Przejęcie zarządu od spółdzielni

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 18 października 2014 r., sygn. akt I C 261/14.

Powodowie - właściciele lokalu domagali się stwierdzenia nieważności, ustalenia nieistnienia, lub uchylenia w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie zmiany w treści regulaminu funduszu remontowego. Podnieśli oni również, że obecny zarząd Wspólnoty nie został prawidłowo powołany, a w konsekwencji nie jest uprawniony do wykonywania zaskarżonej uchwały. Powodowie wskazali, że nabywając lokal powierzyli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zarząd nieruchomością zbywcy lokalu, tj. Spółdzielni Mieszkaniowej. W 2011 r. wyodrębniono ostatni lokal w budynku, od 2011 r. także zarząd nieruchomością sprawowany jest przez ogół właścicieli lokali, którzy dokonali wyboru zarządu Wspólnoty. Nigdy jednak nie nastąpiło formalne „odwołanie” zarządu powierzonego Spółdzielni oraz jego powierzenie Wspólnocie. Z tego względu, w ocenie powodów, Zarząd Wspólnoty nie ma legitymacji prawnej do sprawowania funkcji, nie znajduje także podstaw prawnych działanie samej Wspólnoty.

Sąd oddalił powództwo stwierdzając w uzasadnieniu:

W doktrynie prawa i orzecznictwie sądów ugruntowany jest pogląd, że z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu ustaje zarząd sprawowany, jak miało to miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy, przez spółdzielnię mieszkaniową stosownie do art. 27 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, a do zarządu nieruchomością zastosowanie w pełnym zakresie zaczynają mieć przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Oznacza to, że z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu winna zacząć funkcjonować wspólnota mieszkaniowa i jej organy. Powołany skutek następuje z mocy prawa i jakiekolwiek dodatkowe „powierzenie” zarządu nieruchomością wspólną wspólnocie nie jest konieczne.

Odmienna sytuacja ma miejsce na gruncie art. 24 (1) ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, który znajduje zastosowanie w przypadku gdy zarząd nieruchomością sprawowany jest przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 i 3 ustawy i gdy nie doszło jeszcze do wyodrębnienia własności wszystkich lokali, a stosownie do którego większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W takim wypadku dla wywołania skutku w postaci zmiany zasad zarządu nieruchomością niezbędne jest podjęcie uchwały w tym przedmiocie przez właścicieli nieruchomości.

Nawet przy tym gdyby przyjąć pogląd przeciwny uznać należy, że wobec faktu, iż Wspólnota rozpoczęła funkcjonowanie, doszło do powołania jej zarządu i począwszy od marca 2011 r., przy akceptacji tego stanu rzeczy ze strony Spółdzielni Mieszkaniowej, sprawuje ona faktycznie zarząd nieruchomością, w związku z czym doszło do powstania nieodwracalnych już skutków w sferze prawnych i faktycznych stosunków pozwanej Wspólnoty i jej członków, w chwili obecnej zbyt daleko idący i nie do przyjęcia byłby skutek aby wobec braku formalnej uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością można przyjąć, że brak podstaw prawnych dla funkcjonowania Wspólnoty.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-28_001