Jeden właściciel - jeden głos; pełnomocnictwo

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2015 r., sygn. akt I C 627/14.

Właściciele 10 lokali posiadający łącznie mniej niż 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej złożyli wniosek na podstawie art. 23 ust 2a uwl z żądaniem wprowadzenia głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos pod uchwałą w sprawie ustalenia zasad głosowania w kwestiach dotyczących powoływania i odwoływania zarządu, obciążeń finansowych, remontów i konserwacji części wspólnych budynku oraz odnośnie czynności przekraczających zwykły zarząd. Wniosek podpisały również ”z upoważnienia” 4 inne osoby, nie będące właścicielami lokali. Pomimo braku wniosku uprawnionych właścicieli lokali posiadających 1/5 udziału w nieruchomości wspólnej doszło do głosowania według zasady 1 właściciel – 1 głos na uchwały w w/w sprawach. Właściciel, do którego należała większość udziałów w NW zaskarżył uchwałę, a Sąd powództwo oddalił wobec stwierdzenia nieistnienia uchwały:

W niniejszej sprawie nie było sporne między stronami, iż w pozwanej wspólnocie zachodzi sytuacja uzasadniająca zastosowanie art. 23 ust. 2a uwl. Nie ulega wątpliwości, iż skarżona uchwała dotyczy zmiany sposobu głosowania. Wspólnota chciała podjąć uchwałę, że w pewnych powtarzających się sprawach (które nieprawidłowo, niezgodnie z ustawą określono jedynie ogólnikowo) głosowanie będzie odbywało się według zasady jeden właściciel – jeden głos. Uchwała taka jednak winna być podjęta po uzyskaniu większości głosów liczonych udziałami lub po zgłoszeniu takiego żądania przez co najmniej 1/5 właścicieli lokali, czyli na wniosek w trybie art. 23 ust. 2a uwl.

Z przedstawionego materiału dowodowego wynika, że w dacie głosowania większość udziałów w nieruchomości wspólnej należała do powoda, zatem obowiązywanie systemu głosowania według zasady jeden właściciel = jeden głos w sprawach objętych porządkiem obrad na zebraniu uzależnione było jedynie od zgłoszenia stosownego żądania przez właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. (...)

W art. 23 ust. 2a uwl przewidziano, że wprowadzenie głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, będzie się odbywać na każde żądanie właścicieli lokali dysponujących określoną częścią udziałów, aby żądanie to zostało zrealizowane, nie trzeba dokonywać żadnych dodatkowych czynności, np. nie trzeba wcześniej przegłosowywać jego wprowadzenia w trybie określonym w art. 23 ust. 2 u. w. l. (tj. w głosowaniu większością udziałów), ani podejmować w tej sprawie uchwały (por. wyrok SN z dnia 7 października 2005 r., IV CK 129/05 oraz wyrok SA w Warszawie z dnia 22 września 2005 r., I ACa 195/05). Jeśli więc istnieje sytuacja upoważniająca do zastosowania art. 23 ust. 2a, wystarczy, że odpowiednia liczba właścicieli zgłosi żądanie, aby głosowanie w danej sprawie odbyło się według zasady "jeden właściciel – jeden głos".

W niniejszej sprawie wspólnota twierdziła, iż uchwała została podjęta głosami 14 właścicieli, po spełnieniu warunków z art. 23 ust. 2a. Według strony pozwanej czternastu właścicieli lokali, reprezentujących łącznie 24,94% udziałów, zgłosiło żądanie, aby głosowania odbywały się według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. (...) Wbrew zatem twierdzeniom strony pozwanej nie został zgłoszony skutecznie wniosek właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów.

Oznacza to, iż nie mogło dojść do sposobu zmiany głosowania i nie było możliwe podjęcie uchwały w trybie głosowania 1 właściciel – 1 głos. Nie został bowiem skutecznie zgłoszony wniosek przez 1/5 uprawnionych właścicieli (art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali), ani też nie podjęto stosownej uchwały o zmianie sposobu głosowania w trybie art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali). Należy zatem stwierdzić, iż przedmiotowa uchwała nie została podjęta w trybie głosowania 1 właściciel – jeden głos, albowiem nie został zgłoszony prawidłowy wniosek o właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej i nie byli oni władni podjąć przedmiotowej uchwały w trybie głosowania właścicielskiego. Oznacza to jednocześnie, iż należało ocenić, czy skarżona uchwala została podjęta głosami właścicieli dysponujących ponad 50% udziałów.

Bezsporne jest, iż w głosowaniu brali udział poza właścicielami również pełnomocnicy. W tych okolicznościach Sąd musiał zbadać, czy pełnomocnicy posiadali w dacie głosowania prawidłowe pełnomocnictwa, pozwalające na skuteczne oddanie głosów. Właściciel lokalu może wziąć udział w zebraniu (głosować) przez ustanowionego przez siebie pełnomocnika. Zgodnie bowiem z ogólną zasadą, uregulowaną w art. 95 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonywać czynności prawnej przez przedstawiciela (art. 95 § 2 k.c.). Zgodnie z ogólną zasadą braku formalizmu przy czynnościach prawnych (art. 60 k.c.), pełnomocnictwa można udzielić w dowolnej formie. W myśl art. 99 § 1 k.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności winno być udzielone w tej samej formie.(...)

Skoro zatem pewne określone czynności są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd nieruchomością, należy uznać, iż do takich czynności konieczne jest pełnomocnictwo szczególne. Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u. w. l.), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie.

Artykuł 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04.11.1998 r., II CKN 866/97). Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.10.2002 r., II CKN 1479/00).

W niniejszej sprawie udzielone pełnomocnictwa przez współwłaściciela lokalu nr (...) oraz właścicieli lokali nr (...) nie miały charakteru pełnomocnictwa szczególnego, tylko w istocie charakter ogólny. Przedmiotowe pełnomocnictwa nie dały umocowania do głosowania za podjęciem uchwały, iż na każdego właściciela przypada jeden głos w sprawie ustalenia zasad głosowania w sprawach dotyczących powoływania i odwoływania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, obciążeń finansowych, remontów i konserwacji części wspólnych budynku oraz odnośnie czynności przekraczających zwykły zarząd, a tego dotyczyła skarżona uchwała. Należy pamiętać, iż głosowanie przez samego właściciela, czy też przez pełnomocnika na zasadzie 1 właściciel 1 głos jest możliwe tylko w konkretnej, dokładnie określonej sprawie. Pełnomocnictwa przedłożone do akt nie pozwalają na uznanie, iż właściciele lokali nr (...) udzielili pełnomocnictwa go głosowania na zasadzie 1 właściciel – 1 głos w konkretnej sprawie. Przedmiotowe pełnomocnictwa dotyczyły umocowania do reprezentowania na zebraniu właścicieli, do głosowania nad wszystkimi uchwałami właścicieli lokali, których zakres przekracza czynność zwykłego zarządu lub mieści się w jego granicach, przewidzianych w porządku tego zebrania oraz przyjętymi do porządku w trakcie zebrania. Treść powyższych pełnomocnictwa nie pozwala też na przyjęcie, iż dawały umocowanie do głosowania w sprawie zmiany sposobu głosowania właśnie z uwagi na brak szczegółowego określenia czynności i sposobu głosowania.

Na marginesie należy zauważyć, iż w przypadku głosowania przez właścicieli lokalu nr (...), to na liście do głosowania widnieją dwa podpisy – jak należy rozumieć podpis jednej współwłaścicielki oraz podpis pełnomocnika drugiej współwłaścicielki. Z uwagi na wadliwość pełnomocnictwa nie można uznać, iż pełnomocnik był uprawniony do głosowania, jednakże należy stwierdzić, iż współwłaścicielom lokalu każdorazowo przysługuje jeden niepodzielny głos liczony według wielkości udziału we własności nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel nie jest uprawniony do głosowania swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej, ponieważ nie może być złożonych kilka oświadczeń woli (głosów), przypisanych temu samemu udziałowi odpowiadającemu określonemu lokalowi. Podstawa takiego stanowiska wynika z przyjęcia, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, a więc jest niepodzielny z mocy art. 47 k.c. (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 03.04.2014 r., I ACa 791/13 ). Oznacza to, iż pomimo wadliwego pełnomocnictwa w tym przypadku, z uwagi na głos oddany przez drugiego współwłaściciela, głos ten jest ważny.(...)

W doktrynie przyjmuje się, iż w przypadku współwłasności bezudziałowej, jaką jest współwłasność wynikająca ze wspólności ustawowej, małżonkowie są uprawnieni do wzajemnej reprezentacji i nie ma wątpliwości, iż skutecznie mógł głosować jeden z małżonków.

Na marginesie należy podnieść, iż w świetle obowiązujących przepisów nie można uznać, iż umocowanie do głosowania może być potwierdzone później przez mocodawcę. Zgodnie z treścią art. 104 k.c. jednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna. Jednakże gdy ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu, zgodził się na działanie bez umocowania, stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania. Zgodnie z treścią art. 103 § 1 k.c. jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Należy pamiętać jednak, iż przepisy o zawarciu umowy bez umocowania stosuje się odpowiednio. Trudno jednak uznać, aby oddanie głosu w czyimś imieniu mogło być sanowane później przez potwierdzenie przez daną osobę. Głosowanie jest szczególną czynnością prawną i nie jest możliwe po oddaniu nieważnego głosu, ponowne głosowanie w tej samej sprawie poprzez potwierdzenie czynności.

Ustawa o własności lokali przewiduje określony tryb głosowania. Uchwała zostaje podjęta, jeśli za jej podjęciem głosowali właściciele dysponujący ponad 50% udziałów. Oznacza to, iż uchwała jest ważna tylko wówczas, gdy głosowała za jej podjęciem wymagana większość właścicieli dysponujących ponad 50% udziałów. W niniejszej sprawie uchwała nr (...) z całą pewnością nie została podjęta wymaganą większością głosów i jest uchwałą nieistniejącą. (...)

Tak ostatecznie popierane powództwo nie mogło być uwzględnione, albowiem wobec stwierdzenia przez Sąd, iż uchwała nie istnieje, nie było możliwe uchylenie nieistniejącej uchwały i tym samym powództwo podlegało oddaleniu. W świetle art. 321 § 1 k.p.c. przy wyrokowaniu sąd nie może orzekać co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem powoda, ani zasądzić ponad żądanie. Związanie sądu przy wyrokowaniu żądaniem jest wyrazem obowiązywania w postępowaniu cywilnym zasady dyspozytywności, zgodnie z którą to powód decyduje nie tylko o wszczęciu postępowania, ale także o zakresie rozstrzygnięcia sprawy. Niedopuszczalność wyrokowania co do przedmiotu nieobjętego żądaniem oznacza niemożność objęcia rozstrzygnięciem innych roszczeń niż przedstawione przez powoda. Skoro powód żądał uchylenia zaskarżonej uchwały, to Sąd nie mógł wydać wyroku na podstawie art. 189 k.p.c., że ona nie istnieje (por. podobnie wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98). W tych okolicznościach powództwo o uchylenie uchwały podlegało oddaleniu.

Na marginesie należy zauważyć, iż argumenty powoda co do żądania uchylenia uchwały (gdyby istniała) były zasadne. Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły "jeden właściciel - jeden głos". Żądanie zmiany sposobu głosowania, to jest zmiany zasady liczenia głosów według udziałów na zasadę "jeden właściciel - jeden głos", może dotyczyć jedynie ściśle określonych spraw stanowiących przedmiot proponowanych w tym przedmiocie uchwał. Wniosek taki wyraźnie wynika z brzmienia art. 23 ust. 2 u.w.l., który wskazuje, że zmiana sposobu liczenia głosów może nastąpić w określonej sprawie. Tę samą zasadę przyjąć należy w stosunku do szczególnego trybu zmiany sposobu liczenia głosów, który przewidziany został w art. 23 ust. 2a u.w.l. Tym samym nie jest prawnie skuteczne zgłoszenie żądania w tym zakresie w odniesieniu do bliżej niesprecyzowanych uchwał (spraw, w których uchwały te mają zostać podjęte). Przyjęcie odmiennego poglądu skutkowałoby w istocie dopuszczeniem możliwości dowolnej zmiany ustawowych zasad liczenia głosów wynikających z art. 23 ust. 2 u.w.l. Z tych względów przyjmuje się, że zastosowanie szczególnego trybu zmiany sposobu głosowania przewidziane w art. 23 ust. 2a u.w.l., stanowiące odstępstwo od ustawowej reguły udziałowego liczenia głosów, wymaga bliższego określenia materii, w której miałoby nastąpić głosowanie według zasady "jeden właściciel - jeden głos" i określenie takie powinno znaleźć się w treści samego żądania skierowanego do zarządu wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18.09.2013 r., I ACa 504/13).

http://www.orzeczenia.ms.gov.pl/content ... -04-10_002