Zasady rozliczania co; przedawnienie roszczeń

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn. akt II C 2586/12 (nie najnowszy, ale opublikowany 3 grudnia 2015 r.).

...wydatkami ponoszonymi przez właścicieli lokali są wydatki związane z utrzymaniem tych lokali (art. 13 ust. 1 uwl). Chodzi głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody, czy wywóz nieczystości. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa tylko pośredniczy w zakupie mediów (energii cieplnej i wody) pomiędzy dostawcą, a odbiorcą czyli właścicielami lokali i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży. To Wspólnota zawiera umowy na dostawę mediów i rozlicza się z dostawcami, ale środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali w postaci zaliczek. (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 marca 2009 r.) W orzecznictwie bezspornym jest nadto, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W sytuacji, gdy w lokalach będących własnością członków pozwanej wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach ( zob. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28.08.1997 r. oraz z dnia 19.05.2006 r.). Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy, co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy.

Mając na względzie powyższe wywody oraz ustalony przez Sąd stan faktyczny zasadniczą kwestią wymagającą ustalenia było, czy zarząd wspólnoty mógł podjąć uchwałę w przedmiocie dokonania korekty rozliczeń kosztów zakupu ciepła dla lokali za lata 2008 i 2009 poprzez zmianę metody wyliczenia zużycia z metody opartej na wskazaniach urządzeń pomiarowych na metodę opartą o powierzchnię lokalu oraz dokonania rozliczeń za 2010 rok zgodnie z tą metodą. (...)
Mając na względzie ustalony przez Sąd stan faktyczny nie budzi wątpliwości, że w budynku doszło do awarii instalacji centralnego ogrzewania w systemie rozdzielaczowym, w tym indywidualnych liczników wykazujących zużycie ciepła (...). Powyższe prowadzi do wniosku, że nie istniała możliwość rozliczenia kosztów zużycia ciepła i ciepłej wody na podstawie wskazań liczników, a zatem słusznym rozwiązaniem było przyjęcie założenia, że w latach 2008 – 2010 w przedmiotowym budynku nie było liczników pomiaru energii cieplnej, a zatem cała instalacja cieplna (w tym służąca zarówno do ogrzewania nieruchomości wspólnej jak i lokali) jest urządzeniem niesłużącym do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem stanowi część nieruchomości wspólnej. Wykładnia art. 6 ustawy o własności lokali w powiązaniu z treścią i wykładnią art. 3 ust. 2, art. 7 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 , czy art. 15 tej ustawy prowadzi do wniosku, że opłaty uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali dzielą się na opłaty związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które to koszty zostały przykładowo wymienione w art. 14 powołanej ustawy i koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu członka wspólnoty, o czym mowa w art. 13 ust. 1. Opłatami z tego ostatniego tytułu są m.in. opłaty za media zużywane w poszczególnych lokalach. Konkluzji tej nie zmienia fakt, że opłaty z tego tytułu, wobec braku indywidualnych umów właścicieli poszczególnych lokali z dostawcami mediów, jako umowę zbiorczą zawarła wspólnota, która w tym przypadku jest jedynie swoistym pośrednikiem pomiędzy członkami wspólnoty, a dostawcami mediów, nie zaś samodzielnym podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów zużycia mediów w omawianym zakresie. Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że wobec przyjęcia założenia o braku liczników pomiaru poboru ciepła oraz wody w poszczególnych lokalach cała instalacja cieplna stanowiła w spornym okresie tzw. współwłasność przymusową. Jednocześnie to zarząd Wspólnoty w drodze uchwały, a nie sama Wspólnota ustalił, że wysokość opłat z omawianych tytułów pobierana będzie proporcjonalnie do powierzchni danego lokalu. Analiza art. 22 ust. 3 ustawy w kontekście pozostałych przepisów tej ustawy regulujących funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, prowadzi do wniosku, że to wyłącznie właściciele lokali podejmują uchwały w kwestiach związanych z nieruchomością wspólną, nie mają natomiast takich uprawnień w zakresie praw zwianych z poszczególnymi lokalami. Tym samym, w ocenie Sądu, kwestie dotyczące rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i powinny być regulowane uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie zarządu. Przyjęcie takiego założenia prowadzi natomiast do wniosku, że zarząd przekroczył swoje kompetencje, a tym samym uchwała ta jest nieważna w myśl art. 58 § 1 k.c. jako sprzeczna z ustawą, a dokładnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. We wskazanym zakresie konieczna była bowiem uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej. (...)

W ocenie Sądu zastrzeżenie należy mieć również do podjęcia przez zarząd uchwały, która w rzeczywistości odnosiła wobec właścicieli lokali skutek z mocą wsteczną. Zakładając przy tym, że zarząd miał prawo podjąć uchwałę o rozliczaniu kosztów zużycia ciepła to zgodnie z art. 45 a ust. 8, 9 i 10 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku prawo energetyczne przyjęcie metody rozliczenia kosztów zakupu ciepła wykorzystującej powierzchnię lokali lub ich kubaturę wymaga od właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego wprowadzenia tej metody w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku. Taki regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2 (osobom użytkującym lokale) w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Biorąc pod uwagę powyższe wskazać należy, że przepis ten w zasadzie wyklucza wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej z mocą wsteczną. (...)

Stosownie do treści art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na stronie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Zgodnie z fundamentalną zasadą polskiego procesu cywilnego – zasadą kontradyktoryjności, to na stronach procesu ciąży obowiązek dowodzenia, a co za tym idzie to strony są w pełni odpowiedzialne za wynik tego postępowania. Sąd nie może wyręczać stron w poszukiwaniu dowodów, jednakże może udzielać wskazówek stronom i uczestnikom postępowania występującym w sprawie bez adwokata lub radcy prawnego, co do czynności procesowych oraz pouczać ich o skutkach prawnych tych czynności i skutkach zaniedbań, wówczas nie może być to rozumiane jako obowiązek zastępowania inicjatywy dowodowej stron ( por. wyrok SN z dnia 11.10.2000 r. II UKN 33/00). Powódka korzystająca z pomocy profesjonalnego pełnomocnika powinna była mieć świadomość skutków znacznego ograniczenia własnej inicjatywy dowodowej i bardziej zaangażować się w dowodzenie podnoszonych przez siebie faktów. Tymczasem powódka próbowała przenieść ciężar udowodnienia faktów na stronę pozwaną. W niniejszej sprawie roszczenie powódki obejmowało opłaty związane z lokalem zajmowanym przez pozwanych. Na powódce ciążył zatem ciężar wskazania wysokości kwoty dochodzonej pozwem. (...)

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia części roszczenia objętego pozwem Sąd przyjął, iż jest on bezzasadny, uznając, że roszczenie strony powodowej ulegało 10- letniemu terminowi przedawnienia zgodnie z art. 118 k.c. Świadczenia z tytułu zaliczek stanowią bowiem zobowiązanie jednorazowe płatne w ratach. Wspólnoty mieszkaniowe podejmowanymi na początku roku uchwałami ustalają wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu za cały nadchodzący rok kalendarzowy, rozbijając należność na 12 kolejnych miesięcy. Początkiem biegu przedawnienia tych świadczeń jest zaś dzień ostatecznego ustalenia przez zebranie właścicieli kosztów zarządu w danym roku.

http://orzeczenia.mokotow.warszawa.so.g ... -06-24_001