoby zajmujące lokal – por. art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Należy więc stwierdzić, że powyższy judykat jest już nieaktualny i ma jedynie walor historyczny. Co więcej, przypisanie pozwanej solidarnej odpowiedzialności za całość należności związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu musiałoby się opierać na innej, niż wskazana w pozwie podstawie faktycznej roszczenia (causa petendi). Powód powinien w takiej sytuacji całkowicie wyeliminować twierdzenia oparte na prawie własności i zastąpić je twierdzeniem, że pozwana korzystała z lokalu wyłącznie na podstawie uprawnienia do jego zajmowania wynikającego ze stosunku prawnorodzinnego. Powyższe byłoby zresztą nieprawdą, gdyż jej tytuł prawny do zajmowania lokalu nie wynikał z samego faktu małżeństwa z W. C., lecz z mocniejszej podstawy prawnej, jaką jest współwłasność. Ta mocniejsza podstawa prawna w ogóle eliminuje w danej sytuacji istnienie czegoś takiego jak „uprawnienie wynikające ze stosunku prawnorodzinnego”. Jeżeli ktoś jest właścicielem (współwłaścicielem w częściach ułamkowych) rzeczy, to obojętne jest, czy dodatkowo pozostaje w związku małżeńskim z innym współwłaścicielem. Prawo własności eliminuje więc wszelkie „słabsze” tytuły do posiadania i korzystania z rzeczy (np. właściciel nie może być jednocześnie najemcą lub bezumownym posiadaczem własnej rzeczy itp.). Powód dochodził w pozwie zapłaty wyraźnie uzasadniając to tym, że pozwana była właścicielem tego lokalu, a nie tym, że korzystała z niego jako małżonka W. C. Reasumując, zastosowanie w niniejszej sprawie art. 30 § 1 k.r.o. byłoby rażąco błędne.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że za należycie odpowiadające realiom niniejszej sprawy należało przyjąć te warianty opinii biegłej, które przyjmowały odpowiedzialność pozwanej za połowę należycie udowodnionych naliczeń objętych powództwem. W obu tych wariantach okazywało się, że biorąc pod uwagę wpłaty dokonane osobiście przez pozwaną – nie tylko nie zalega ona z długiem względem wspólnoty, ale ma nawet nadpłatę

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -11-17_001

[cdn]

Wspólnota wystąpiła z pozwem przeciwko J. C. o zapłatę z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz fundusz remontowego od maja 2004 r. do maja 2005 r.

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 17 listopada 2015 r.

Zakładając optymistycznie, że pozew został złożony tuż przed upływem okresu przedawnienia za pierwszy miesiąc "zaległości", czyli w kwietniu 2007, to wyrok (I instancji!) zapadł po 8,5 latach od złożenia pozwu. Sprawa banalnie prosta, skąd taka przewlekłość postępowania? Czy fakt, że sąd powołał biegłego, wystarczająco tłumaczy takie przedłużenie postępowania?

Czy sędziowie nie potrafią liczyć? Powoływanie biegłego do obliczenia wysokości zobowiązań właściciela lokalu wobec wspólnoty w zależności od tego, jaką przyjmie się powierzchnię lokalu to chyba przesada. Być może chodzi tu o różne normy obliczania powierzchni użytkowej - ale we wspólnotach nie ma to większego znaczenia, bo:
- zapisy księgi wieczystej lokalu są wiążące dla wspólnoty i opinia biegłego tego nie zmieni,
- zobowiązania właścicieli lokali (wysokość zaliczki na koszty zarządu NW) należy naliczać według udziałów, a nie powierzchni użytkowej lokalu (art. 12.2 zdanie 2 ustawy o własności lokali).

Po co ten biegły? I dlaczego sąd potrzebował 8,5 roku dla rozstrzygnięcia tak prostej sprawy o zapłatę?

Inna sprawa, że wywód prawny Sądu Rejonowego jest rzetelny i pogłębiony, co przeczy tezie elmaza o niskiej jakości sądów I instancji ;)

[irenalo]

Sygn. akt C 1271/05
Sądzac po sygnaturze, sprawa trafiła do sądu w 2005 roku.
I skandalem jest , że orzecznie zapadło po 10 latach.
I jeszcze to:

Dowód: akt notarialny, k. 2-3 akt księgi wieczystej GD1Y/00046602/2

Owszem , księgi wieczyste są jawne ale nie skoro nie podaje się nazwisk i adresów przy publikacji orzeczeń w internecie , to również nie powinno podawać się numerów KW.

[irenalo]

Czy sędziowie nie potrafią liczyć?

20 lat nie było matematyki na maturze . W sądach rejonowych orzeka właśnie to pokolenie.