Prawo wspólnoty do podwyższenia opłaty za najem

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I ACa 1803/14.

Powód - właściciel lokalu wniósł o uchylenie uchwały wspólnoty w sprawie podwyższenia obciążającej go opłaty za zainstalowane na ścianie wspólnej budynku klimatyzatory. Na elewacji budynku powód zainstalował trzy klimatyzatory, które służą do celów prywatnych. Na zebraniu właścicieli, które odbyło się pod nieobecność (właściwie powiadomionego) powoda, wspólnota podjęła uchwałę, mocą której podwyższono opłatę za klimatyzatory do 50 zł za sztukę (150 zł miesięcznie). Wcześniej opłata wynosiła 20 zł za sztukę. Sąd Okręgowy oddalił powództwo, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał stwierdzając w uzasadnieniu:

Wbrew odmiennemu zapatrywaniu powoda Sąd I instancji słusznie uznał, że powód nie dowiódł, iż gdyby był obecny na zebraniu, Wspólnota podjęłaby uchwałę innej treści, bądź nie podjęłaby jej w ogóle. Przede wszystkim skarżący nie wskazał (...), że obecność powoda na zebraniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej spowodowałaby, że uchwała w przedmiotowym brzmieniu nie zostałaby podjęta. Natomiast stwierdzenie użyte przez niektórych świadków, że „na pewno byłoby inaczej”, „jakoś by się dogadali” jest na tyle ogóle i niejednoznaczne, że trudno na ich podstawie wyprowadzić wniosek, że zaskarżona uchwała o takiej a nie innej treści nie zostałaby podjęta.(...)

Nie można także uznane za wykazane twierdzenia, że opłata została uchwalona wyłącznie w wyniku rewanżu i złośliwości, a wysokość podwyżki nie została w żaden sposób uzasadniona. Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku wyjaśnił, dlaczego odrzucił argumentację powoda co do zarzucanej Wspólnocie motywacji leżącej u podstaw podjęcia zaskarżonej uchwały. Powód, poza własnymi zeznaniami, nie przedstawił żadnych innych dowodów na tę okoliczność.(...)

...celem uchwały było wyrównanie stawek dla wszystkich najemców powierzchni elewacji budynku Wspólnoty i dostosowanie opłat do realiów rynkowych. (...)

Naruszenia własnych interesów czy też zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną a nawet niezgodności z przepisami prawa skarżący nie może upatrywać w tym, że jego zdaniem, stawki opłat dla właścicieli lokali użytkowych winny być wyższe, a dla powoda – jako właściciela lokalu mieszkalnego - niższe. Opłaty za zainstalowane na elewacji budynku klimatyzatory czy też banery reklamowe nie stanowią wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 12 u.w.l., które winny być ponoszone przez wszystkich właścicieli. Są to wydatki poszczególnych właścicieli, którzy z nich wyłącznie korzystają. Stają się one zatem pożytkami z nieruchomości wspólnej. Do rozpatrywanej w niniejszej sprawie sytuacji nie ma zatem zastosowania art. 12 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Sąd stwierdził również:

Biorąc pod uwagę, iż uchwałą w istocie podjęto już pierwotną decyzję w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (elewacji budynku), co w świetle art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. wymagało uchwały właścicieli lokali, a na podstawie tej uchwały Wspólnota zawarła z powodem umowę o zajęciu części wspólnych nieruchomości, to wydawać by się mogło, że zmiana w tym zakresie, prowadząca do zmiany umowy, nie będzie już wymagała podjęcia uchwały przez właścicieli lokali. Jednak w sytuacji, gdy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarty w art. 22 ust. 3 u.w.l. jest otwarty, zmiana wysokości opłat (czynszu najmu) związanych z korzystaniem z części nieruchomości wspólnej przez niektórych tylko właścicieli winna także wymagać podjęcia uchwały przez wszystkich właścicieli, zwłaszcza, że czynsz najmu stanowi essentialia negotti umowy najmu.

Uchwała taka mogła być jednak ograniczona do wyrażenia zgody na dokonanie czynności - podwyższenie opłat, bez konieczności udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umowy w tym zakresie. Wprawdzie zmiana wysokości opłat (czynszu najmu) w łączącej strony umowie, mającej elementy umowy najmu uregulowanej w art. 695-679 k.c., wymagała zmiany umowy (uprawnienie wynajmującego do jednostronnej zmiany wysokości czynszu przewidziane w art. 685 1 k.c. dotyczy bowiem tylko najmu lokalu), niemniej jednak prowadzenie przez zarząd Wspólnoty negocjacji z powodem, mających na celu zawarcie aneksu do umowy z uwzględnieniem nowych stawek opłat wynikających z zaskarżonej uchwały, mogło się obyć bez stosownego pełnomocnictwa. Tak samo należy ocenić sytuację, w której w razie nie osiągnięcia przez strony porozumienia, Wspólnota zdecyduje się podjąć decyzję o wypowiedzeniu powodowi umowy (art. 673 k.c.), które jest jednostronną czynnością prawną o charakterze kształtującym.

http://orzeczenia.lodz.sa.gov.pl/conten ... -06-03_001