Zaprzestanie podgrzewania wody dla zadłużonego lokalu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 2 lipca 2015 r., sygn. akt: I C 63/15.

Powód - właściciel lokalu wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej o uchylenie w całości, ewentualnie o stwierdzenie nieważności, uchwały, mocą której zatwierdzono odcinanie ciepłej wody do lokalu mieszkalnego, zadłużonego z co najmniej 3-miesięczną opłatą. Sąd uchylił uchwałę stwierdzając w uzasadnieniu:

W pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestionowana przez powoda uchwała, jak słusznie wskazuje strona pozwana, nie dotyczy odcinania wody do mieszkań czyli całkowitego pozbawienia mieszkańców możliwości korzystania z niej, a jedynie czynności odbywającej się po dostarczeniu wody tj. jej podgrzania. Argumentacja powoda związana z naruszeniem ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków oraz opierająca się na twierdzeniu, że lokal przestanie pełnić funkcję mieszkania nie zasługuje więc na uwzględnienie. Niemniej jednak, pozostaje to bez wpływu na zasadniczą kwestię podnoszoną przez powoda tj. sprzeczność uchwały z ustawą o własności lokali w zakresie zarządu nieruchomością wspólną.

W ocenie Sądu, uchwała jest sprzeczna z przepisami uwl, jak i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Należy bowiem wskazać, że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Podstawowym zadaniem Wspólnoty Mieszkaniowej jest bowiem zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. Przedmiotem uchwał Wspólnoty mogą więc być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do ingerowania w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08). Zakres działania Wspólnoty ogranicza się więc jedynie do części wspólnych budynku tj. klatek schodowych, garaży. W okolicznościach przedmiotowej sprawy uchwała w sprawie odcinania ciepłej wody do zadłużonego lokalu ingeruje w prawa odrębnej własności lokali i jako taka nie może się ostać. Ograniczenie ustanowione w uchwale nie dotyczy części budynku będącej przedmiotem współwłasności właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Należy podkreślić, że ustawa o własności lokali w art. 15 ust. 2 i art. 16 wyposaża Wspólnotę w narzędzia umożliwiające ochronę przed zachowaniem współwłaścicieli, którzy uchylają się od uiszczania zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości. Możliwe jest dochodzenie tych wierzytelności w postępowaniu upominawczym, a nawet domaganie się licytacyjnej sprzedaży lokalu dłużnika. Nie jest jednak zgodne z prawem podejmowanie takich działań jakich dotyczyła zaskarżona uchwała.

Należy także wskazać, że dokonanie odcięcia ciepłej wody do lokali jest sprzeczne z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Pozbawienie dostawy ciepłej wody może bowiem stanowić zagrożenie dla ich substancji, jak również dla mieszkających w nich ludzi i rodzić zobowiązania współwłaściciela wobec innych podmiotów. Wiąże się to z możliwością naruszenia zasad współżycia społecznego. Godzi bowiem w bezpieczeństwo mieszkańców i ich godność. Jak wskazuje się w orzecznictwie, nie każde działanie wierzyciela, zmierzające do odzyskania długu, legalizuje wkroczenie w sferę dóbr osobistych dłużnika. Działanie nadmierne, nakierowane na zastraszenie dłużnika, zmierzające do wywołania w nim uzasadnionej obawy o mir domowy, realizowane w oparciu o zasadę, według której "cel uświęca środki" nie może być bowiem ocenione inaczej niż, jako wadliwe (wyrok SA w Warszawie z 10 czerwca 2011r., VI ACa 84/11).

http://orzeczenia.gdansk.so.gov.pl/cont ... -07-02_001

[irenalo]

Kolejne orzeczenia w podobnej sprawie. Nie można karać dłużnika WM inaczej niż poprzez dochodzenie długu w postępowaniu upominawczym, a nawet licytacji lokalu dłużnika.
Natomiast zadłużonej wspólnocie ciepłownia może odciąć ciepło a wodociągi wodę.
I ciepła nie ma ten własciciel co płacił i ten co nie płacił.

[irenalo]

Należy także wskazać, że dokonanie odcięcia ciepłej wody do lokali jest sprzeczne z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Pozbawienie dostawy ciepłej wody może bowiem stanowić zagrożenie dla ich substancji, jak również dla mieszkających w nich ludzi i rodzić zobowiązania współwłaściciela wobec innych podmiotów

No to elektrownie nie mają zatem prawa odciąć prądu dłużnikom w lokalach , gdzie są elektryczne podgrzewacze wody i grzejniki elektryczne a gazownie w lokalach, gdzie ciepło i ciepłą wodę "dostarcza" kocioł gazowy. A jakoś odcinają i to po 2 miesiącach.
Nie podoba mi się prawo lub taka interpretacja prawa , gdzie przerzuca się odpowiedzialność za cudze długi na sąsiadów.
Nawet ostatnia nowelizacja ustawy śmieciowej przerzuciła na wspólnoty odpowiedzielność za długi poszczególnych właścicieli lokali.
Uważam to orzeczenie za wysocie krzywdzące dla płacących właścicieli lokali.
I wbrew opiini sądu uważam , że wspólnota ma prawo podjąć kroki, by chronić interesy większości właścicieli. A uchwała o odcięciu ciepłej wody do zadłużonego lokalu mieści w ramach zarządu NW.
Niech sobie dłużnicy ciepła wodę podgrzewają w czajniku. I myją się w misce. Albo , jak ich nie stać na utrzymanie lokalu w wysokim standardzie , niech zamienią na lokal z toaletą na półpiętrze i bez łazienki.
W Polsce jest jeszcze dużo takich lokali.
I nie zawsze wspólnota odzyska swoje pieniądze, bo egzekucja z lokalu może trwać latami a wspólnota nie jest jedynym wierzycielem. Albo nikt nie zechce kupić lokalu z licytacji. I trzeba czekać kolejna lata na możliwość licytacji.
Dłużnik we wspólnocie = zwiększone zaliczki i koszty utrzymania dla pozostałych lokali.

[piotrusb]

Nie podoba mi się prawo lub taka interpretacja prawa...

W pełni się zgadzam.

[elmaz]

Godzi bowiem w bezpieczeństwo mieszkańców i ich godność.

Ten kawałek najbardziej mi się "podoba". Zastanawiam się, jakie niebezpieczeństwo rodzi brak ciepłej wody w kranie (zwłaszcza przy możliwości jej podgrzania) oraz jak to jest - że w godność mieszkańców nie godzi pasożytowanie na sąsiadach.

[irenalo]

Mam wrażenie , że niektóre sądy traktuja WM jak komercyjne banki lub osoby prywatne, które świadomie i dobrowolnie udzielają pożyczek.
Niepłacący właściciel lokalu (z nielicznymi wyjątkami) nie pyta pozostałych o zgodę na niepłacenie a co za tym idzie na kredytowanie przez pozostałych lub w najgorszym przypadku na utratę pieniędzy przez pozostałych.