Odwołanie zgody wspólnoty na montaż klimatyzatorów

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Legnicy z dnia 23 maja 2014 r., sygn. akt I C 23/14.

Wspólnota udzieliła uchwałą zgody spółce będącej właścicielem lokalu użytkowego na montaż na elewacji 3 klimatyzatorów. Te zostały zainstalowane zgodnie ze sztuką budowlaną. Po pół roku wspólnota podjęła uchwałę anulującą powyższą zgodę i wezwała spółkę do demontażu urządzeń, a wobec odmowy skierowała w tej sprawie pozew do sądu.
Spółka zaskarżyła uchwałę, ale już po upływie sześciotygodniowego terminu; w pozwie zawarła alternatywne żądanie: ustalenia nieważności podjętej uchwały z powodu jej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. W uzasadnieniu tego stanowiska spółka podniosła, że działanie wspólnoty polegające na odwołaniu wcześniejszej zgody na dysponowanie częścią wspólną budynku już po tym, gdy powód z niej skorzystał i dokonał montażu klimatyzatorów, stanowi rażące naruszenie przepisów prawa, w tym zasadę ochrony praw nabytych. SO oddalił pozew stwierdzając:

Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa dotyczącego interpretacji art. 25 ust. 2 uwl zakreślony przez ustawodawcę 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały jest terminem zawitym. Oznacza to, że po jego upływie prawo do zaskarżenia uchwały wygasa. Uchwała wspólnoty, podjęta nawet z naruszeniem prawa, po upływie 6 tygodni (od uchwalenia na zebraniu lub od powiadomienia) ma moc obowiązującą i podlega wykonaniu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 VII 2003 r. w sprawie sygn. akt IACa 8/03). (...)
Wprawdzie termin do zaskarżenia uchwały ma charakter zawity, ale w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art. 189 k.p.c. którego skutkiem będzie wyeliminowanie z prawnego obrotu takiej uchwały. (...)
Sąd uznał, że nie nastąpiło naruszenie podstawowych zasad porządku prawnego, które uzasadniałoby roszczenie z art. 189 k.p.c. i wyeliminowanie tej uchwały z obrotu prawnego. Ani treść ani założenia uchwały nie naruszają podstawowych zasad porządku prawnego. Jak wynika z ustaleń Sądu pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na montaż klimatyzatorów warunkując ich eksploatację brakiem uciążliwości dla mieszkańców. To oznacza, że podjęcie uchwały o anulowaniu tej zgody na tej podstawie, że działanie klimatyzatorów jest uciążliwe – nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego nawet wtedy, gdyby uciążliwość była subiektywna.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -05-23_001

[wlasciciel]

no to jak to wygląda w praktyce;?czyli co? można anulować i nie trzymać się terminu 6 tyg.do odwołania?
czy się myle?

[piotrusb]

Są tu dwie kwestie:
- każda uchwała podjęta przez wspólnotę może być kolejną uchwałą anulowana; i uchwała pierwotna i uchwała anulująca mogą być (jak każda uchwała) zaskarżone.
- po upłynięciu ustawowego sześciotygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały (jest to termin zawity) można próbować w sądzie w oparciu o art. 189 kpc uzyskać orzeczenie o wyeliminowaniu z obrotu prawnego uchwały, jeśli ta w sposób istotny i rażący narusza porządek prawny lub zasady współżycia społecznego, co powód musi wykazać. To jednak zgodnie z linią orzecznictwa jest sytuacja wyjątkowa.

W przedmiotowej sprawie sąd oddalił pozew, bo:
- minął już ustawowy termin do zaskarżenia uchwały;
- uchwała (o anulowaniu pozwolenia) w ocenie sądu nie naruszała ani podstawowych zasad porządku prawnego, ani zasad współżycia społecznego, więc nie było podstaw do stwierdzenia jej nieistnienia w myśl art. 189 kpc.

[Prim]

Ciekawe, jaki by był wynik procesu, gdyby spółka wystąpiła przeciwko wspólnocie o odszkodowanie za koszty montażu i demontażu klimatyzatorów.

[piotrusb]

Ciekawe, jaki by był wynik procesu

W nieco odmiennym stanie faktycznym, ale podobnej sytuacji, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 13 czerwca 2014 r., sygn. akt I A Ca 171/14 (http://wspolnota.net.pl/orzecznictwo-sa ... 952-6.html):

W ocenie Sądu, nie sposób pominąć, że z reklamy umieszczonej na elewacji budynku, czyli na części wspólnej nieruchomości, korzystali tylko powodowie, a więc koszty jej demontażu powinni tylko oni ponosić. Nie można też uznać, że powodowie jako właściciele lokalu mogą korzystać w sposób dowolny z części wspólnych budynku i żądać ponownego umieszczenia ich reklam w taki sam sposób, jak to było dotychczas.

[piotrusb]

Kolejne orzeczenie w sprawie klimatyzatorów na elewacji.

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt II C 720/14.

Powód, właściciel kilku lokali mieszkalnych we wspólnocie, zaskarżył uchwałę podnoszącą mu opłatę za zainstalowane na ścianie wspólnej budynku trzy klimatyzatory z 60 zł do 150 zł.
Sąd oddalił powództwo stwierdzając, iż:

Powód, wbrew spoczywającemu na nim ciężarowi dowodu, o którym mowa w art. 6 k.c., nie wykazał, aby stawka 150 zł była zawyżona i nie odpowiadała cenom wolnorynkowym. (...)
...zasadnym jest przytoczenie stanowiska pozwanej, która trafnie podniosła, iż „(…) nieruchomość wspólna może być również źródłem określonych dochodów, np. z tytułu odpłatności za umieszczone na budynku reklamy. Decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, jeśli nie zostały zawarte w umowie właścicieli lokali, a dotyczą spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu (...), podejmowane są w formie uchwal (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Podjęcie takiej uchwały stanowi niezbędne umocowanie dla wspólnoty do zawierania umów obligacyjnych dotyczących pobierania pożytków z części wspólnych budynku, w tym wypadku wynikających z prawa do umieszczania reklam na elewacji budynku (por. uchwała Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/2007 oraz R. Dziczek, Komentarz do ustawy o własności lokali, LexPolonica).” Orzeczenie to można analogicznie odnieść do umieszczenia klimatyzatorów na elewacji budynku. (...)
Do podwyższenia opłaty doszło na podstawie umowy łączącej strony, która w kwestiach nieuregulowanych odsyła do Kodeksu cywilnego. Każda ze stron mogła więc wystąpić z inicjatywą zmiany tej umowy i Wspólnota z takiej możliwości skorzystała.
Bez wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy pozostaje fakt, iż reklamy spółki P.I.B. (...) związane są z działalnością gospodarczą prowadzoną przez jej właściciela i generują dochód, natomiast klimatyzatory powoda wykorzystywane są tylko dla celów prywatnych – w mieszkaniu. Nie ma tu również znaczenia widoczność klimatyzatorów w konfrontacji z widocznością reklam. Zarówno bannery reklamowe, jak i klimatyzatory zajmują elewację budynku, stanowiącą część wspólną. Z tytułu korzystania z tej elewacji pobierane są opłaty, które zasilają fundusz remontowy Wspólnoty. Istotne jest zatem to, że i bannery, i klimatyzatory zajmują powierzchnię wspólną nieruchomości, a nie to, czy któreś z tych urządzeń przynosi jego właścicielowi zysk.

Dodatkowo sąd zauważył:

Odnosząc się natomiast do podnoszonej przez powoda kwestii nieumieszczenia w zawiadomieniu o zebraniu informacji o tym, że jego przedmiotem będzie m. in. podjęcie uchwały o podwyższeniu opłaty obciążającej powoda, wskazać należy, iż zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2010 roku, V CSK 52/2010). Nie uchybia to prawu właściciela lokalu, niebiorącego udziału w zebraniu i głosowaniu, wykazywania, że podjęcie uchwały nieprzewidzianej w zawiadomieniu o zebraniu byłoby niemożliwe, gdyby zainteresowani właściciele, niebiorący udziału w zebraniu, wiedzieli, że zostanie poddana pod głosowanie uchwała nieobjęta porządkiem obrad. Zdaniem Sądu, powód nie dowiódł, że nawet gdyby był obecny na zebraniu, Wspólnota podjęłaby uchwałę innej treści albo nie podjęłaby jej w ogóle. Nie można tracić z pola widzenia, że powód był zawiadomiony o zebraniu – co sam przyznał. Jeżeli nie miał możliwości wzięcia w nim udziału osobiście, mógł to zrobić przez pełnomocnika.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... 11-05_001b