Umowa o zarządzanie, a umowa o administrowanie

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 17 lipca 2014 r., sygn. akt III Ca 279/14.

Podkreślenia wymaga, że ani w przepisach ani w orzecznictwie nie jest jednoznacznie określona różnica między umową o administrowanie nieruchomością a umową o zarządzenia nieruchomością. Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że umowa o zarządzanie jest umową dającą szerokie uprawnienia zarządcy wskazane w art.185 ust.1 (ugn; sąd odwołuje się do przepisu, który został uchylony od 1 stycznia 2014 r. - piotrusb). Zakres tych uprawnień obejmuje również administrowanie nieruchomością. Analiza konstrukcji tych uprawnień prowadzi do wniosku, że umowa o administrowanie daje mniej uprawnień niż umowa o zarządzanie nieruchomością i jako taka nie wymaga szczególnej formy. Tylko umowa o zarządzanie dająca zarządcy uprawnienia wskazane w art.185 ust. 2 ustawy wymaga szczególnej formy. Forma ta została zastrzeżona w ustawie właśnie dlatego, że kompetencje zarządcy są tak szerokie i koniecznym było powierzenie takich zadań profesjonalnym podmiotom. W sytuacji gdy zakres uprawnień podmiotu w stosunku do nieruchomości jest mniejszy czyli np. tylko administrowanie lub tylko porządkowanie nieruchomości, lub pobieranie czynszów, wówczas nie ma konieczności formalizowania takiego zakresu czynności. Z tych też względów ustawodawca nie przewidział formy szczególnej dla umów dotyczących czy to administrowania nieruchomością czy to umów zlecających wykonywanie szeregu czynności w ramach zarządzania.

Wobec braku definicji umowy o administrowanie lub określenia zakresu czynności administratora Sąd ma prawo każdorazowo oceniać treść umowy i dokonywać jej wykładni w świetle woli stron.

Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że umowa zawarta przez wspólnotę z firmą (...) zgodnie z jej treścią jest umową o administrowanie. W umowie tej podkreśla się funkcję doradczą i pomocniczą administratora. Administrator w świetle tej umowy organizuje funkcjonowanie nieruchomości, ale ma ograniczone możliwości decydowania samodzielnie o losach nieruchomości. Administrator zawiera wprawdzie umowy w imieniu wspólnoty dotyczące bieżącego administrowania nieruchomością nie ma jednak prawa inwestowania w nieruchomość, o którym mowa w art.185 ustawy (ust. 1 - w obecnym (od 1.01.14) brzmieniu ugn w art. 185 nie ma o tym mowy - piotrusb). Słusznie zauważa Sąd Rejonowy, że zapisy umowy szczególnie par. 3 wskazują że do obowiązków administratora w zakresie reprezentowania wspólnoty należy wsparcie Zarządu w reprezentowaniu Wspólnoty przed organami administracji rządowej i samorządowej i wsparcie Zarządu w reprezentowaniu Wspólnoty w stosunkach między właścicielami. Nie jest to wiec funkcja samodzielna, a doradcza i wspomagająca. Również obowiązki administratora w zakresie obsługi prawnej, technicznej i eksploatacyjnej wskazują na funkcję doradczą, wykonawczą i opiniującą względem Zarządu Wspólnoty. W takim układzie obowiązków Sąd Rejonowy prawidłowo wywiódł, iż Wspólnota nie powierzyła zarządzania nieruchomością firmie (...), lecz pozostawiła czynności zarządzania w rękach Zarządu, powierzając firmie (...) jedynie obowiązki administrowania i wspomagania w pracy Zarządu.

Nie ma przy tym wątpliwości, iż w przypadku uznania, że firma (...) zarządza nieruchomością i realizuje zadania wskazane w art.185 ustawy należy uznać, że umowa zawarta z tą firmą (...) nie jest umową ważną. Jednak prawidłowo przyjął Sąd Rejonowy, że wnikliwa analiza tej umowy wskazuje, że wolą stron było powierzenie firmie (...) funkcji doradczej a nie decyzyjnej w zakresie zarządu nieruchomością. Zatem umowa o administrowanie nieruchomością zawarta z firmą (...) jest ważna, gdyż brak wymogu ustawowego szczególnej formy i treści dla umowy o administrowanie nieruchomością. Tym samym pozwani są zobowiązani do uiszczenia zaliczek na koszty zarządu obejmujących również wynagrodzenie firmy.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -07-17_001