Jeszcze o wyższych opłatach dla lokali użytkowych

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 26 sierpnia 2015 r., sygn. akt I C 687/15.

...art. 12 ust. 3 ustawy wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Z ustępu tego wynikają jednak dwie obligatoryjne przesłanki podjęcia ewentualnej uchwały o ustaleniu zwiększonych obciążeń z tego tytułu. Po pierwsze – takie zwiększenie może dotyczyć tylko lokali użytkowych; po drugie zaś, a przesłanka ta musi zachodzić łącznie z przesłanką pierwszą – muszą istnieć określone (a nie hipotetyczne) uciążliwości lub zwiększona kosztochłonność takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Podkreśla się w doktrynie, że w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Jednak zawsze zachowane musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością określonych czynników związanych z korzystaniem z lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną a także korzystaniem z lokali przez członków wspólnoty (por. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2012, s. 132-133, E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali, 2002, s. 107; A. Turlej, w: R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali, s. 299; wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6.04.2011 r., I ACa 23/11).

Do uiszczania opłat w wyższej, niż wynika to z udziału, wysokości mogą zostać zobowiązani tylko ci właściciele lokali użytkowych, w przypadku których uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali - sposób wpływający na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, np. poprzez zwiększoną „produkcję” odpadów przez sklep, stałe parkowanie przed nim samochodów dostawczych, co niszczy chodnik, zieleń itp. Decyzja w powyższym przedmiocie powinna mieć na względzie rzeczywiste przyczynianie się poszczególnych lokali do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, uchwała zwiększająca obciążenie właścicieli lokali użytkowych musi zostać podjęta w odniesieniu do indywidualnie oznaczonych lokali, powinna wskazywać konkretny lokal oraz konkretne okoliczności faktyczne uzasadniające zwiększone obciążenie finansowe (tak A. Turlej, Komentarz, s. 260). Do uiszczania opłat wyższych mogą zostać zobowiązani tylko ci właściciele lokali użytkowych, w przypadku których uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali wpływający na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie jest zatem dopuszczalne, jeżeli koszty eksploatacji lokalu są rzeczywiście większe, a podstawą podjęcia uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mających wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości.

Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, jako że to wspólnota chce wywodzić w tym zakresie dla siebie korzystne skutki prawne (por. A. Turlej, Komentarz, s. 259 i 263). Zatem to pozwana powinna przedstawić stosowne dowody wskazujące, że przeznaczenie lokali użytkowych, w tym lokalu powoda, a więc ich faktyczne wykorzystywanie i związane z tym uciążliwości, prowadzą do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w zakresie zużycia energii cieplnej, a przez to powodują potrzebę nałożenia na zwiększonego obciążenia zaliczkami na poczet tychże kosztów. To Wspólnota Mieszkaniowa powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych. Innymi słowy - winna wskazać uzasadnienie ekonomiczne swej decyzji – w przeciwnym razie można uznać, że uchwała przewidująca to zwiększone obciążenie narusza interesy właściciela lokalu użytkowego, gdyż został obciążony opłatami niewspółmiernymi do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w związku ze sposobem korzystania z lokalu użytkowego. (...)

Decyzja mająca swe oparcie w art. 12 ust. 3 ustawy, jak już wskazano wcześniej, powinna mieć charakter zindywidualizowany i skonkretyzowany. Uchwała właścicieli lokali powinna wymieniać konkretne lokale i zawierać uzasadnienie zwiększenia kosztów utrzymania w powiązaniu z charakterem konkretnej działalności wykonywanej w tych lokalach. Zaskarżona uchwała wskazanych wymogów nie spełnia. Uchwała nie była poprzedzona rzetelnym rachunkiem ekonomicznym, brak dowodów, by Wspólnota prowadziła oddzielne rozliczenie kosztów ponoszonych na centralne ogrzewanie na lokale mieszkalne i użytkowe i aby dokonała analizy ponoszonych wydatków, które można powiązać z działalnością poszczególnych lokali użytkowych, w tym lokalu powoda.(...)

Oddalenie powództwa nie oznacza jednak, że istotnie korzystanie z lokali użytkowych w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej może przekładać się na większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Jednak w żadnym wypadku ustalenie takich zwiększonych kosztów nie może być dowolne; zawsze musi uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływanie takiego korzystania na nieruchomość wspólną. Dlatego też przed podjęciem ewentualnej kolejnej uchwały majacej oparcie w art. 12 ust. 3 ustawy pozwana Wspólnota musi przeprowadzić rzetelny rachunek ekonomiczny, który będzie miał oparcie w oddzielnie prowadzonych rozliczanych kosztów zużycia ciepła przez lokale mieszkalne i poszczególne lokale użytkowe, w oparciu o który sporządzi kalkulację obrazującą ewentualne zwiększenie udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej przez poszczególne lokale użytkowe i jego stopnia.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-26_001