Zarządzanie a administrowanie

[owner]

Umowa zawarta przez zarząd WM to umowa o administrowanie

W dniu 17 maja 2005 r. właściciele lokali, tworzący Wspólnotę Mieszkaniową "M." w Warszawie, podjęli uchwałę nr 6/2005, która została zaprotokołowana przez notariusza w przedmiocie zmiany formy zarządu nieruchomością wspólną (dowód - protokół k-240-2413). Na jej podstawie z dniem 1 czerwca 2005 r. wprowadzony został sposób zarządu określony w art. 20 ustawy. Zarząd został powołany, a następnie zawarł w dniu 2 maja 2006 r. umowę WMM/A/1//2006 r. o zarządzanie nieruchomością z E. B., posiadającą licencję zawodową zarządcy nieruchomości (dowód - umowa k-234-238).

W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych, do których zalicza się pozwana, dopuszczalną w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali formą zarządu nieruchomością wspólną jest zlecenie zarządu (czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną) innemu podmiotowi na podstawie zawartej z nim przez wybrany zarząd umowy cywilnoprawnej. W oparciu o te umowy, usługi zarządzania nieruchomością wspólną mogą być świadczone przez osoby fizyczne zgodnie z regulacjami zawartymi w Rozdziale 3 - Zarządzanie nieruchomościami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Sam fakt posłużenia się w zaskarżonej uchwale w ślad za przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęciem "zarządca" a nie "administrator" nie przesądza jednak o charakterze zawartej umowy, która bezsprzecznie nie dotyczy zarządu w rozumieniu art. 18 ustawy, lecz czynności administrowania nieruchomością. Uchwała nie narusza więc art. 22 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy, ponieważ zarząd zawierając ewentualną umowę z zarządcą musi działać zgodnie z ustaleniami zawartymi w planie gospodarczym i nie ustala samodzielnie wynagrodzenia zarządcy.

Sąd jest trochę niekonsekwentny. Jeśli bowiem stwierdza, ze umowa zawarta przez zarząd wspólnoty "nie dotyczy zarządu w rozumieniu art. 18 ustawy, lecz czynności administrowania nieruchomością", to dlaczego czynności te musi wykonywać osoba fizyczna "zgodnie z regulacjami zawartymi w Rozdziale 3 - Zarządzanie nieruchomościami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami" - czyli zarządca z licencją? Licencja jest wymagana jedynie przy zarządzaniu nieruchomością, a nie przy administrowaniu - czyli pracy wykonawczej, pod nadzorem zarządu wspólnoty, bez podejmowania decyzji i bez odpowiedzialności za nieruchomość.

Są osoby, które świadczą takie usługi wspólnotom mieszkaniowym za wynagrodzeniem, płacą podatki i nikt ich nie ściga z powodu braku licencji.

[call_ey]

Jest następująca uchwała SN która powinna rozwiewać wątpliwości.
Uchwała SN z dnia 17 lipca 2007 r. (sygn. akt III CZP 69/07)
"...Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).
Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy.
Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 ustawy. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy, a z drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.
Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po strome zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie "podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość" (art. 185 ust. 1 ustawy)..."
Oraz
Wyrok NSA z dnia 25-07-2008 II OSK 1214/07
"...Ustawa o własności lokali, na podstawie której sprawowany jest zarząd nieruchomością, nie zna pojęcia administratora, a jedynie zarządu i zarządcy. Podmiot zewnętrzny, pełniący czynności polegające na administrowaniu obiektem, jest zgodnie z ustawą - zarządcą nieruchomości. W związku z tym ciążą na nim określone obowiązki polegające zarówno na bieżącym zarządzie, jak również na podejmowaniu w określonych sytuacjach, za zgodą współwłaścicieli nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd..."

[andy]

Wyrok NSA z dnia 25-07-2008 II OSK 1214/07
"...Ustawa o własności lokali, na podstawie której sprawowany jest zarząd nieruchomością, nie zna pojęcia administratora, a jedynie zarządu i zarządcy. Podmiot zewnętrzny, pełniący czynności polegające na administrowaniu obiektem, jest zgodnie z ustawą - zarządcą nieruchomości. W związku z tym ciążą na nim określone obowiązki polegające zarówno na bieżącym zarządzie, jak również na podejmowaniu w określonych sytuacjach, za zgodą współwłaścicieli nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd..."

To co zacytowałeś nie jest wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, a jedynie fragmentem uzasadnienia wyroku i to w dodatku pochodzącym z tej części uzasadnienia, w której zawarto omówienie stanowiska stron postępowania. Nie jest to więc własny wywód prawny sądu, ale jedynie opis twierdzeń jednej ze stron. Przeczytaj jeszcze raz akapity z których wyrwałeś swój cytat i przekonaj się, że tym cytatem nie można niczego udowodnić:

Zdaniem organu II instancji bezspornym w niniejszej sprawie jest fakt, iż [...] Zarząd Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. pełni funkcję zarządcy nieruchomości, może być zatem jednym z adresatów postanowienia, o których mowa w art. 81c Prawa budowlanego. Ustawa o własności lokali, na podstawie której sprawowany jest zarząd nieruchomością, nie zna pojęcia administratora, a jedynie zarządu i zarządcy. Podmiot zewnętrzny, pełniący czynności polegające na administrowaniu obiektem, jest zgodnie z ustawą - zarządcą nieruchomości. W związku z tym ciążą na nim określone obowiązki polegające zarówno na bieżącym zarządzie, jak również na podejmowaniu w określonych sytuacjach, za zgodą współwłaścicieli nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd. Taką właśnie czynnością jest realizacja obowiązków wynikających ze skarżonego rozstrzygnięcia. Dodatkowo, zgodnie z § 3 pkt 3 umowy o zarządzanie nieruchomością, do obowiązków zarządcy należy m. in. przeprowadzanie z pośrednictwem wyspecjalizowanych jednostek kontroli technicznej, okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa budowlanego.

W skardze do sądu administracyjnego na postanowienie Nr [...] z dnia [...] D. Zarząd Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. podniósł, że postępowanie stało się bezprzedmiotowe, ponieważ obowiązek został wykonany przez A. K., który przedłożył ocenę techniczną wykonanych robót w toku postępowania administracyjnego dotyczącego samowolnie wykonanych przez niego robót budowlanych w budynku przy ul. N. [...]. Ponadto podniesiono, że strona zobowiązana w postanowieniu nie jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu wskazanego przepisu, zatem postanowienie nie mogło być do skarżącego adresowane.

Teraz przeczytaj wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej sprawie:

Naczelny Sąd Administracyjny (...) po rozpoznaniu w dniu 25 lipca 2008 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] Zarządu Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. z siedzibą w D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 marca 2007 r., sygn. akt II SA/Wr 818/06 w sprawie ze skargi [...] Zarządu Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie nałożenia na [...] Zarząd Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. obowiązku przedłożenia oceny technicznej stropu nad parterem budynku mieszkalnego przy ul. [...] w D.

1. uchyla zaskarżony wyrok i stwierdza nieważność zaskarżonego postanowienia oraz utrzymanego nim w mocy postanowienia nr [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w D. z dnia [...],

2. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. na rzecz [...] Zarządu Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. z siedzibą w D. kwotę 420 (czterysta dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

NSA uchylił więc decyzję organu, który twierdził to, co Ty cytowałeś!

Możesz jeszcze zerknąć do uzasadnienia wyroku, ale tym razem do tej części tego uzasadnienia, w której NSA przedstawia swoje stanowisko, a wówczas będziesz wiedział jakie zagadnienie było przedmiotem orzekania:

Należy raz jeszcze podkreślić, że w niniejszej sprawie problemem do rozstrzygnięcia było to, czy strona skarżąca może być uznana w świetle przepisów Prawa budowlanego, jako zarządca obiektu budowlanego i w konsekwencji tego adresatem postanowienia nakładającego na nią obowiązek w oparciu o przepis art. 81c ust. 2 w związku z ust. 1 Prawa budowlanego.

Tymczasem w zaskarżanym wyroku błędnie przyjęto, iż rozstrzygnięcie sprawy polega na ustaleniu, czy obowiązek nałożony postanowieniem na stronę skarżącą w oparciu o art. 81c ust. 2 w związku z ust. 1 Prawa budowlanego, mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, co jednocześnie przesądziło o tym, i przyjęto, że pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" jest tożsame z pojęciem "zarządcy nieruchomości".

Jak wynika z powyższych rozważań, strona skarżąca ([..]) w świetle przepisów Prawa budowlanego nie mogła być uznany jako zarządca obiektu budowlanego, co oznacza, że podmiot ten nie mógł być stroną w sprawie, tym samym nie mógł być adresatem postanowienia wydanego na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego (art. 156 § 1 pkt 4 w związku z art. 126 k.p.a.). W związku z powyższym rozpatrywanie kwestii, czy było uzasadnione nałożenie obowiązku wykonania oceny stanu technicznego stropu nad parterem budynku mieszalnego przy ul. N. [..] w D., staje się bezprzedmiotowe.

Tekst wyroku NSA wraz z uzasadnieniem -> http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/D9CD869EF3

Rada na przyszłość: nie cytuj bezkrytycznie fragmentów "wyroków", tylko docieraj do źródła, czytaj całość orzeczenia i dopiero znając cały wyrok i jego uzasadnienie - formułuj własny pogląd w sprawie.

Rada praktyczna: wszystko to, co jest napisane w uzasadnieniu wyroku przed sformułowaniem "Sąd (Administracyjny, Najwyższy, Apelacyjny, Okręgowy, Rejonowy) zważył, co następuje..." - jest opisem rozpatrywanej sprawy. Dopiero poniżej tego sformułowania następuje własny wywód prawny sądu orzekającego w sprawie.

Jest następująca uchwała SN która powinna rozwiewać wątpliwości... oraz...

A właściwie, to jakie wątpliwości chciałeś rozwiać, bo nie postawiłeś żadnej własnej tezy? Owner postawił tezę następującą: umowa zawarta przez zarząd WM to umowa o administrowanie - i ten pogląd nie budzi żadnych wątpliwości.

[call_ey]

Przecież >owner< miał wątpliwości co wyroku sądu!
Starałem sie rozwiać te jego wątpliwości przytaczając w uchwale Sadu Najwyższego tylko te fragmenty istotne po zdaniu: Sąd Najwyższy zważył, co następuje:..... - tu nie ma nic mojego, to są konkretne cytaty. Ja doskonale znam pełną treść tych wyroków i uchwały SN. Co z tego że sprawa dotyczy innego zagadnienia. Sąd Najwyższy przy okazji rozpatrywania tego zagadnienia wskazał na szereg rozwiązań właśnie dotyczących wątpliwości
jakie miał (ma ) >owner<.

Nie muszę chyba przypominać że w polskim prawodawstwie nie istnieje pojęcie "administrowanie nieruchomością" ani też "administrator nieruchomości" - i nie ma znaczenia jak umowa będzie nazwana (treść jest ważna), zawsze będzie to umowa o zarządzanie nieruchomością (przy spełnieniu dwóch warunków o których wspomina również Sąd)
Tylko tyle i aż tyle.
Pozdrawiam i wyłączam się z dyskusji na forum.

[andy]

Sformułuj jakiś własny pogląd w tej dyskusji, bo nadal nie wiem, czy mam Cię poprzeć, czy powinienem polemizować.

Nie muszę chyba przypominać że w polskim prawodawstwie nie istnieje pojęcie "administrowanie nieruchomością"

Gdyby na tym świecie miało nie istnieć wszystko to, co nieznane - to i my pewnie byśmy poznikali. W poszukiwaniu pojęcia "administrowanie nieruchomością" zajrzyj do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

nie ma znaczenia jak umowa będzie nazwana (treść jest ważna), zawsze będzie to umowa o zarządzanie nieruchomością (przy spełnieniu dwóch warunków o których wspomina również Sąd)

Czymże więc jest umowa o administrowanie nieruchomością zawarta między dwoma podmiotami prawa cywilnego? Fatamorganą?

Ja doskonale znam pełną treść tych wyroków i uchwały SN.

Chyba jednak wcześniej nie znałeś treści wyroku NSA, bowiem zacytowałeś stanowisko strony postępowania (zakwestionowane i uchylone właśnie w tym wyroku), a nie ocenę prawną sądu.