Immisje - drzewa w granicy działki

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 07 lipca 2015 r., sygn. akt I C 52/14.

Powodowie, członkowie wspólnoty, wnieśli o nakazanie pozwanemu usunięcia drzew rosnących wzdłuż ogrodzenia znajdującego za tylną ścianą budynku na należącej do niego nieruchomości oraz o zakazanie pozwanemu dokonywania dalszych zakłóceń prawa własności nieruchomości powodów. Wskazali także, że grunt należący do pozwanego był przedtem wykorzystywany jako trawnik, a pozwany po nabyciu prawa własności zażądał od wspólnoty mieszkaniowej, do której powodowie należą, usunięcia ogrodzeń i nasadzeń istniejących na tej działce oraz zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Nadto, pozwany podjął działania mające na celu utrudnić mieszkańcom osiedla korzystania z ich nieruchomości, w szczególności poprzez zasadzenie drzew i krzewów bezpośrednio przed oknami budynków mieszkalnych graniczących z jego działką, w tym budynku, w którym mieszkają powodowie, co - ich zdaniem - skutkuje pozbawieniem ich lokalu dostępu do światła słonecznego, naraża budynek na dewastację spowodowaną rozrostem korzeni drzew, a także negatywnie wpływa na stan zdrowia powódki. Wobec tego powodowie podnieśli, że działania pozwanego zakłócają korzystanie z ich nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą ze społecznego-gospodarczego przeznaczenia rzeczy oraz stosunków miejscowych i dlatego mają charakter immisji niematerialnych, tj. wywołujących u nich stan obawy związany z rozrostem roślin.

Sąd uznał powództwo i nakazał pozwanemu usunięcie drzew posadowionych na należącej do niego nieruchomości, a także zakazał pozwanemu dokonywania w przyszłości dalszych naruszeń przysługującego powodom prawa własności w zakresie uprawnienia do korzystania z nieruchomości położonej, poprzez czynienie nasadzeń drzew i innych wysokich roślin wzdłuż ogrodzenia znajdującego się za tylną ścianą budynku. Sąd stwierdził:

...zgodnie z art. 140 k.c. "w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą." Z przepisu tego wynika zatem, że prawo własności - choć ukształtowane jako prawo podmiotowe o najszerszej treści wśród wszystkich praw polegających na korzystaniu z rzeczy - nie jest jednak prawem absolutnym. Swoboda korzystania z rzeczy przez właściciela podlega bowiem pewnym ograniczeniom, które wyznaczają granice prawa własności. Tymi wyznacznikami są natomiast: przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Do powyższych ograniczeń mających rangę przepisu ustawy zalicza przede wszystkim normy tzw. prawa sąsiedzkiego zawarte w art. 144-154 k.c., które opierają się na wzajemnej zależności między nieruchomościami sąsiadującymi ze sobą oraz mają na celu pogodzić sprzeczne nieraz interesy ich właścicieli.

Do kategorii norm prawa sąsiedzkiego należy także art. 144 k.c. stanowiący podstawę prawną roszczenia powodów, zgodnie z którym "właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych." Wyjaśnić należy, że przepis ten dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie poprzez działalność prowadzoną na własnej nieruchomości, co określa się mianem immisji (W.J. Katner, Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982). Immisje te dzieli się w doktrynie przede wszystkim na bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze z nich stanowią bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (np. poprzez sztuczne skierowanie na nieruchomość sąsiednią wód opadowych) i są one zakazane wprost przez art. 140 k.c. uprawniający właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1968 r., sygn. akt III CRN 41/68). Przepis art. 144 k.c. dotyczy natomiast immisji pośrednich, które oddziałują na nieruchomość sąsiednią pośrednio zakłócając korzystanie z niej. Mają one niejednorodny charakter i wśród nich można wyróżnić przede wszystkim immisje pozytywne, tzn. oddziałujące na sąsiednie nieruchomości przez przenikanie różnych substancji i energii oraz immisje negatywne, które polegają na utrudnianiu przenikania, a do których zgodnie z jednolitym stanowiskiem judykatury i doktryny zalicza się m.in. działanie właściciela nieruchomości zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedniej na skutek ograniczenia jej nasłonecznienia (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08 oraz z dnia 22 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 126/72; wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt III Ca 651/11; T. Filipak, (w:) red. A. Kidyba, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe., komentarz do art. 144 k.c., uwaga nr 4). W uzupełnieniu powyższego dodać także należy, że wśród immisji pośrednich rozróżnia się też immisje materialne występujące wówczas gdy następuje przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (np. pyłów) lub pewnych sił (np. wstrząsów) oraz immisje niematerialne, które oddziałują na psychikę właściciela, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa lub estetyki.

Wyjaśnić także również należy, że oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest co od zasady dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary, której oceny - zgodnie z art. 144 k.c. - dokonuje się według dwóch kryteriów, tj. społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Przeciętna miara musi być przy tym obiektywna, tj. dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85). W rezultacie, oceniając czy dane zachowanie właściciela nieruchomości oddziałuje na inne nieruchomości ponad przeciętną miarę należy brać pod uwagę przede wszystkim przeznaczenie gruntu, charakter środowiska miejscowego, konkretną sytuację oraz miejsce i czas.

Przenosząc powyższe uwagi na płaszczyznę przedmiotowej sprawy wskazać należy, że pozwany bezspornie dokonał nasadzeń dziewięciu sztuk brzozy i jednej sztuki lipy na granicy należącej do niego nieruchomości oraz nieruchomości, której współwłaścicielami są powodowie.

Ponadto - w ocenie Sądu Okręgowego - powyższe działanie pozwanego przekracza przeciętną miarę. Wskazać bowiem należy, że o ile brak jest przepisów, które by jednoznacznie określały dopuszczalną odległość drzew od zabudowań, to jednak nie sposób uznać, aby dokonanie nasadzeń brzozy i lipy w odległości zaledwie 1,35 m od budynku mieszkalnego i 0,45 m od granicy działki było prawidłowe. Jak bowiem ustaliła biegła sądowa w zakresie architektury krajobrazu, zasadzenie wspomnianych gatunków drzew w takim miejscu nie jest odpowiednie ani zgodne z zasadami projektowania i urządzania terenów zielonych. Nadto, jak celnie wskazali powodowie, w przedmiotowej sprawie pomocniczo można stosować przepisy Regulaminu rodzinnego ogrodu działkowego przewidującego, że sadzenie drzew i krzewów ozdobnych w rodzinnych ogrodach działkowych jest dopuszczalne w odległości co najmniej dwóch metrów od granic działki, dlatego tym bardziej restrykcyjne zasady powinny obowiązywać w przypadku terenów osiedlowych.

Zważyć także należy, że działka, na której znajduje się budynek mieszkalny jest wykorzystywana w celach mieszkalnych. Nieruchomość pozwanego natomiast - zgodnie z treścią księgi wieczystej - została zakwalifikowana jako "zurbanizowany teren niezabudowany", który w świetle załącznika do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. Nr 242, poz. 1622), obejmuje grunty niezabudowane przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, z wyłączeniem terenów pod produkcję rolną i leśną. Nie sposób zatem uznać, aby na nieruchomościach już zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub przeznaczonych na zabudowę prawidłowe było sadzenie wysokich drzew w odległości zaledwie 1,35 m od budynku i 0,45 m od granicy działki.

Odnośnie natomiast stosunków miejscowych obowiązujących na obszarze, na którym zlokalizowane są sporne nieruchomości, wskazać należy, że z pewnością zezwalają one na dokonywanie nasadzeń w formie drzew, gdyż podnoszą one walory krajobrazowe terenu, jednakże każdorazowo powinno się to odbywać z uwzględnieniem ich odpowiedniego rodzaju oraz prawidłowej odległości od zabudowań i granic działki, a także po właściwej stronie. Posadzenie zatem w niewielkiej odległości od zabudowań mieszkalnych drzew szybko rosnących, potrzebujących dużo światła i przestrzeni, intensywnie pylących oraz osiągających znaczne wysokości z pewnością przekracza stosunki miejscowe obowiązujące na osiedlu

http://orzeczenia.gdansk.so.gov.pl/cont ... -07-07_001

[irenalo]

Cień rzucany przez drzewa, to jak się okazuje również niedozwolona immisja.