Czy wspólnota może ustalić min. zużycie ciepła w lokalu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 21 września 2015 r., sygn. akt I ACa 248/15.

Właścicielka lokalu zaskarżyła uchwałę, w której wspólnota zobowiązującą właścicieli do poniesienia kosztów centralnego ogrzewania stanowiących równowartość min. 10 GJ na lokal za sezon grzewczy, plus koszty stałe. Przyczyną podjęcia zaskarżonej uchwały było bardzo niskie roczne wskazanie zużycia ciepłomierzy w dwóch lokalach – w tym w lokalu powódki. Określenie zużycia energii na poziomie 10 GJ zmierzać miało do sprawiedliwego rozdziału kosztów energii cieplnej pomiędzy mieszkańców kamienicy. Intencją Wspólnoty było również zapobieżenie wyziębianiu innych lokali poprzez narzucenie minimalnego zużycia ciepła. Sąd Okręgowy uznał powództwo za niezasadne, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał, stwierdzając:

Sąd pierwszej instancji miał na uwadze, że obowiązku utrzymywania w mieszkaniu określonej temperatury nie nakładają na powódkę przywołane przez stronę pozwaną przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. H. W. musi jednak liczyć się z tym, że jej działanie wkracza w sferę uprawnień właścicielskich jej sąsiadów, zmuszając ich do ponoszenia wyższych opłat za energię cieplną. W sprawie należało zatem wyważyć interes powódki, który przejawia się w uprawnieniu do niskiego zużycia energii cieplnej oraz interes innych lokatorów, którzy mają prawo płacić wyłącznie za zużywaną przez siebie energię cieplną. Wyżej poczynione rozważania wskazują na to, że interes powódki narusza sferę interesów jej sąsiadów, co powoduje, iż nie zasługuje on na ochronę.

Określając status instalacji grzewczej Sąd odwołał się do zapisu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali konstatując, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są elementy instalacji znajdujące się poza każdym z lokali i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Ustalenie zatem zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy o własności lokali, które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego określających sytuację prawną współwłaścicieli. W pierwszej kolejności Sąd sięgnął do art. 13 ust. 1 tej ustawy, z którego wynika, że właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy uznał, że zachowanie powódki utrudniało innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej, do której należy system centralnego ogrzewania, w ten sposób, iż część lokatorów zmuszona była ponosić wyższe opłaty za zużycie ciepła. Oznacza to, że działania powódki pozostają poza granicami przysługującego jej prawa, godząc w interes ogółu i zasady współżycia społecznego. W tych okolicznościach, pomimo, że subiektywnie rzecz ujmując, zaskarżona uchwała narusza majątkowy interes powódki, należy stwierdzić, iż nie jest to naruszenie, które uzasadniałoby jej uchylenie.(...)

Odnosząc się do podnoszonego przez powódkę obowiązku uchwalenia przez Wspólnotę regulaminu rozliczeń energii cieplnej Sąd Okręgowy wskazał, że brak jest podstaw do przyjęcia, iż zapisy prawa energetycznego nakładają na Wspólnotę obowiązek uchwalenia takiego regulaminu. Odwołując się do judykatu Sądu Apelacyjnego w Łodzi podkreślił, że sposób dokonywania rozliczeń opłat za korzystanie z mediów, w szczególności opłat za dostarczanie energii cieplnej, może być dokonywany w trybie uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty. Wspólnota mogła więc podjąć uchwałę kwestionowanej treści, nie uchwalając przy tym regulaminu. (...)

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, że sposób dokonywania rozliczeń opłat za korzystanie z mediów w szczególności opłat za dostarczanie energii cieplnej w przypadku takiego bytu prawnego jak wspólnota mieszkaniowa może być dokonywany w trybie uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty. Pogląd taki Sąd Apelacyjny w Łodzi wyraził uprzednio w wyroku z dnia 18 grudnia 2012 roku, sygn. akt I ACa 970/12, do którego odwołał się Sąd Okręgowy w motywach skarżonego wyroku. Stosownie do art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali z dniem 1 czerwca 2014 roku zarząd nieruchomością wspólną został powierzony firmie (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. na podstawie uchwały nr 1/6/2014 zaprotokołowanej przez notariusza. Wobec jednoznacznej treści art. 45a ust. 10 ustawy Prawo energetyczne dla uchwalenia regulaminu rozliczeń ciepła wystarczyłoby jego opracowanie przez Spółkę (...) i podanie do wiadomości osób korzystających z poszczególnych lokali. Natomiast w analizowanej sprawie to właściciele wchodzący w skład Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli decyzję w kwestii dotyczącej rozliczeń ciepła, co zresztą dało powódce możliwość jej zaskarżenia, wyłączoną w sytuacji opracowania regulaminu przez zarządcę. Nadmienić należy, że pogląd o dopuszczalności rozliczeń opłat za korzystanie z mediów, w szczególności opłat za dostarczanie energii cieplnej, w trybie uchwał członków wspólnoty znajduje swoje potwierdzenie w treści przepisów art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którymi właściciele lokali obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. (...) Dlatego też sposób, w jaki Wspólnota określiła zasady rozliczania ciepła nie jest w żadnym razie nieprawidłowy pomimo jego fragmentaryczności, a skarżona uchwała nie jest sprzeczna z art. 45a ustawy Prawo energetyczne.

Odnosząc się do kwestii naruszenia interesu powódki, należy mieć na uwadze art. 13 ust. 1 tej ustawy zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Oceniając przez pryzmat wskazanej regulacji prawnej zachowanie powódki należy wskazać, że podjęte przez nią drastyczne działania energooszczędne doprowadziły do sytuacji, w której wygenerowanie z tego tytułu oszczędności nastąpiło, bez względu na intencje i subiektywne przekonanie apelującej, kosztem lokali przyległych, których właściciele zobowiązani są nie tylko ponosić koszty ogrzewania własnych mieszkań, ale także w pewnym zakresie partycypować w kosztach ogrzania lokalu powódki. Podkreślić należy, że określona w kwestionowanej uchwale minimalna wartość zużycia ciepła i tak jest znacznie niższa od wartości obliczonych przez biegłego. Tym samym uchwała jest w istocie korzystna dla skarżącej. Prima facie budzi wątpliwości sytuacja, w której średnie zużycie na sezon grzewczy w latach 2006 – 2014 w lokalu powódki jest rażąco niskie i wynosi 0,76 GJ. Poza jeszcze lokalem nr (...), którego właściciel nie zaskarżył przedmiotowej uchwały, żaden z lokali nie wykazywał we wskazanych wyżej latach zużycia energii cieplnej poniżej 10 GJ. Dlatego też, wobec niewykazania przez H. W., że dodatkowo dogrzewała się przy wykorzystaniu innych źródeł ciepła, jedynym racjonalnym wytłumaczeniem zaistniałej sytuacji jest korzystanie przez powódkę z ciepła przenikającego przez przegrody ścienne, co jednak następowało kosztem współmieszkańców.(...)

Formułując argumenty podniesione w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, powielone następnie w apelacji, skarżąca nie dostrzega, ze prawo własności nie jest prawem absolutnym i doznaje ograniczeń wynikających choćby z przywołanego przez Sąd Okręgowy przepisu art. 140 k.c. Z przepisu tego wynika, że granice prawa własności wyznaczają ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Oceniając zachowanie H. W. przez pryzmat wskazanej regulacji prawnej uznać należy, że nie zasługuje ono na ochronę, gdyż jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Poprzez drastyczne działania energooszczędne skarżąca wymusza bowiem na współmieszkańcach, których lokale graniczą z jej mieszkaniem, uczestniczenia w kosztach jego ogrzewania.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-21_001