WM decyduje wyłącznie w sprawach NW

[owner]

"Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna
(wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08).

Niestety bardzo często, można spotkać się z poglądem, że uchwała niekoniecznie musi być zgodna z przepisami prawa, ponieważ dla jej bytu decydujące jest czy nie została zaskarżona w terminie, jeżeli żaden z właścicieli tego nie uczyni - uchwały nie da się już wzruszyć. Niektórzy nazywają ten stan prawomocnością uchwały.

Taki pogląd nie zawsze wynika ze złej woli. Stosowanie przepisów budzi szereg wątpliwości w zakresie stosowania prawa.

Duże problemy powstają, np. podczas interpretacji art. 3 ustawy o własności lokali w zakresie dotyczącym pojęcia nieruchomości wspólnej. Od tego czy dany element zakwalifikujemy jako część wspólną czy własność poszczególnych właścicieli zależy, m.in. sposób partycypacji w kosztach, które niekiedy są bardzo wysokie, jak np. w przypadku remontu balkonów.

Wykształciła się praktyka polegająca na tym, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały określające granice nieruchomości wspólnej, w których precyzują jej pojęcie. W jednej ze wspólnot mieszkaniowych ustalono, m.in. że balkony, które położone są bezpośrednio nad balkonami znajdującymi się poniżej, jako ich zadaszenie, stanowią element nieruchomości wspólnej. Uchwała nie została zaskarżona, następnie podjęto kolejną - w.s remontu balkonów na koszt wspólnoty, który wykonano ze środków zgromadzonym na funduszu remontowym. Zakwestionował ją jeden z właścicieli wytaczając powództwo o uchylenie. Pozwana wspólnota wnosiła o jego oddalenie. Powoływała się m.in. na fakt podjęcia i niezaskarżenia uchwały w.s określenia granic nieruchomości wspólnej.

Ani Sąd Okręgowy, ani Sąd Apelacyjny nie podzieliły tej argumentacji.
Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku uchylającego uchwałę w.s remontu balkonów stwierdził m.in., że poprzednio podjęta uchwała w.s. ustalenia granic nieruchomości wspólnej jako nieskuteczna nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ wykracza poza zakres pojęcia nieruchomości wspólnej i jako taka narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. Zwrócił uwagę, że "zmiana zakresu nieruchomości wspólnej musiałaby prowadzić do zmiany w zakresie własności lokali" (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 12 marca 2008 roku, sygn. akt: I C 467/06).

Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji w pełni podzielił pogląd Sądu Okręgowego (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, Wydział I Cywilny z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I Aca 601/08)."

http://www.zarzadca.pl/content/view/533/32/

Podobnie orzekł Sąd Apelacyjny w Poznaniu (wyrok z dnia 13.12.2006 I ACa 589/06):
"Treść art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje więc, że ustawodawca jako nadrzędne przyjął pewność i stabilizację działania wspólnoty mieszkaniowej, stąd niezaskarżona w ustawowym terminie uchwała podlega, mimo jej sprzeczności z prawem usanowaniu. Nikt już na jej nieważność nie może się w nieograniczonym terminie powoływać.

Jednak również w takim przypadku mogą zachodzić szczególne sytuacje podyktowane potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich i porządku prawnego, które nakazują uwzględniać sprzeczność uchwały z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, pomimo jej niezaskarżenia w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali."


W świetle powyższych orzeczeń blednie wymowa wyroku Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 30.11.2005 r. (VIII Ca 562/200) (patrz: "Art. 58 Kc nie dla wspólnot" http://www.wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=1873 )...

[Seweryn Chwałek]

Wyrok wydaje się przypominać oczywistą rzecz, o której wspólnoty czasami zapominają: włądztwo wspólnoty dotyczy zarząu nieruchomością wspólną- nie mogą sobie wspólnoty uchwalać np. budżetu gminy.
Z tym ,że wspólnota nie może ustalać- a raczej precyzować granic nieruchomości wspólnej nie do końca bym się zgodził- bo jednak te granice nie są konkretnie wytyczone przez ustawę. I tak, np. sąd uchylił uchwałę ws remontu balkonów, ale SN orzekł, że część konstrukcyjna balkonu jest częścią wspólną. Dlatetgo pozostawiłbym nieco autonomii w sprawach, które nie sąoczywiste dla wspólnot- niech precyzują granice nier. wspólnej - oczywiście w zgodzie z przepisami i zdrowym rozsądkiem.

[owner]

sąd uchylił uchwałę ws remontu balkonów

Ta uchwała (na ile ją dobrze rozumiem) uznawała balkony w całości za część wspólną, ale tylko niektóre: te, które "położone są bezpośrednio nad balkonami znajdującymi się poniżej, jako ich zadaszenie". Zatem balkony na pierwszym piętrze nie należały do nieruchomości wspólnej, wszystkie pozostałe - tak, chociażby rodzaj mocowania z konstrukcją budynku oraz sposób korzystania ze wszystkich balkonów były identyczne. Uchwała SN jest inna - nie będę jej przytaczał, bo wszyscy wiemy, o co chodzi.