Wypowiedzenie umowy najmu przez wspólnotę

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 8 września 2015 r., sygn. akt IX Ca 406/15.

Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o nakazanie pozwanemu, aby wydał jej zajmowane przez siebie pomieszczenie piwniczne w budynku wspólnoty, podnosząc że łączyła ją z pozwanym umowa najmu tego pomieszczenia, ale z uwagi na zaległości czynszowe wspólnota wypowiedziała najemcy umowę ze skutkiem natychmiastowym. Mimo wezwania do wydania lokalu, pozwany odmówił i wskazał, że ma uregulowane wszystkie należności. Pozwany podniósł, że wraz z przejęciem w posiadanie lokalu użytkowego będącego przedmiotem sporu poniósł nakłady konieczne jak i użyteczne na jego ulepszenie, co w przypadku orzeczenia wobec niego eksmisji oznaczałoby, że powódka bezpodstawnie wzbogaci się jego kosztem, a także, że zaległości czynszowe nie mogły powstać albowiem zarząd wspólnoty nie odpowiadając na jego pismo milcząco wyraził zgodę na obniżenie czynszu najmu. Wyrokiem z dnia 2 lutego 2015 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie nakazał pozwanemu, aby wydał Wspólnocie Mieszkaniowej pomieszczenie piwniczne, a Sąd Okręgowy wyrok ten podtrzymał stwierdzając:

....każda zmiana poszczególnych postanowień umowy [między wspólnotą, a pozwanym] wymagała formy pisemnej dla swej ważności. Nie można uznać by pismo pozwanego spełniało powyższe wymogi, prowadząc do zmiany postanowień umownych. Poza tym, że treść tego pisma nie stanowi kategorycznego wypowiedzenia dotychczasowych warunków umowy, jak zdaje się podnosić skarżący, a stanowi jedynie prośbę skierowaną do powódki, to pismo to może być rozpatrywane jedynie jako jednostronne oświadczenie woli o chęci zawarcia nowej umowy na warunkach zaproponowanych w jego treści. Oświadczenie pozwanego spełnia wymogi stawiane przez art. 60 kc. Nie oznacza jednak skutku zawarcia nowej umowy. Przede wszystkim dlatego, że dla jej zawarcia wymagane jest oświadczenie woli dwóch stron, bowiem jedynie w wypadkach wprost wskazanych w ustawach ustawodawca wskazuje kiedy bierność, milczenie drugiej strony stanowi przejaw określonego oświadczenia woli. Ponadto dlatego, że treść umowy zawartej przez obie strony jasno wskazuje rygor formy pisemnej dla wszelkich zmian, a więc dla oświadczeń woli obu stron umowy, a nie tylko jednej z nich.
W tych okolicznościach nie zasługiwała na uwzględnienie argumentacja pozwanego o skutecznym wypowiedzeniu dotychczasowych warunków umowy, a w konsekwencji niezasadnym uznaniu zaległości z tytułu czynszu najmu.

Argumenty dotyczące wymaganej formy pisemnej do zmiany postanowień umowy, czynią niezasadnym stanowisko pozwanego także w zakresie nieprawidłowej oceny dowodów w postaci zeznań świadków. Pozwany podnosząc zarzuty apelacyjne, kwestionuje bowiem ustalenia faktyczne na podstawie, których przyjęto, że nie doszło do uzgodnień z członkami wspólnoty i zarządu wspólnoty co do nowych stawek czynszu. Jednakże niezależnie od oceny przeprowadzonych w tym zakresie dowodów, nawet przyjmując, że takie uzgodnienia miały miejsce, w świetle umowy nie wiązały stron niniejszego postępowania, bowiem wymagały formy pisemnej. (...)

Sąd Okręgowy podziela także stanowisko Sądu Rejonowego w zakresie skuteczności wypowiedzenia umowy najmu oraz skuteczności zgłoszenia powództwa windykacyjnego. Sąd nie może bowiem oddalić powództwa windykacyjnego, nawet w wypadku niewyznaczenia przez wynajmującego najemcy miesięcznego dodatkowego terminu do zapłaty czynszu za dwa okresu płatności, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy wskazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu (uchwala Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r. III CZP 113/66 , uzasadnienie do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2011 r. II CSK 587/10). (...)

Sąd uznał, że nie istniała potrzeba podjęcia odrębnej uchwały przez wszystkich członków powodowej Wspólnoty w przedmiocie zezwolenia na wystąpienie do Sądu przeciwko pozwanemu i udzielenie pełnomocnictwa działającemu w tej sprawie pełnomocnikowi. Z tego też względu za wystarczające uznał wystąpienie z powództwem przez zarząd wspólnoty oraz udzielenie przez ten zarząd pełnomocnictwa. Wszelkie wymogi formalne zostały zatem w tym względzie przez stronę powodową dopełnione.

Sąd uznał, że dopiero wniesienie pozwu i upływ miesięcznego terminu od dnia doręczenia jego odpisu pozwanemu spełniło wymogi wypowiedzenia opisanego w art. 687 kc. W ocenie Sądu interes prawny najemcy był w takiej sytuacji należycie chroniony, przez to, że wyłączona została możliwość rozwiązania najmu przed upływem miesiąca od chwili złożenia mu oświadczenia powódki zawierającego uprzedzenie o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu.

http://orzeczenia.olsztyn.so.gov.pl/con ... -09-08_002