Sprzedaż strychu w uchwale

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Sprzedaż strychu w uchwale

#1 Post autor: piotrusb » 08-01-2016, 10:48

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 20 października 2015 r., sygn. akt I C 136/15.

Wspólnota podjęła uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej poprzez adaptację części powierzchni strychu oraz antresoli na samodzielny lokal mieszkalny. Ponadto w uchwale właściciele wyrazili zgodę na sprzedaż strychu wskazanemu nabywcy. Będąca właścicielem kilku lokali gmina wniosła o uchylenie uchwały z tego względu, że w jej przekonaniu zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co będzie konsekwencją realizacji zaskarżonej uchwały – może nastąpić wyłącznie w wyniku porozumienia wszystkich właścicieli w formie aktu notarialnego. Skutek ten nie może nastąpić w oparciu o uchwałę podjętą większością głosów. Sąd oddalił powództwo stwierdzając:
Zasady doświadczenia życiowego przemawiają za tym, że uchwała która dotyczy adaptacji np. pomieszczeń strychowych i następnie sprzedaży powstałego w jej wyniku lokalu musi wskazywać konkretną osobę. Uchwała dotyczy bowiem wyrażenia zgody na sprzedaż w przyszłości przedmiotu, który jeszcze nie istnieje, tj. nie może na tym etapie stanowić przedmiotu odrębnej własności. Części składowe rzeczy nie są bowiem przedmiotem samodzielnego obrotu. Przyszły nabywca musi więc najpierw wykonać prace adaptacyjne, uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu a dopiero następnie może ten lokal faktycznie nabyć. Jest więc oczywiste, że uchwała musi wskazywać konkretną osobę, która właściciele upoważniają do wykonania czynności faktycznych i prawnych zmierzających do uzyskania przez adaptowane pomieszczenia statusu samodzielnego lokalu. W tym zakresie w przekonaniu Sądu nie może być mowy o naruszeniu przez zaskarżoną uchwalę zasad prawidłowego zarządu czy tez interesów właścicieli lokali, w tym powoda.

Całkowicie chybiona jest również argumentacja powoda co do rzekomego naruszenia przez zaskarżoną uchwałę bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy o własności lokali. Zakres podjętej uchwały pokrywa się z dyspozycją art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 wskazanej ustawy. Zgodnie z tą regulacją czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności - zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Są to czynności, których nie może samodzielnie dokonać zarząd i ustawodawca przewidział w tym zakresie kompetencję właścicieli lokali. Stanowisko właścicieli lokali jest wyrażane jednak w formie uchwały podejmowanej większością głosów, liczona co do zasady wg wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Właściciele tworzący pozwaną wspólnotę działali dokładnie w zakresie kompetencji przyznanej im przez ustawodawcę. Należy zgodzić się z powodem, że zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej nie może nastąpić na podstawie uchwały podjętej większością głosów, ale też zaskarżona uchwała sama w sobie wcale nie prowadzi do zmiany wielkości udziałów. Ustawodawca przewidział, że właściciele w drodze uchwały wyrażają zgodę na adaptację części nieruchomości wspólnej, sprzedaż utworzonego w jej wyniku lokalu i w konsekwencji na zmianę wielkości udziałów związanych z poszczególnymi lokalami. Zgoda ta nie powoduje jednak automatycznie adaptacji (gdyż ta wymaga faktycznych prac budowlanych) ani do powstania samodzielnego lokalu czy jego sprzedaży (w tym zakresie konieczne będzie bowiem uzyskanie zaświadczenia o samodzielności – po przeprowadzeniu prac, umowa w formie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej). Uchwała nie prowadzi wreszcie do zmiany wielkości udziałów, co nastąpi dopiero po zawarciu w tym zakresie przez wszystkich właścicieli umowy w formie aktu notarialnego. Wolą ustawodawcy było jedynie to, aby właściciele lokali w formie uchwały wyrazili zgodę na podjęcie w przyszłości czynności faktycznych i czynności prawnych w odpowiedniej formie. Dokładnie taki cel i zakres ma zaskarżona uchwała, która wprost stanowi, że zarówno sprzedaż jak i zmiana wielkości udziałów nastąpią w przyszłości w formie odpowiednich umów notarialnych. (...) Pewne wątpliwości w zaskarżonej uchwale może jedynie wzbudzać rzeczywiście niefortunne sformułowanie co do wyrażenia zgody na „sprzedaż strychu”, który co oczywiste nie może być przedmiotem sprzedaży jako część nieruchomości wspólnej. Zapis ten należy jednak interpretować w kontekście pełnej treści uchwały, zgodnie z którą wyraża się zgodę na adaptację części strychu i antresoli na samodzielny lokal mieszkalny a przyszły nabywca ma obowiązek uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Nie może być więc wątpliwości co do tego, że właściciele wyrazili zgodę na sprzedaż lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu – a nie na „sprzedaż strychu”. Tego rodzaju „skrót myślowy” byłby czymś naturalnym w mowie potocznej i oczywiście od kolegialnych decyzji osób prawnych czy innych jednostek organizacyjnych należy wymagać większej precyzji i dyscypliny językowej. Jednocześnie jednak Sąd podkreśla, że wspólnota mieszkaniowa jest szczególnego rodzaju jednostką organizacyjną. W większości przypadków decyzja co do tego aby w oparciu o wspólny majątek realizować jakieś przedsięwzięcie – stanowi swobodną decyzję podmiotów prawa cywilnego. Do wyjątkowych należy zaliczyć sytuacje, gdy stosunek współwłasności powstaje z mocy prawa. Nawet gdy współwłasność jest wynikiem np. dziedziczenia – w stosunku tym są z reguły osoby z bliskiego kręgu rodzinnego, znające się, związane ze sobą na różnych płaszczyznach. Tymczasem w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie w wyniku decyzji o nabyciu lokalu w budynku wielomieszkaniowym – grupa ludzi obcych, w różnym wieku, o różnym doświadczeniu życiowym, wykształceniu – wolą ustawodawcy staje się współwłaścicielami i musi w ramach szczególnej jednostki organizacyjnej realizować wspólny cel – w uproszczeniu – dbać o wspólne części nieruchomości. Z tego względu Sąd stoi na stanowisku, że jakiekolwiek próby stosowania do zarządzania wspólnotą mieszkaniową nawet w drodze analogii zasad obowiązujących np. w spółkach prawa handlowego, w szczególności skrajnego formalizmu przy ocenie podejmowanych uchwał - są całkowicie chybione. Przeciwnie, jeżeli większości właścicieli udaje się uzgodnić wspólne stanowisko i służy one szeroko pojętemu interesowi wspólnoty, uzasadnione jest dokonanie takich zabiegów interpretacyjnych aby podjętą uchwałę utrzymać w mocy i ustalić jej treść w ten sposób aby możliwa była jej realizacja zgodna z intencjami i wolą większości właścicieli.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-20_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Sprzedaż strychu w uchwale

#2 Post autor: irenalo » 08-01-2016, 12:31

Orzeczenie nieprawomocne. Pewnie gmina apeluje.
A tu podobna sprawa:
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-24_001

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”