Jeszcze o podwyżce opłat dla lokali użytkowych

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 sierpnia 2015 r., sygn. akt I ACa 2019/14.

Trafnie Sąd Okręgowym przyjął, że art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali (powiązanych z udziałem tych lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej), winien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną musi być uzasadnione większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostającymi w związku ze sposobem korzystania z tych lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie jest bowiem dopuszczalne zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu.

Rację ma także Sąd Okręgowy, że rzeczą pozwanej było wykazanie przesłanek zwiększenia obciążeń właściciela lokali użytkowych stosownie do art. 12 ust. 3 u.w.l. (art. 6 k.c.). Wszak to ona twierdziła, że zaistniały podstawy wskazane w tym przepisie.

Jak podkreśla się w literaturze, koniecznym czynnikiem pozwalającym na podjęcie takiej uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu (-i) w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Nawet zwiększona ilość śmieci produkowanych przez lokal, jeżeli są odbierane przez usługodawcę zewnętrznego lub gminę na podstawie indywidualnej umowy z właścicielem lokalu lub w oparciu o indywidualne podstawy jej ustalenia, nie mogą same w sobie stanowić podstawy uzasadniającej podjęcie uchwały w trybie art. 12 ust. 3 u.w.l. Kwestie istnienia uzasadniających zwiększenie obciążeń - czynników wzrostu - bada sąd rozpoznający odwołanie właściciela takiego lokalu od uchwały wspólnoty mieszkaniowej. M.in. czynnikami wzrostu może być wzmożony ruch klientów udających się do takich lokali lub dostawców, połączony z intensywnym zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury, także w zakresie korzystania z garaży lub miejsc postojowych w wielostanowiskowym lokalu garażowym lub miejsc parkingowych. Ich wpływ na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny; dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Zachowane jednak musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością takich czynników związanych z korzystaniem z tych lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystaniem z lokali przez członków wspólnoty.

...do czasu podjęcia zaskarżonej (w części) uchwały, Wspólnota Mieszkaniowa nie różnicowała zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej dla lokali mieszkalnych i użytkowych, w tym zaliczek na fundusz remontowy. Większość wydatków funduszu remontowego w okresie poprzedzającym podjęcie tej uchwały została wydatkowana na remont garażu podziemnego. Tym samym, historia korzystania z nieruchomości wspólnej oraz dotychczasowe wydatki, także z funduszu remontowego, nie dawały podstaw do zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych.

Powstaje zatem pytanie, czy pozwana wykazała przesłanki zwiększenia obciążeń w stosunku do właścicieli lokali użytkowych na datę wejścia jej w życie i na przyszłość.
Wbrew odmiennemu stanowisku Sądu pierwszej instancji zebrany materiał dowodowy nie dawał podstaw do ustalenia, że korzystanie z nich zwiększyło bieżące lub przyszłe koszty, które będą pokrywane z funduszu remontowego. Po pierwsze, odnosząc się do kwestii remontu lub wymiany szlabanu należało uwzględnić okoliczność, że niespełna 70 miejsc postojowych (podziemnych i naziemnych) i korzystanie z nich przez właścicieli lokali wiąże się z podnoszeniem szlabanu. Także przywóz zakupów i materiałów wykończeniowych do remontów o modernizacji lokali wiąże się z podnoszeniem szlabanu. Te fakty, niezakwestionowane przez Sąd Okręgowy i w istocie niesporne, nie zostały zestawione z ruchem pojazdów do lokali użytkowych. Te ostanie zaś – skierowane do apteki, weterynarza lub sklepu obuwniczego - miały postać umiarkowaną. Jak przyznali sami świadkowie – m.in. pracownik ochrony, do sklepu obuwniczego mogło to być kilka razy w miesiącu, a w tygodniu – raz lub kilka razy. Co jednak znamienne, zestawienie wjazdów klientów – które zostało w pewnym czasie zarządzone przez zarząd Wspólnoty - ze wskazaniem ilości oraz rodzajów pojazdów do poszczególnych lokali, nie zostało złożone. Ma to swoje konsekwencje dla dokonywania sędziowskiej oceny (por. art. 233 § 2 k.p.c. w zw. z § 1 tego przepisu), których nie można było pominąć przy ocenie twierdzeń pozwanej. A te były niejasne zarówno co do ilości, jak i wielkości pojazdów (ich tonażu). Logiczna i zgodna z zasadami doświadczenia życiowego ocena zaprezentowanych dowodów oraz nieprzedstawienie innych dowodów, naturalnie pożądanych, nie pozwalała na powiązanie zużycia i konieczności wymiany szlabanu z korzystaniem z lokali użytkowych w takim rozmiarze, aby to uzasadniało zwiększenie zaliczek na fundusz remontowy. Tym bardziej, że z lokalami użytkowymi nie są powiązane miejsca parkingowe; te ostanie dotyczą innych lokali i ipso facto one implikują naturalną tezę, że tu tkwi rutynowa (typowa) procedura związana z wjazdem i koniecznością otwarcia szlabanu.

Po drugie, okoliczność nadmiernego zużywania (niszczenia) podjazdu wyłożonego kostką, także nie została wykazana przez pozwaną. Już samo zużycie wymagające remontu nie zostało wykazane adekwatnymi dowodami, a ograniczyło się do twierdzeń o takiej konieczności. A przecież jest to okoliczność, którą można wykazać stosownymi dokumentami lub zdjęciami; ostatecznie odpowiednią ekspertyzą. Zabrakło także wykazania powiązania ewentualnego zużycia (zniszczenia) podjazdu z funkcjonowaniem lokali użytkowych. Jak już podniesiono, nie wykazano, aby wjeżdżały do sklepu z obuwiem pojazdy o ciężarze przekraczającym 3,5 tony. Co do innych lokali użytkowych sami świadkowie pozwanej przyznali, że wjazd, jeśli się odbywa, nie obejmuje zasadniczo pojazdów ciężarowych.

Reasumują: strona pozwana nie obroniła tezy, która legła u podstaw zwiększenia opłat na fundusz remontowy, że sposób korzystania z lokali użytkowych zwiększa o połowę wydatki na przyszłe inwestycje, związane z korzystaniem z podjazdu, szlabanu i wiaty śmietnikowej. Z kolei powódki wykazały dostatecznie, że brak szczególnych podstaw związanych z korzystaniem z lokali użytkowych, aby zwiększać ich obciążenie zaliczkami na fundusz remontowy ponad wysokość przypisaną lokalom mieszkalnym.

Sąd pierwszej instancji przyjął pewne założenia (tezy) pozwanej, jako niewątpliwe, natomiast powinien był rzeczowo i w powiązaniu przyczynowo – skutkowym, ocenić zaprezentowane dowody i braki w dowodzenia. Nie mogło też umknąć jego uwadze, że historia planów gospodarczych i remontów nie potwierdzała, aby lokale użytkowe generowały takie zwiększone wydatki. Dowody zaoferowane Sądowi (w tym Sądowi drugiej instancji, jako sądowi meriti) nie potwierdziły dostatecznie zaistnienia zwiększonych kosztów ze względu na sposób korzystania z lokali użytkowych. Ocena Sądu w tym przedmiocie musi być swobodna, lecz nie dowolna: logiczna, oparta na wnioskowaniu z faktów ustalonych, zgodna z zasadami doświadczenia życiowego i dostatecznie umotywowana (art. 328 § 2 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c.).

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-12_001