Czego nie może zawierać regulamin/statut wspólnoty

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Czego nie może zawierać regulamin/statut wspólnoty

#1 Post autor: piotrusb » 22-06-2015, 11:03

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 727/14.
Przepisy ustawy o własności lokali są w zasadniczej części przepisami bezwzględnie obowiązującymi . Podobnie jak prawno rzeczowe regulacje kodeksu cywilnego , nie dają one zainteresowanym swobody w kształtowaniu tego prawa , w tym też co do samej konstrukcji instytucji - art. 3 ust. 1-5 i 7. Każdy właściciel lokalu obowiązany jest pokrywać koszty związane z nieruchomością wspólną, w tym koszty zarządu , w formie zaliczek płatnych z góry do dnia 10.każdego miesiąca. Przepis art. 15 wprowadza wiążący dla członków wspólnoty mieszkaniowej termin uiszczania bieżących opłat. Nie jest zatem dopuszczalne ustalenie - w drodze uchwały właścicieli lokali - korzystniejszego terminu i cyklu płatności ( zob. Komentarz do ustawy O własności lokali ,aut.R.Strzelczyk i A.Turlej, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2007 r., s.286 i cyt. tam poglądy piśmiennictwa i orzecznictwo Sądu Najwyższego ).Podobnie trzeba potraktować przepis art. 29 ust.1a.stanowiący ,że „okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy”. Istotą bowiem rocznego rozliczenia w kontekście ewidencji pozaksięgowych kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej jest zapewnienie przejrzystej i pełnej kontroli członków wspólnoty nad finansami Wspólnoty, a więc w konsekwencji jej członków. Rzetelna kontrola musi być poparta danymi, które obejmują pełny okres (określony ustawą i znajdujący odzwierciedlenie w statucie pozwanej). Możliwe jest sporządzenie śródrocznego sprawozdania, zamykającego pewien okres, jednak sprawozdanie roczne musi sumarycznie objąć dany okres oraz kolejny następujący po dacie sprawozdania śródrocznego. Okresem rozliczeniowym jest niewątpliwie rok kalendarzowy. Ustawa o własności lokali dla rozliczeń nie przewiduje innego okresu np. roku obrotowego co jest przewidziane w innych ustawach ( np. ustawa z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa - art. 11 , ustawa z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości – art. 3 pkt 9 czy też k.s.h.) . Stąd stanowi naruszenie ustawy ustalenie poprzez uchwałę innego okresu niż rok kalendarzowy , dla rozliczenia zaliczek na koszty centralnego ogrzewania. (...)

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządzania nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ). Sama ustawa ma charakter lex specialis w stosunku do kodeksu cywilnego ( art. 1 ust.2). Status prawny wspólnoty jest dosyć niejasny. Przepisy ustawy są w tym zakresie lakoniczne , a cały dorobek judykatury i doktryny można sprowadzić do konstatacji ,że materii tej na gruncie obowiązującego prawa nie daje się jednoznacznie wyjaśnić. Ustawa wprowadza szereg uproszczeń , np. nie reguluje w ogóle trybu procedowania podczas zebrań członków wspólnoty mieszkaniowej , w tym nie nakłada obowiązku sporządzania protokołu z zebrania ,nie określa trybu spisywania jego treści i formy , nie określa niezbędnej dla prowadzenia zebrań i podejmowania legalnych rozstrzygnięć minimalnej liczby obecnych na zebraniu właścicieli lokali , wprowadza pozaksięgową uproszczoną ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólna , nie przewiduje też obowiązku tworzenia określonych regulaminów ( aczkolwiek ich obowiązek może wynikać pośrednio z art. 16 czy też z innych ustaw , w tym prawa energetycznego ). Jednym słowem ustawa zawiera ułatwienia dla bezkolizyjnego funkcjonowania wspólnot z uwagi na to ,że tworzą ją właściciele lokali będący w przeważającej większości osobami fizycznymi , które mogą nie posiadać określonej wiedzy specjalistycznej. W literaturze istnieje pełna zgoda, że art. 13 ustawy o własności lokali daje podstawę do uchwalenia regulaminu wspólnoty mieszkaniowej. Zauważa się jednak przy tym ,że oprócz ogólnego sformułowania o przestrzeganiu porządku domowego ustawa w dalszych przepisach nie precyzuje, kto i w jakim zakresie jest powołany w ogóle do ustalania regulaminów . W dużej wspólnocie niewątpliwie dla uchwalenia regulaminu wymagane jest podjęcie uchwały w trybie art. 23 ustawy. Przy uchwalaniu każdego regulaminu trzeba brać pod uwagę ,że sfera dozwolonej regulacji jest ograniczona przez normy bezwzględnie obowiązujące, które nie mogą być wyłączone i zmienione ani w drodze umowy , ani w drodze uchwały właścicieli lokali .Jednak w przypadku podjęcia już w formie uchwały regulaminu wspólnoty mieszkaniowej , mającego regulować w jednej uchwale do tej pory rozproszone decyzje konieczne jest by zawierał on precyzyjne i potrzebne zapisy. Uwzględniając powyższe Sąd Odwoławczy stwierdza ,że w całości podziela jako trafne ustalenia faktyczne poczynione w sprawie oraz ich kwalifikację prawną skutkującą wnioskiem ,że kwestionowany w części Regulamin zawiera zapisy naruszające przepisy ustawy o własności lokali , kodeksu cywilnego bądź też naruszające prawa powoda czy też dowodzące niewłaściwego zarządzania. (...)

Do tego nie ma podstaw , (...) by np. różnicować osoby ,które np. są właścicielami kilku lokali we Wspólnocie ,ale lokale te nie są połączone. Brak też podstaw do dokonywania jednego rozliczenia dwóch lokali mieszkalnych. Rzeczą właścicieli dwóch lokali traktowanych w sensie fizycznym jak jeden jest doprowadzenie do określonych przekształceń prawnych. (...)

... istotnym obowiązkiem nałożonym na właścicieli lokali ,mającym jednak na celu interes wspólnoty mieszkaniowej, jest zezwolenie na wstęp do lokalu w określonych w ustawie sytuacjach .Podobne uregulowanie zawarte są w ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów ( art. 10) oraz w art. 6 ( 1 )ustawy z dnia 15 .12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych . Zauważa się ,że zakres sytuacji uprawniających wspólnotom mieszkaniowym dostęp do lokalu członka został w ustawie o własności lokali ujęty węziej niż w dwóch ostatnich ustawach. W szczególności nie przewiduje się udostępniania lokalu w razie dokonania okresowego lub doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalania zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Ponadto w ustawie nie uregulowano przypadku otwarcia lokalu pod nieobecność właściciela ,co z kolei wiąże się z kwestia zabezpieczenia mieszkania , w tym rzeczy w nim się znajdujących oraz potrzebę spisania z tych czynności protokołu. Wreszcie obowiązujące przepisy nie przewidują – w razie odmowy udostępnienia lokalu – prawa wejścia do mieszkania w obecności funkcjonariuszy Policji lub straży pożarnej. Wyliczenie przypadków , w których właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu na żądanie zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej ( art. 13 ust 2 ) ma więc charakter wyczerpujący , a istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie ( konieczność przeprowadzenia konserwacji, remontu , albo usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych , a także w celu wyposażenia budynku ,jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje ) musi być wykazane i weryfikowalne. Wspólnota może dochodzić wykonania obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w trybie procesu o nakazanie. Artykuł 13 ust. 2 ustawy - będący ograniczeniem praw właścicielskich właścicielem lokalu - stanowi zarazem materialną podstawę roszczenia wspólnoty w warunkach zaistnienia jednej z przesłanek tego przepisu. W sytuacjach zagrożenia pożarowego strażacy prowadzący akcję ratowniczą mają uprawnienia wejścia do lokalu (por. przepisy ustawy z dnia 24 .08.1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej). Podobnie w przypadku innych zagrożeń , jeżeli przewidują to przepisy szczególne ( co do niedopuszczalności rozszerzającej wykładni art. 13 ust. 2 zob. cyt. już wyżej Komentarz …s. 274-275 oraz Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi , Roman Dziczek, LexisNexis, Warszawa 2014 r.,s.134). (...)

...nie jest dopuszczalne „ uzupełnianie „ na podstawie uchwały wspólnoty -zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej - dodatkowo jeszcze o ruchomości i tym samym zrównanie statusu prawnego tych rzeczy ze statusem prawnym nieruchomości wspólnej. Mając na uwadze przytoczoną wyżej , z uwzględnieniem brzmienia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali , definicję nieruchomości wspólnej należy przyjąć ,że ciepłomierze ( mierniki ciepła , podzielniki z odczytem ) przeznaczone dla zamieszkujących poszczególne lokale mieszkalne ,służą wyłącznie im , nie stanowią elementu przymusowej nieruchomości wspólnej(...)
W każdym razie uchwała regulująca kwestię wodomierzy oraz ciepłomierzy (podzielników , mierników ciepła ) nie może uwzględniać tylko aspektu praktycznego w kontekście pewnych ułatwień w administrowaniu , uchwała powinna pozostawać oczywiście w interesie wszystkich właścicieli lokali , z tym iż uwzględnienie aspektu gospodarczego nie można skutkować naruszeniem prawa własności .Nie można pomijać, że majątek właścicieli jest odrębny od majątku wspólnoty mieszkaniowej.(...)

Niewątpliwie prawo właściciela powinno być wykonywane w sposób rozsądny . Nie może ono utrudniać a tym bardziej uniemożliwiać normalnych czynności zarządu. Uwzględniając powyższe w uchwale wspólnoty dotyczącej tej kwestii można zdefiniować kryteria dostępu do dokumentacji , stanowiące skuteczny środek zapobiegawczy wobec możliwych nieprawidłowości. W celu zobrazowania możliwych rozwiązań w zakresie prawa do informacji można przywołać stosowne regulacje z innych ustaw , a mianowicie przepisy z Kodeksu spółek handlowych ,np. art. 212 §1 , Prawa spółdzielczego- art. 18 §2 pkt3 i § 3 , z zastrzeżeniem art. 8 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Interes korporacyjny, reprezentowany przez właścicieli lokali ,członków wspólnoty mieszkaniowej (podobnie jak w spółdzielni mieszkaniowej ) polega na zapewnieniu im możliwości realnej kontroli nad działalnością zarządu w oparciu o art. 29 ust. 3 u.w.l. Interes indywidualny , na który powołuje się pozwana sprowadza się do ochrony informacji o indywidualnych wymiarach opłat za poszczególne lokale bez zgody ich właścicieli . W takim konflikcie interesów trzeba z reguły przyznać prymat interesowi korporacyjnemu członków wspólnoty mieszkaniowej i dopuścić możliwość żądania przez innego członka udostępnienia takich indywidualnych danych jako racjonalne , a w praktyce często konieczne do wykonywania przez właściciela realnej kontroli działalności zarządu ( por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 sierpnia 2013 r. III CZP 21/13). Zakładanie ,że informacje będą żądane w innych celach niż realizowanie prawa do kontroli zarządu jest nieuprawnione , a w każdym razie przedwczesne. Wymaga przy tym podkreślenia, że uprawnienie właściciela lokalu , a członka wspólnoty mieszkaniowej , do żądania informacji co do indywidualnych wymiarów opłat dotyczących poszczególnych lokali nie ma charakteru absolutnego. Możliwe jest wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji takich uprawnień kontrolnych przez członka wspólnoty . Sąd Odwoławczy zgadza się z Sądem pierwszej instancji ,że udzielanie wskazanych wyżej informacji , bez pisemnej zgody właściciela lokalu (nie przesądzając w tym miejscu oczywiście formy takiej informacji ) nie stanowi naruszenia ustawy z dnia 29.08.1997 r. o ochronie danych osobowych ( jako mające oparcie w art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy) . Dodać można ,że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko ,że przesłanką legalności przetwarzania danych osobowych członków wspólnoty przez samą wspólnotę mieszkaniową stanowi art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie danych osobowych , zgodnie z którym, przetwarzanie danych osobowych jest dopuszczalne wówczas, gdy jest niezbędne dla zrealizowania uprawnienia lub spełnienia obowiązku wynikającego z przepisu prawa.(...)

Ustawa przy tym nie określa jak powinien wyglądać plan gospodarczy czy sprawozdanie roczne, musi ono obejmować jednak niewątpliwie rok kalendarzowy, a w swej treści powinno być dla każdego właściciela lokalu przejrzyste, rzetelne i wiarygodne. W literaturze proponuje się , aby takie sprawozdanie składało się z dwóch części: opisowej co do działań podejmowanych przez zarząd oraz finansowej w której należy zamieścić analizę wykonania planu gospodarczego. Sprawozdanie musi przy tym pochodzić od uprawnionego organu tj. zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sprawozdanie niepodpisane oznacza ,że jest to jedynie projekt dokumentu. Zatwierdzenie lub odmowa zatwierdzenia sprawozdania może wpłynąć z kolei na udzielenie zarządowi absolutorium, a zatem może mieć wpływ na odpowiedzialność organizacyjną członków zarządu , a dalej na ewentualna konieczność pokryci przez właścicieli lokali strat finansowych wspólnoty mieszkaniowej.
Podkreślenia w tekście moje - piotrusb.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -01-15_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Czego nie może zawierać regulamin/statut wspólnoty

#2 Post autor: irenalo » 23-06-2015, 02:47

A to nie sprawa naszego forumowicza ?
http://wspolnota.net.pl/zarzadca/bledy- ... 670-6.html

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Czego nie może zawierać regulamin/statut wspólnoty

#3 Post autor: piotrusb » 23-06-2015, 10:06

Tak - faktycznie, to ten wyrok. W pierwszej instancji wyrok Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 26 czerwca 2014 r., sygn. akt I C 3558/13.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Czego nie może zawierać regulamin/statut wspólnoty

#4 Post autor: irenalo » 23-06-2015, 18:20

Ustawa przy tym nie określa jak powinien wyglądać plan gospodarczy czy sprawozdanie roczne, musi ono obejmować jednak niewątpliwie rok kalendarzowy, a w swej treści powinno być dla każdego właściciela lokalu przejrzyste, rzetelne i wiarygodne. W literaturze proponuje się , aby takie sprawozdanie składało się z dwóch części: opisowej co do działań podejmowanych przez zarząd oraz finansowej w której należy zamieścić analizę wykonania planu gospodarczego. Sprawozdanie musi przy tym pochodzić od uprawnionego organu tj. zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sprawozdanie niepodpisane oznacza ,że jest to jedynie projekt dokumentu. Zatwierdzenie lub odmowa zatwierdzenia sprawozdania może wpłynąć z kolei na udzielenie zarządowi absolutorium, a zatem może mieć wpływ na odpowiedzialność organizacyjną członków zarządu , a dalej na ewentualna konieczność pokryci przez właścicieli lokali strat finansowych wspólnoty mieszkaniowej.
To sobie sąd podeliberował.
Skoro ustawa nie określa , jak powinno wygladać sprawozdanie roczne , to również nie określa formy tego sprawozdania. Sprawozdanie z działalności zarząd może zdać ustnie na zebraniu .
A nieudzielenie absolutorium niczym nie skutkuje.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”