Budowa placu zabaw, a naruszenie interesu właściciela

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze z 1 października 2015 r., sygn. akt I C 529/15.

Powód zaskarżając przedmiotową uchwałę [o budowie na terenie wspólnoty placu zabaw] wskazywał w pozwie, że uchwała ta narusza jego interes, bo wiąże się z obciążeniem finansowym powoda oraz narusza jego prawo do mieszkania w miejscu, w którym panuje cisza i spokój w przynależnym do budynku otoczeniu oraz zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością, ponieważ nie jest konieczna do prawidłowego funkcjonowania budynku Wspólnoty i przyległego terenu oraz nie wpływa na poprawę bezpieczeństwa i jej funkcjonalności.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty przez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Nadto ciężar udowodnienia istnienia wymienionych przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwał spoczywa, stosownie do cytowanego przepisu, na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 21 maja 2015 r., sygn. I ACa 68/15)

W ocenie Sądu w sprawach dotyczących majątku wspólnoty mieszkaniowej wymóg prawidłowego wykonywania zarządu obejmuje przede wszystkim obowiązek podejmowania decyzji racjonalnych i uzasadnionych interesem całej Wspólnoty Mieszkaniowej. Ze zgromadzonego materiału dowodowego w sposób jednoznaczny wynika, że pozwana na funduszu inwestycyjno-remontowym gromadziła środki finansowe z przeznaczeniem między innymi na działalność inwestycyjną Wspólnoty i na zebraniu zostały określone li tylko zamierzenia gospodarcze Wspólnoty o charakterze wyłącznie inwestycyjnym, a nie remontowym. Wykonanie placu zabaw mieściło się w ramach możliwości finansowych Wspólnoty, nie wymagało ani zaciągnięcia kredytu, ani też zwiększenia obciążeń finansowych poszczególnych właścicieli lokali, gdyż nie została zwiększona w związku z tym wysokość comiesięcznej zaliczki. Uchwała określała przy tym górny limit planowanych do wydatkowania na ten cel środków, a zarząd jednocześnie zobowiązywał się poszukiwać wykonawcy, który wykona planowany plac zabaw za niższą cenę. Podobny sposób realizowania inwestycji pozwana Wspólnota stosowała już we wcześniejszych latach i do chwili podjęcia zaskarżonej uchwały nie był on kwestionowany przez żadnego z właścicieli lokali. Zdaniem Sądu wykonanie inwestycji było uzasadnione potrzebami Wspólnoty zważywszy, że większość wśród właścicieli stanowiły rodziny z małymi dziećmi lub planujące dzieci w przyszłości, w pobliżu budynku Wspólnoty nie znajduje się bezspornie żaden plac zabaw, na którym mogłyby się bawić dzieci, zaś charakter wielorodzinny budynku, w którym wszak znajduje się 36 lokali mieszkalnych, oraz istnienie terenów zielonych, stanowiących wszak faktycznie już obecnie miejsce zabaw dzieci, uzasadniał w tym stanie urządzenie placu zabaw stosownie do dyspozycji przepisu §40 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75 poz. 690). Tym samym zdaniem Sądu zaskarżona uchwała nie naruszała zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością, ale też interesu powoda jako właściciela lokalu. W ocenie Sądu jako naruszającą interes właściciela lokalu można traktować uchwałę mającą na celu uzyskanie przez określonych członków lub grupę członków wspólnoty korzyści kosztem innego członka lub członków. Ratio legis przesłanki „naruszenia interesu właściciela stanowi realizację tzw. „prawa mniejszości" i ma przeciwdziałać formalnie zgodnym z prawem działaniom uszczuplającym prawa właściciela, którym to działaniom nie sposób przypisać cechy racjonalności. Odmienny pogląd prowadziłby do paraliżu działania wspólnot, skoro każda uchwała dotyczy interesów właścicieli i zawsze może naruszać ich interes. Natomiast przepis art.25 ustawy o własności lokali z całą pewnością nie służy ochronie subiektywnego interesu powoda wyrażanego przez niego jako prawo do ciszy i spokoju na terenie przyległym do budynku, utożsamianym przez niego z brakiem placu zabaw. Zważyć przy tym należy, że cytowany przepis §40 rozporządzenia w sposób dostateczny chroni w tym zakresie obiektywny interes powoda, albowiem określa minimalną odległość urządzeń od okien budynku, zaś same warunki terenowe przedmiotowej nieruchomości, zwłaszcza usytuowanie garażu podziemnego pozwalają na jednoznaczną ocenę, że nie jest możliwe ustalenie lokalizacji placu zabaw w odległości mniejszej niż ta wynikająca z przepisów prawa budowlanego. Interes powoda w żadnym zakresie nie sprzeciwia się interesowi innych właścicieli, bowiem jak wynika z planu zagospodarowania nieruchomości wielkość terenu rekreacyjnego wokół budynku pozwala na pogodzenie wszystkich właścicieli i na to, żeby każdy w zakresie formy rekreacji, którą wybiera mógł tą rekreację uprawiać. Nie może być tak, że grupa młodych rodzin jest zdominowana przez osoby nieposiadające dzieci (jak powód), które życzą sobie tylko z okien oglądać tereny zielone i uważają, że teren rekreacyjny to teren tylko i wyłącznie do pielęgnowania nasadzeń zielonych. Natomiast działaniem sprzecznym z prawem byłoby podjęcie przez Wspólnotę postulowanej przez powoda uchwały, która wyłączałaby go od obowiązku ponoszenia kosztów związanych z wykonaniem, a następnie z utrzymywaniem placu zabaw.

Sąd podkreśla, że Wspólnota Mieszkaniowa stanowi swoistego rodzaju podmiot demokracji lokalnej, którego decyzje podejmowane są w trybie unormowanym w ustawie o własności lokali i najczęściej zapadają większością głosów. Wolę większości - o ile nie narusza ona prawa (w tym umowy właścicieli) oraz w sposób oczywisty zasad gospodarki czy uzasadnionego interesu jednostki, jak ma to miejsce w niniejszym wypadku, należy zatem uszanować. Kontestowanie zaś wszelkich decyzji podjętych wolą większości pozostaje w sprzeczności z dobrze pojętym interesem małej społeczności jaką stanowi wspólnota mieszkaniowa.

http://orzeczenia.jelenia-gora.so.gov.p ... -10-12_001

[irenalo]

Wyjątkowo niesprawiedliwy wyrok. Mam nadzieję , że Wysoki Sąd sfinansuje sąsiadowi z domku obok plac zabaw dla jego 3 dzieci.

e zgromadzonego materiału dowodowego w sposób jednoznaczny wynika, że pozwana na funduszu inwestycyjno-remontowym gromadziła środki finansowe z przeznaczeniem między innymi na działalność inwestycyjną Wspólnoty i na zebraniu zostały określone li tylko zamierzenia gospodarcze Wspólnoty o charakterze wyłącznie inwestycyjnym, a nie remontowym. Wykonanie placu zabaw mieściło się w ramach możliwości finansowych Wspólnoty, nie wymagało ani zaciągnięcia kredytu, ani też zwiększenia obciążeń finansowych poszczególnych właścicieli lokali, gdyż nie została zwiększona w związku z tym wysokość comiesięcznej zaliczki. Uchwała określała przy tym górny limit planowanych do wydatkowania na ten cel środków, a zarząd jednocześnie zobowiązywał się poszukiwać wykonawcy, który wykona planowany plac zabaw za niższą cenę.

A jakie to ma znaczenie dla sprawy?

Podobny sposób realizowania inwestycji pozwana Wspólnota stosowała już we wcześniejszych latach

Ale jakich inwestycji? Zbędnych czy niezbędnych dla zarządu NW?

Zdaniem Sądu wykonanie inwestycji było uzasadnione potrzebami Wspólnoty zważywszy, że większość wśród właścicieli stanowiły rodziny z małymi dziećmi lub planujące dzieci w przyszłości, w pobliżu budynku

Tylko , że to nie są dzieci wspólnoty a dzieci właścicieli lokali. Wspólnota , to ogół właścicieli powołany do zarządu nieruchomością wspólną.

że większość wśród właścicieli stanowiły rodziny z małymi dziećmi lub planujące dzieci w przyszłości

A jeśli większość to wyznawcy jakieś religii, to wspólnota ma wystawić za pieniądze wszystkich właścicieli obiekt kultu religijnego? Bo tak może chcieć większość?

Nie może być tak, że grupa młodych rodzin jest zdominowana przez osoby nieposiadające dzieci (jak powód),

Nie może być tak, że osoby bezdzietne są zdominowane przez roszczeniowych rodziców.

Sąd podkreśla, że Wspólnota Mieszkaniowa stanowi swoistego rodzaju podmiot demokracji lokalnej, którego decyzje podejmowane są w trybie unormowanym w ustawie o własności lokali i najczęściej zapadają większością głosów.

Wysokiemu Sadowi pomyliły sie porządki . WM to nie demokracja lokalna , i nie SM. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli powołanych do zarządu NW. Nieistniejący obiekt , to nie jest NW.
Plac zabaw nie jest niezbędny do zarządzania NW.

Kontestowanie zaś wszelkich decyzji podjętych wolą większości pozostaje w sprzeczności z dobrze pojętym interesem małej społeczności jaką stanowi wspólnota mieszkaniowa

No i jak można takie michałki wypisywać. ? Nie dość , że niesprawiedliwe orzeczenie, nie dość, że sąd nie rozumie , czym jest wspólnota mieszkaniowa i do czego została powołana. , to jeszcze te kwiatki na końcu. Żenada. Można kontestować chociażby poprzez zaskarżanie uchwał. Tego prawa , póki co, marny sędzia właścicielom lokali nie odbierze, choć wydając takie orzeczenia, znacznie im utrudnia dochodzenia swoich praw.

Natomiast działaniem sprzecznym z prawem byłoby podjęcie przez Wspólnotę postulowanej przez powoda uchwały, która wyłączałaby go od obowiązku ponoszenia kosztów związanych z wykonaniem, a następnie z utrzymywaniem placu zabaw.

Ale nie sprzeczne, z prawem , byłoby dokonanie podziału do użytkowania, gdzie część właścicieli (zgodnie z prawem budowalnym) na własny koszt wystawia plac zabaw, a inni , w innej części NW, na własny koszt utrzymują teren zielony. Ci od piaskownicy nie depczą trawników a ci od trawnika nie kontestują po nocach placu zabaw w ramach dobrze pojętego interesu małej (podchmielonej) społeczności.

[jaceko]

Nieistniejący obiekt , to nie jest NW.
Plac zabaw nie jest niezbędny do zarządzania NW.

W punkt.

[elmaz]

Niby racja - ale tak rygorystyczne podejście do tematu w zasadzie wyklucza jakiekolwiek inwestycje, o ile nie są niezbędne do zarzadu NW.

I tak np. - nie byłoby możliwości zbudowania ani nawet utwardzenia parkingu, czy nawet zbudowania chodnika na osiedlu, czy ogrodzenia - bo to przecież inwestycje. Nie byłoby możliwości zainwestowania w oświetlenie czy kamery - wątpliwe nawet staje się np. przejście ze zwykłych żarówek na ledy, jeśli to np. wymaga zmiany oprawek na inne (inwestycja, która nie jest niezbedna do zarządu NW).

I tak dalej, i tak dalej....

[irenalo]

I tak np. - nie byłoby możliwości zbudowania ani nawet utwardzenia parkingu, czy nawet zbudowania chodnika na osiedlu, czy ogrodzenia - bo to przecież inwestycje.

Ogrodzenie służy wszystkim, bo chroni wspólny teren. Czy to się komuś podoba czy nie.
A co do parkingu - jak to sformułowała gwiazda sądownictwa?
Nie może być tak, że grupa bez samochodu jest zdominowana przez osoby posiadajace samochód.
Oprócz UoWL można znaleźć inne rozwiazania , ktore w miarę sprawiedliwie pogodzą sprzeczne interesy
członków wspólnoty : quoad usum, najem NW, dzierżawa. Poza tym umowa wszystkich właścicieli pozwala rozszerzyć współwłasność o dowolny skladnik.
Poza tym jeśli komuś zależy na placu zabaw, to niech kupi mieszkanie tam, gdzie ten plac zabaw jest urządzony .

[elmaz]

Ogrodzenie służy wszystkim, bo chroni wspólny teren.

Jeszcze się nie spotkałem z przypadkiem, że ktoś komuś wyniósł teren, bo nie było ogrodzenia

Ogrodzenie buduje się po to, aby chronić majątek (w 99% przypadków nie chodzi o majątek wspólnoty, bo rzadko należą do niego elementy, które można wynieść) lub zapewniać bezpieczeństwo osobom.
Zatem nie służy tym, którzy majątku do wyniesienia nie mają (przynajmniej w ilości, przy której opłaca się inwestować w ogrodzenie) i czują się - także bez ogrodzenia - bezpieczni.

Zatem sytuacja jest analogiczna - płacą wszyscy, faktyczną korzyść mają niektórzy (nie mylić z korzyścią teoretyczną - bo teoretycznie to każdy może się postarać o dziecko - jak nie biologiczne to adopcyjne - i skorzystać z placu zabaw)