Skuteczne powiadomienie o zebraniu, zarząd i zarządca

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. akt I ACa 258/14.

Przechodząc ostatecznie do kwestii uchybień proceduralnych w podjęciu zaskarżonych uchwał, Sąd Apelacyjny jako sąd meriti, po ponownym przeanalizowaniu materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy na okoliczność przebiegu głosowania, sposobu zbierania głosów i zawiadomienia o zebraniu, nie podzielił ustalenia Sądu Okręgowego, że powódka nie została zawiadomiona o zebraniu. Niewątpliwie bowiem wywieszenie informacji w widocznym miejscu na klatkach schodowych o planowanym zebraniu członków Wspólnoty, ze wskazaniem jego miejsca i terminu, co było faktem bezspornym, wyczerpuje obowiązek zawiadomienia w rozumieniu art. 32 uwl. Tę okoliczność potwierdzają też zeznania świadków. (...)

Ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (por. wyrok z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, czy z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03). W drugim z tych orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Przyłączając się do tego stanowiska dodać należy, że decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

...w judykaturze utrwalony jest pogląd, iż w przypadku ustanowienia zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 uwl, wykluczona jest możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej - brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05).

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -08-08_002

[piotrusb]

W sprawie powiadomienia o zebraniu i terminu zaskarżenia uchwały również:

Wyrok Sadu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 4 września 2014 r., sygn. akt I ACa 214/14.

...zawiadomienie o zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przeznaczone dla powoda oraz jego żony zostało odebrane w dniu 19 stycznia 2010 roku. Powód nie brał udziału w zebraniu. Kwestionując fakt zawiadomienia go o zebraniu oraz podjętej uchwale powód zażądał przedstawienia mu pokwitowania odbioru zawiadomienia o zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz zawiadomienia o zebraniu właścicieli z projektami uchwał. Na żądanie powoda, pismem z dnia 15 lipca 2013 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przekazała mu kopie uchwał podjętych na zebraniu w dniu 28 lipca 2013 roku. Pismo to powód otrzymał w dniu 17 lipca 2013 roku. (...)

Sąd zaznaczył, że przy nieczytelnym podpisie na pokwitowaniu odbioru zawiadomienia o zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 28 stycznia 2010 roku przeznaczonego dla powoda oraz jego żony, nie sposób ustalić kto faktycznie odebrał to zawiadomienie, a ustalenia tej okoliczności nie umożliwia także złożone przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową pokwitowanie odbioru zawiadomienia o jej zebraniu z 2008 roku. Ostatecznie powód powziął jednak wiedzę o treści uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...).

W ocenie Sądu powód już w dniu 17 stycznia 2013 roku posiadał wiedzę o fakcie podjęcia zaskarżonej uchwały oraz jej treści, a wynika to wprost z protokołu rozprawy z dnia 17 stycznia 2013 roku przed Sądem Rejonowym w Białymstoku w sprawie XI C 1216/12. Wówczas powód odnosił się do uchwały, na podstawie której został obciążony kosztem remontu balkonu. W konsekwencji Sąd uznał, że sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej powinien być liczony od dnia 17 stycznia 2013 roku. (...)

Jednocześnie Sąd I instancji zaznaczył, że niemożliwe było przywrócenie terminu do zaskarżenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Termin z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali jest terminem zawitym prawa materialnego, zaś instytucja przywrócenia terminu uregulowana w art. 167 k.p.c. i nast. dotyczy wyłącznie terminów procesowych i nie ma zastosowania do terminów materialno-prawnych. Niezależnie od przyczyn uchybienia terminowi, powód nie mógł skutecznie domagać się jego przywrócenia. (...)

Właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w określonym czasie. Z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali wynika bowiem, że uchwałę wspólnoty mieszkaniowej należy zaskarżyć do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po upływie tego terminu uchwała właścicieli lokali obowiązuje i nie może zostać wzruszona nawet jeżeli jest ona niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy któregoś z właścicieli lokali.

Odnosząc się do terminu, w którym należy zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty mieszkaniowej trzeba wskazać, że z powołanego wyżej art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali wynika, iż co do zasady 6-tygodniowy termin winien być liczony od dnia zebrania ogółu właścicieli, na którym została podjęta uchwała. Zgodzić się należy jednak z Sądem I instancji, czego skarżący też nie kwestionuje, że w sytuacji niezawiadomienia powoda o terminie zebrania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 28 stycznia 2010 roku i jego nieobecności na tym zebraniu – powód twierdził bowiem, że ani on, ani jego żona nie podpisali pokwitowania odbioru przeznaczonego dla nich zawiadomienia o zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 28 stycznia 2010 roku – 6-tygodniowy termin do zaskarżenia podjętej na tym zebraniu uchwały winien być liczony od dnia dojścia do powoda wiadomości o treści tej uchwały. (...)

W tym miejscu należy zaznaczyć, że dla biegu terminu do zaskarżenia do sądu uchwały wspólnoty mieszkaniowej przez właściciela lokalu nie ma znaczenia jego wiedza co do samej możliwości wytoczenia powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, jak też co do terminu do zaskarżenia uchwały. Przepisy ustawy o własności lokali nie zobowiązują bowiem wspólnoty mieszkaniowej do pouczenia swego członka o możliwości i sposobie zaskarżenia jej uchwały. Ustawodawca założył, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej powinien być świadomy swoich uprawnień, w tym prawa do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Brak wiedzy co do możliwości i sposobu zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej obciąża właściciela lokalu. Właściciel lokalu, który z tej przyczyny przekroczył termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie może powoływać się na brak winy w uchybieniu temu terminowi.

W kontekście stanowiska skarżącego trzeba też wskazać, że art. 5 k.p.c. nie obligował Sądu Rejonowego w Białymstoku prowadzącego postępowanie w sprawie XI C 1216/12 do pouczenia powoda o możliwości zaskarżenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...). Przepis art. 5 k.p.c. daje bowiem sądowi możliwość udzielenia niezbędnych pouczeń jedynie co do czynności procesowych w ramach sprawy toczącej się przed tym sądem.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -09-04_002

[irenalo]

To jest dobre i godne zapamiętania:

Ustawodawca założył, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej powinien być świadomy swoich uprawnień, w tym prawa do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Brak wiedzy co do możliwości i sposobu zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej obciąża właściciela lokalu.

Uprawnień i ..... obowiązków.

[elmaz]

Jeśli chodzi o obowiązki, mam inny ciekawy wyrok.
Sprawa dotyczyła sytuacji, w której właścicielka lokalu nie płaciła, a potem odwołała się od nakazu zapłaty, ponieważ (jej zdaniem) nie dotarło do niej zawiadomienie o wysokości zaliczki, gdyż było wysłane na adres lokalu we wspólnocie, pod którym ona nie mieszka.

Właścicielka przegrała w sądzie rejonowym i odwołała się do sądu okręgowego.
Sąd odrzucił zażalenie w uzasadnienieniu napisał coś takiego:

"Dodatkowo należy wskazać, że obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej jest ustawowym obowiązkiem właściciela mieszkania i pozwana była zobligowana do wnoszenia należności z tego tytułu. W konsekwencji za niezasadne należy uznać twierdzenie pozwanej, że nie wiedziała o istniejącym zadłużeniu mieszkania, ponieważ nie regulując opłat za mieszkanie pozwana świadomie spowodowała narastanie zadłużenia, a wysokość opłat eksploatacyjnych pozwana mogła łatwo sprawdzić, kontaktując się w tym celu ze wspólnotą mieszkaniową".

SO w Warszawie, V Wydział Cywilny-Odwoławczy, 5 sierpnia 2014, Sygn. akt V Cz 2590/14

[irenalo]

Jeśli chodzi o obowiązki, mam inny ciekawy wyrok.

Bardzo dobre orzeczenie.