Podłączenie wspólnoty do sieci co i cwu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30 maja 2014 r. (sygn. akt I ACa 136/14).

Dwoje współwłaścicieli lokalu wniosło pozew o uchylenie uchwały, w której wspólnota wyraziła zgodę na wykonanie instalacji wewnętrznych centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w budynku od węzła cieplnego do skrzynek pomiarowych zlokalizowanych w lokalach mieszkalnych, wyraziła zgodę na wykonanie instalacji wewnętrznych centralnego ogrzewania i cieplej wody na koszt własny w mieszkaniach nieposiadających tych instalacji, ustaliła opłatę w wysokości 1,40 zł od m2 powierzchni użytkowej nieruchomości na okres 72 miesięcy. Powodowie wykonali wcześniej w swoim lokalu prace modernizacyjne, wymieniając instalacje elektryczną i hydrauliczną, położyli nowe podłogi i glazurę w łazience. Powodowie posiadali w lokalu zainstalowaną własną instalację centralnego ogrzewania, stąd nie byli zainteresowani podłączeniem ich lokalu do instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w budynku, które miały być realizowane w oparciu o zaskarżoną uchwałę.

Sąd Okręgowy w Elblągu wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013 r. oddalił powództwo w zakresie w jakim nie dotyczyło punktu trzeciego zaskarżonej uchwały; uznał natomiast, że zaskarżona uchwała narusza interesy powodów przez zobligowanie ich do finansowego udziału w wykonaniu przedmiotowych instalacji c.o i c.w.u, pomimo że posiadają oni własne źródło ciepła wykonane kilka lat temu i z tego powodu nie zamierzają korzystać z tych instalacji, co łączyłoby się ponadto z koniecznością remontu mieszkania.

Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał stwierdzając w uzasadnieniu:

...w ocenie Sądu odwoławczego, przedmiotowe instalacje – wbrew stanowisku Sądu a quo - mają charakter części wspólnej. W orzecznictwie sądowym ugruntowało się bowiem, że infrastruktura związana z dostarczaniem mediów stanowi własność wszystkich właścicieli lokali jako własność przymusowa (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. I ACa 970/12).

Co do zasady więc, obciążenie powodów kosztami wykonania instalacji w części, w jakiej instalacja ta znajduje się na nieruchomości wspólnej, nie narusza ani art. 12 ustawy o własności lokali, ani art. 14 tej ustawy, jak to wadliwie przyjął Sąd Okręgowy. Stosownie bowiem do treści art. 12 ust. 2 u.w.l., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Obciążenie powodów kosztami partycypowania w kwestionowanej inwestycji wykonania nowych instalacji nastąpiło zaś w kwestionowanej uchwale właśnie stosunkowo do przypadającego im udziału w prawie własności nieruchomości wspólnej. Z kolei w myśl art. 14 pkt 1 ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Wprawdzie w orzecznictwie wyrażono pogląd, że treść przepisu art. 14 pkt 1 u.w.l. nie może być interpretowana w sposób rozszerzający (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 28 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 1/13, dotyczący wprowadzenia instalacji centralnej ciepłej wody), stanowisko to jednak ocenić należy jako błędne. Katalog z przepisu art. 14 ustawy ma bowiem charakter otwarty, a przyjęcie ściśle literalnej wykładni punktu 1 i ograniczenie wskazanego tam zakresu czynności wyłącznie do remontów i bieżących napraw prowadziłoby do nieracjonalnego wniosku, że wspólnota mieszkaniowa nie może dokonywać żadnych inwestycji na nieruchomości wspólnej. Należy zatem ocenić jako trafną przywołaną w apelacji opinię Sądu Apelacyjnego w Lublinie, wyrażoną w wyroku z dnia 5 czerwca 2013 r. I ACa 106/13, że pozycje wymienione w art. 14 u.w.l. są jedynie przykładowym wyliczeniem, do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą zatem również wydatki związane z innymi inwestycjami jej dotyczącymi, nawet jeżeli nie stanowią remontu w ścisłym tego słowa znaczeniu, przy czym za koszt taki można uznać koszt instalacji nowego systemu grzewczego (podobnie Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 27 stycznia 2012 r. w sprawie I ACa 972/11).

W konsekwencji przyjąć trzeba, że co do zasady wspólnota mieszkaniowa mogłaby obciążać kosztami wykonania instalacji na nieruchomości wspólnej właścicieli lokali - stosownie do ich udziałów. Jednocześnie zważyć należy, że nie ma racji Sąd I instancji, odwołując się w realiach niniejszej sprawy do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. w sprawie II CSK 600/08, według tezy którego właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Zaskarżona uchwała w żaden sposób nie ingeruje bowiem w prawo własności lokalu należącego do powodów – mają oni jedynie możliwość, a nie obowiązek, przyłączenia go do sieci miejskiej, zaś obciążenie ich kosztami takiej inwestycji stanowi naruszenie ich interesów finansowych, nie narusza natomiast prawa odrębnej własności lokalu.

Odnosząc wcześniejsze uwagi do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy, Sąd Apelacyjny uznał, że obciążenie powodów kosztami inwestycji stosownie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej nie może dotyczyć sytuacji takiej, jak zaistniała w niniejszej sprawie, gdy powodowie mają alternatywny system ogrzewania i nie zamierzają w ogóle korzystać z nowych instalacji. Istotą rozpoznawanego w sprawie problemu było bowiem to, czy powodowie powinni zostać obciążeni kosztami dokonywanych przez Wspólnotę inwestycji, skoro mają autonomiczny system ogrzewania, czy można przyjąć, że w jakimkolwiek zakresie z nowej inwestycji skorzystają, a jeżeli tak, czy zakres ich obciążenia kosztami inwestycji nie powinien być inny.

W kontekście przedstawionych zagadnień zważyć należy, że apelująca Wspólnota twierdzi, że realizacja zaskarżonej uchwały służyć będzie wszystkim mieszkańcom Wspólnoty, także powodom, nie wyjaśnia jednak, na czym owe korzyści z realizacji uchwały poprzez wykonanie instalacji miałyby w ich wypadku polegać. (...) W takim stanie rzeczy nie sposób akceptować zarzutu naruszenia art. 233 kpc i 231 kpc przez pominięcie, iż komfort cieplny lokalu powodów po zrealizowaniu inwestycji ulegnie zwiększeniu skarżąca nie wykazała bowiem tej okoliczności, a Sąd Okręgowy nie miał podstaw do stosowania domniemań w tym zakresie. (...)

Nadto podkreślić należy, że powodowie w ramach spornej inwestycji nie mają zamontowanych w swoim lokalu wodomierzy i ciepłomierzy. Ci właściciele lokali, którzy zamierzają korzystać z nowego sytemu ogrzewania, mają zamontowane ciepłomierze w piwnicach, wodomierze zaś - w lokalach. Ich koszt jest uwzględniony w kosztach inwestycji, którym obciążeni są wszyscy członkowie Wspólnoty, w tym powodowie. Tymczasem w orzecznictwie przyjęto, iż montaż czy wymiana wodomierzy i ciepłomierzy, służących do rozliczania zużycia ciepła i wody w danym lokalu, nie są związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r., sygn. I ACa 222/13 - instalacja wodna i grzewcza w części służącej doprowadzeniu wody i ciepła do poszczególnych lokali, począwszy od zaworów zamykających dopływ wody i ciepła do lokalu, nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej). Okoliczność, że urządzenia pomiarowe są fizycznie położone na zewnątrz poszczególnych lokali, nie może przesądzać o ustaleniu granic nieruchomości wspólnej. W świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. istotne jest bowiem to, czy urządzenia te służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali). W takim zatem zakresie w jakim zaskarżona uchwała zmierzała do obciążenia powodów kosztami ciepłomierzy i wodomierzy służących do użytku właścicielom innych lokali naruszała art. 12 ust.2 i 14 u.w.l wydatki w tej części nie stanowią bowiem kosztów zarządu nieruchomością wspólną. (...)

Ponadto trudno akceptować pogląd jakoby potencjalna możliwość skorzystania z ogrzewania miejskiego zainstalowanego przez pozwaną Wspólnotę miałaby stanowić podstawę do obciążenia powodów kosztami inwestycji w takiej samej proporcji jak członków Wspólnoty rzeczywiście korzystających z tego ogrzewania. Powodowie, czego nie dostrzega skarżąca nie są bowiem aktualnie beneficjentami tego udogodnienia, a skorzystanie z niego wiązałoby się z kolejnymi wydatkami na remont w ich lokalu, których nie są gotowi ponieść skoro przeprowadzili remont w 2011r montując ogrzewanie gazowe.

Konkludując, można przyjąć, że realizacja spornej inwestycji w pewnym sensie przynosi zysk powodom, których lokal ma możliwość uzyskania dostępu do sieci miejskiej, ale jest to nieporównywalne z sytuacją osób, które będą na bieżąco z tego systemu korzystać. Należy zatem uznać, że powodowie winni partycypować w kosztach wykonania inwestycji dopiero wówczas, gdy przyłączą się do sieci miejskiej, co może zresztą nigdy nie nastąpić. Na chwilę obecną obciążenie powodów kosztami realizacji instalacji byłoby wysoce niesprawiedliwe, mimo że instalacja ta w znacznej części stanowi część wspólną nieruchomości, bowiem powodowie nie korzystając w ogóle z instalacji mieliby partycypować w kosztach jej utrzymania tak jak ci właściciele lokali, którzy do instalacji się przyłączyli.

Sąd sformułował również nader dyskusyjną i w większości orzeczeń odrzucaną tezę:

Dodatkowo zauważyć należy, że nie jest wykluczona dopuszczalność obciążenia powodów w zaistniałym stanie faktycznym opłatą adekwatną do korzyści, osiągniętych przez nich wskutek wykonania przedmiotowych instalacji. Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r. w sprawie II CKN 226/97, wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych (por. też wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 5 czerwca 2013 r. I ACa 106/13). Skoro ustawodawca w art. 12 ust. 3 u.w.l. przewidział możliwość zwiększenia obciążeń z tytułu wydatków i ciężarów związanych z zarządem nieruchomością wspólną dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali, to nie ma przeciwwskazań do zmniejszenia tych obciążeń w stosunków do właścicieli lokali mieszkalnych. Ustawodawca, poprzez wskazany przepis, miał na celu umożliwienie stosownego zwiększenia udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są z reguły wyraźnie większe niż koszty w lokalach mieszkalnych. Zdaniem Sądu odwoławczego, powoływane w judykaturze i doktrynie pojęcie różnych kategorii lokali, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową, nie może być rozumiane wyłącznie przy rozróżnianiu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Pojęcie to można odnieść także do lokali mieszkalnych, których właściciele, jak w sprawie niniejszej, mają odmienne możliwości i potrzebę korzystania z urządzeń technicznych, w tym konkretnym przypadku – instalacji c.o. i c.w.u. Skoro zamysłem ustawodawcy było poprzez art. 12 u.w.l. sprawiedliwe rozdzielanie kosztów i wydatków związanych z zarządem nieruchomością wspólną, zasadne jest, aby je różnicować w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych w zależności od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.

Wymaga jednak podkreślenia, że aby możliwe było obciążenie powodów częścią kosztów realizacji inwestycji czy stosowną opłatą z tego tytułu, pozwana Wspólnota mieszkaniowa musiałaby wykazać, że w jakikolwiek sposób powodowie osiągnęli korzyść z wykonania instalacji c.o. i c.w.u. w budynku.

http://orzeczenia.gdansk.sa.gov.pl/cont ... -05-30_001