Czy wspólnota ma prawo uchwalić jednorazową dopłatę na FR

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r. (sygn. akt I ACa 329/13)

Ocena podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia tego przepisu wymaga udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy dopuszczalne jest pokrywanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie tylko w ramach systemu zaliczek, ale także poprzez jednorazowe wpłaty członków wspólnoty mieszkaniowej. (...) Art. 15 ust. 1 u.w.l. zobowiązuje właścicieli lokali do uiszczania tych zaliczek , płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. (...) Sąd odwoławczy podziela pogląd Sądu Apelacyjnego w Szczecinie wyrażony w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 2012 r., I ACa 520/12, Lex nr 1237870, iż system ten nie jest jedynym sposobem na pokrywanie takich kosztów przez członków wspólnoty . Podkreślić należy, że w przypadku kosztów, które nie weszły w skład uchwalonych przez wspólnotę zaliczek możliwe jest ich sfinansowane ze środków zgromadzonych w ramach jednorazowej wpłaty. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi. (...)
Jednorazowa opłata na fundusz remontowy uchwalona przez wspólnotę nie jest zaliczką w rozumieniu z art.15 ust. 1 u.w.l. Nie można jej uznać za miesięczne świadczenie okresowe, gdyż ma pokryć jednorazowy wydatek (koszt wykonania konkretnych prac remontowych), a nie wydatków okresowych, stale powtarzających się. W tej sytuacji ustalenie terminu zapłaty tego świadczenia w sposób odmienny niż w art. 15 ust. 1 u.w.l. nie narusza, wbrew błędnemu stanowisku Sądu Okręgowego, tego przepisu.

Ponadto sąd stwierdził:

Stosownie do art. 3 ust. 2 u.w.l. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W praktyce ( aprobowanej w judykaturze – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998/1/6) częste jest ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni tych lokali (a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej). Należy uznać taki sposób za dopuszczalny, w przypadku gdy udziały odzwierciedlają proporcje powierzchni poszczególnych lokali.

http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content ... -07-11_002