Fundusz remontowy nie na inwestycje

[owner]

Wszelkie czynności, jakie zarząd planuje podjąć oraz opłaty na pokrycie kosztów zarządu winny być określone w rocznym planie gospodarczym. Chodzi tu przede wszystkim o koszty czynności związanych z nieruchomością wspólną, które będą następnie rozliczane na podstawie faktycznie poniesionych wydatków. Dopiero w przypadku, gdy nastąpi nadwyżka kosztów nad poczynionymi opłatami możliwe jest sięganie do art. 17 ustawy o własności lokali. (…)

Nie można nałożyć na wspólnotę oraz jej członków odpowiedzialności za zobowiązania inne niż wskazane w art. 17 powołanej wyżej ustawy (…) z funduszu remontowego nie mogą być pokrywane koszty bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (…), ani nowe zadania inwestycyjne (…).
przepisy powołanej ustawy [uwl] zezwalają na tworzenie funduszu na ponoszenie kosztów, o jakich mowa w art. 13 ust. 2 tej ustawy. Środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Tworzenie takiego funduszu nie jest jednak obowiązkowe, a środki na nim zgromadzone stanowią własność poszczególnych właścicieli lokali i bez ich zgody nie mogą być przeznaczane na inny cel (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/2003, Wokanda z 2005 r, nr 9, s. 40). Nie może on zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne.

Sygn. Akt I ACa 1226/07
Wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej
Dnia 18 grudnia 2007 r.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu - Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSA Jan Surma
Sędziowie: SSA Edwarda Siemiginowska (spr.)
SSA Beata Wolfke - Kobzar
Protokolant: Joanna Skuza

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2007 r. we Wrocławiu na rozprawie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej o uchylenie uchwał na skutek apelacji strony pozwanej oddala apelację.

UZASADNIENIE

Powódka wniosła o uchylenie dwóch uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we Wrocławiu:

- nr 10/2006 r. z dnia 16 stycznia 2007 r. w sprawie określenia i przyjęcia udziałów procentowych w nieruchomości wspólnej stosownie do rozliczeń oraz w głosowaniu nad uchwałami,

- nr 12/2006 r. z dnia 16 stycznia 2007 r. w sprawie utworzenia i funkcjonowania wyodrębnionego funduszu remontowo-inwestycyjnego WM (...).

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 5 października 2007 r. (sygn. akt I C 247/07) Sąd Okręgowy we Wrocławiu na skutek powództwa (...) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) we Wrocławiu uchylił uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we Wrocławiu nr 10/2006 z dnia 16 stycznia 2007 r. (pkt I części dyspozytywnej zaskarżonego wyroku) i nr 12/2006 r. z dnia 16 stycznia 2007 r. (pkt II części dyspozytywnej zaskarżonego wyroku) oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III części dyspozytywnej zaskarżonego wyroku).

W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd Okręgowy wskazał, że nie jest dopuszczalna zmiana określenia wspomnianych udziałów w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej większością głosów. Wadliwe określenie ułamkowej części udziału w nieruchomości wspólnej jest przedmiotem wpisu do księgi wieczystej dla danego lokalu oraz dla nieruchomości wspólnej, sprostowanie takiej wadliwości wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Do czasu skutecznego usunięcia powstałych niezgodności zachowują moc udziały wynikające z wpisów do księgi wieczystej, których wysokość, zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wyznacza także udział, w jakim właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dlatego też, zdaniem Sądu I instancji, określenie w uchwale udziałów w wysokości odmiennej od tych wynikających z aktów notarialnych i ksiąg wieczystych dla naliczeń i rozliczeń zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym fundusz remontowy, należy uznać za niezgodną z prawem.

Odnosząc się do uchwały nr 12/2006 r. z dnia 16 stycznia 2007 r. Sąd Okręgowy wskazał, że właściciel lokalu zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zobowiązany jest m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Artykuł 14 wskazanej ustawy zawiera przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, że mogą na nie składać się także inne wydatki. Nie zmienia to jednak podstawowego założenia, że muszą one być związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Sąd I instancji przyjął, że właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach niezbędnych do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Dlatego też Sąd Okręgowy przyjął też, że o ile samo ustanowienie funduszu celem dysponowania zaliczkami uiszczonymi na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest sprzeczne z przepisami ustawy o własności lokali, o tyle wskazane w zaskarżonej uchwale nr 12/2006 rodzaje wydatków, na pokrycie których środki z tego funduszu miałyby być wydatkowane nie znajduje oparcia w przepisach ustawy i jako takie należy je uznać za sprzeczne z prawem.

Sąd Okręgowy uznał, że nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (§ 2 zaskarżonej uchwały) czy też nowych zadań inwestycyjnych (§ 4 zaskarżonej uchwały).

Sąd pierwszej instancji wskazał też, że o ile oczywistą jest możliwość ulokowania środków pieniężnych uiszczanych tytułem zaliczek na koszty zarządu na korzystnie oprocentowanym rachunku bankowym, o tyle brak jest podstaw prawnych do powierzenia zarządowi wspólnoty prawa do samodzielnego podjęcia decyzji o pomnażaniu tych środków i o formie tego pomnożenia. Przepisy ustawy w żadnym miejscu nie nakładają na wspólnotę obowiązku osiągnięcia jakichkolwiek celów. Dlatego Sąd Okręgowy uznał za niezgodny z prawem § 3 zaskarżonej uchwały. Za sprzeczny z art. 22 ustawy o własności lokali Sąd Okręgowy uznał również zapis § 8 zaskarżonej uchwały. Powołany przepis ustawy reguluje kwestię związaną z podejmowaniem czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd, a wymienione przykładowo w ust. 3 art. 22 ustawy czynności przekraczające zwykły zarząd nie zostały uzależnione od ich wartości, lecz przedmiotu. W tej sytuacji Sąd I instancji uznał, że umożliwienie zarządowi wspólnoty podjęcie samodzielnej decyzji w zakresie wydatkowania kwoty do 25.000 zł bez konieczności podejmowania uchwał, być może w sprawach przekraczających zwykły zarząd należy uznać za sprzeczne z przepisami ustawy. Sąd Okręgowy za sprzeczny z prawem uznał też § 8 zaskarżonej uchwały, gdyż wymienione w nim drobne prace budowlane oraz wykonanie niezbędnych ekspertyz, winny wynikać z rocznego planu gospodarczego. Z tego też powodu za sprzeczny z prawem uznano postanowienia § 11 uchwały, jako oderwane całkowicie od konieczności uchwalania rocznego planu gospodarczego, a nakładające na właścicieli obowiązek wniesienia na konto bankowe kwoty będącej różnicą pomiędzy kosztami przeprowadzonych robót a wartością środków zgromadzonych na funduszu. Sąd Okręgowy uznał, że rozwiązanie to otwiera drogę do możliwości nałożenia na właścicieli lokali obowiązków finansowych w zakresie przekraczającym roczny plan gospodarczy bez żadnej kontroli decyzyjnej.

Powyższy wyrok zaskarżył pełnomocnik strony pozwanej w części dotyczącej pkt II wyroku, co do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej (...) we Wrocławiu nr 12/2006 z dnia 16 stycznia 2007 r., zarzucając:

1 . Naruszenie prawa materialnego, a to:
- art. 13 § 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez błędną wykładnię, że zapis § 2 pkt 1 uchwały- dotyczącej nałożenia na właścicieli lokali obowiązku pokrywania bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty oraz § 4 -nowych zadań inwestycyjnych nie znajduje podstawy w przepisach ustawy o własności lokali, bez jakiegokolwiek uzasadnienia w tym zakresie,

- art. 29 ust. 1 i art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali wobec uznania, że brak jest podstaw prawnych do powierzenia zarządowi wspólnoty prawa do samodzielnego podjęcia decyzji o pomnażaniu środków uiszczanych tytułem zaliczek na koszty zarządu poprzez skorzystanie z innych produktów finansowych, które w bezpieczny sposób będą powiększały kapitał zgromadzony na funduszu, wobec braku uzasadnienia w tym zakresie, przy jednoczesnym wyłącznym wskazaniu przemawiającym za stanowiskiem Sądu, że wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem powołanym do realizacji celów ekonomicznych, a nadto wobec braku ustaleń kto winien decydować o wyborze w ogóle rachunku, na którym będą gromadzone środki z funduszu remontowego, z którego zawsze można uzyskać odsetki, stanowiące pożytki należne właścicielom lokali we Wspólnocie pozwanego.

- art. 22 ustawy o własności lokali wobec uznania, że wspólnota mieszkaniowa jest powołana wyłącznie do zachowania nieruchomości wspólnej w należytej substancji, skoro przewidziana w art. 12 ustawy o własności lokali - możliwość pozyskiwania pożytków przez wspólnotę, ma wpływ na finanse wspólnoty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

- art. 22 ustawy o własności lokali z wz. z art. 199, 201 i 203 kc wobec uznania, że wydatkowanie przez zarząd pozwanego kwoty 25.000 zł bez konieczności zwoływania zebrań wspólnoty i podejmowania dodatkowych uchwał, w celu likwidacji zdarzeń nagłych lub awaryjnych, wykonania drobnych robót budowlanych w budynkach i innych obiektach - stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd,

2. Nie ustalenie wszystkich okoliczności istotnych do rozpoznania sprawy, a to poprzez uznanie, że zapis § 11 jest zależny od uchwalenia rocznego planu gospodarczego, pomimo braku w tym zakresie ustaleń i przyjęcie, że wskazane w uchwale „drobne roboty budowlane" winny wynikać wyłącznie z rocznego planu gospodarczego.

Wskazując na powyższe zarzuty apelujący wniósł o:
I. uchylenie zaskarżonego wyroku w części uchylającej uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we Wrocławiu nr 12/2008 z dnia 16 stycznia 2007 r. i przekazanie Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania - przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego,

ewentualnie o

II, zmianę zaskarżonego wyroku w części uchylającej uchwałę nr 12/2008 z dnia 16 stycznia 2007r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we Wrocławiu i oddalenie powództwa w tej części oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.


Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację, podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i przyjął je za własne, uznając, że są one pełne, prawidłowe i wynikają z wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego.

Sąd Apelacyjny podzielił również stanowisko Sądu Okręgowego wyrażone w zaskarżonym wyroku i argumentację przytoczoną na jego poparcie w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia co do niezgodności z prawem uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr 12/2006 z 16 stycznia 2007 r. w sprawie utworzenia i funkcjonowania wyodrębnionego funduszu remontowo-inwestycyjnego WM (...).

Odnosząc się do zarzutu sformułowanego w pkt 2 apelacji należy wskazać, że dotyczy on w istocie kwestii interpretacji przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a nie ustaleń Sądu Okręgowego. Treść rocznego planu gospodarczego wspólnoty wynika bowiem z wykładni przepisów powołanej ustawy, w szczególności art. 12, 13 i 14 tej ustawy. Wszelkie czynności, jakie zarząd planuje podjąć oraz opłaty na pokrycie kosztów zarządu winny być określone w rocznym planie gospodarczym. Chodzi tu przede wszystkim o koszty czynności związanych z nieruchomością wspólną, które będą następnie rozliczane na podstawie faktycznie poniesionych wydatków. Dopiero w przypadku, gdy nastąpi nadwyżka kosztów nad poczynionymi opłatami możliwe jest sięganie do art. 17 ustawy o własności lokali.

Wskazać też trzeba, że art. 17 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dopuszcza przewiduje odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń, a każdego właściciela lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Apelujący pomija jednak źródło tych zobowiązań. Odpowiedzialność ta dotyczy bowiem wyłącznie zobowiązań dotyczących nieruchomości wspólnej. Nie można nałożyć na wspólnotę oraz jej członków odpowiedzialności za zobowiązania inne niż wskazane w art. 17 powołanej wyżej ustawy - jak to czyni § 11 zaskarżonej uchwały nr 12/2006. Wskazać bowiem trzeba, że na podstawie zakwestionowanych powyżej postanowień przedmiotowej uchwały zarząd, w imieniu wspólnoty mógłby samodzielnie zaciągnąć zobowiązania na kwotę do 25.000 zł w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, które nie dotyczą nieruchomości wspólnej, przybierając postać innych robót budowlanych nie będących remontami (§4 ust. 1 uchwały nr 12/2006). Ich koszt, ponad kwotę zgromadzoną na funduszu, musiałby być pokryty przez członków wspólnoty. Do pokrywania takich kosztów nie są oni jednak zobowiązani.

Nietrafny jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 13 § 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego, iż zarówno treść § 2, jak i § 4 uchwały nr 12/2006 z 16 stycznia 2007 r. są niezgodne z prawem, gdyż nałożone na właścicieli lokali obowiązki w kwestionowanych paragrafach nie znajdują podstawy w przepisach powołanej ustawy. Wbrew twierdzeniom apelującego Sąd pierwszej instancji umotywował swoje stanowisko. Wskazał bowiem na str. 5 i 8 uzasadnienia, że zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu m.in. zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a art. 14 tej ustawy przykładowo wylicza koszty zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mogą być to inne koszty. Treść tych przykładowo wyliczonych kosztów wskazuje jednak, że muszą one być zawsze związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te mogą być gromadzone a następnie pokrywane z wyodrębnionego funduszu remontowego. Mając na uwadze przytoczone powyżej motywy Sądu Okręgowego należy uznać za słuszne stwierdzenie, że z funduszu remontowego nie mogą być pokrywane koszty bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (§ 2 uchwały nr 12/2006), ani nowe zadania inwestycyjne (§ 4 uchwały 12/2006). Uzupełniając jedynie argumenty przytoczone przez Sąd Okręgowy należy wskazać, że definicja „robót budowlanych" zawarta w § 4 ust. 3 uchwały jest ujęta tak szeroko, że może obejmować również obowiązek ponoszenia kosztów niebędących kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Kosztami zarządu nieruchomością wspólną są bowiem jedynie te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną (A. Turlej (w:) R. Strzelczyń, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007, s. 281). Argumentem dla tak określonego celu, na który - zgodnie z uchwałą 12/2006 - zarząd mógłby przeznaczać zgromadzone na funduszu środki, nie może być sformułowany w art. 12 ust. 2 Ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali obowiązek właściciela lokalu ponoszenia wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obowiązek ten dotyczy przede wszystkim ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (tamże, s. 256). Na koniec należy wskazać, że przepisy powołanej ustawy zezwalają na tworzenie funduszu na ponoszenie kosztów, o jakich mowa w art. 13 ust. 2 tej ustawy. Środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Tworzenie takiego funduszu nie jest jednak obowiązkowe, a środki na nim zgromadzone stanowią własność poszczególnych właścicieli lokali i bez ich zgody nie mogą być przeznaczane na inny cel (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/2003, Wokanda z 2005 r, nr 9, s. 40). Nie może on zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne. Dodać też trzeba, że poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego.

Reasumując, właściciel lokalu nie jest zobowiązany do ponoszenia kosztów w tak określonym zakresie, jaki wynika z § 2 i 4 zaskarżonej uchwały nr 12/2006.

Chybiony jest również zarzut naruszenia art. 29 ust. 1 i art. 30 ust. 1 pkt 1 Ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Autor apelacji zupełnie bezzasadnie podnosi, że nikt inny we Wspólnocie, jak tylko i wyłącznie powołany, obdarzony zaufaniem Zarząd może samodzielnie podjąć decyzję w zakresie pomnażania środków ulokowanych na rachunku bankowym (s. 4 apelacji). Wbrew twierdzeniom pełnomocnika strony pozwanej Sąd Okręgowy wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia powody uznania za sprzeczne z prawem powierzenie zaskarżoną uchwałą zarządowi wspólnoty prawa do samodzielnego podjęcia decyzji o pomnożeniu środków uiszczanych tytułem zaliczek na koszty zarządu (§ 3 uchwały 12/2006). Za takie należy bowiem uznać możliwość podjęcia decyzji przez zarząd i skorzystanie z bliżej nieokreślonych form pomnażania środków uiszczanych tytułem zaliczek na koszty zarządu. Uzupełniając tę argumentację należy dodać, że taka swoboda w wyborze formy pomnażania tych środków stanowi zbyt daleko idącą swobodę w dysponowaniu środkami finansowymi właściciela lokalu, pozostając poza kontrolą właściciela owych środków. Końcowo należy dodać, że sąd nie rozstrzygał o tym, kto jest uprawniony do decydowania o wyborze rachunku, na którym mają być gromadzone środki finansowe pochodzące z zaliczek. Dlatego też zarzut w tym zakresie jest bezprzedmiotowy.

Sąd Apelacyjny nie podziela także zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji art. 22 Ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Apelujący niezasadnie podniósł, że Sąd I instancji z naruszeniem powołanego przepisu uznał, że wspólnota mieszkaniowa jest powołana wyłącznie do zachowania nieruchomości wspólnej w należytej substancji. Sformułowanego przez autora apelacji nie wspiera argument, iż art. 12 powołanej wyżej ustawy przewiduje możliwość pozyskiwania pożytków przez wspólnotę. Jak już bowiem wskazano, z charakteru przykładowo wymienionych kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynika, że środki z zaliczek na pokrycie tych kosztów mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Możliwość pozyskiwania pożytków nie przesądza ani o obowiązku wspólnoty pomnażania zgromadzonych zaliczek, ani swobody w decydowaniu o formach ich pomnażania. Przepisy ustawy rozstrzygają jedynie o ich przeznaczeniu, jeśli wspólnota je pozyska (zasada pierwszeństwa, art. 12 ust. 2 zd. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Pożytkami rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Pożytkami cywilnymi rzeczy są z kolei dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawa, a pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Trudno więc uznać zyski z pomnażania środków z zaliczek na pokrycie kosztów zarządu rzeczą wspólną za pożytki, a już na pewno nie można twierdzić, że wspólnota zobowiązana jest uzyskiwać pożytki z rzeczy lub praw.

Podnosząc z kolei zarzut naruszenia art. 22 Ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art. 199, 201 i 203 kc apelujący pominął, że ustawa o własności lokali dokonuje delimitacji na czynności z zakresu zwykłego zarządu oraz na czynności przekraczające zwykły zarząd w oparciu o kryterium przedmiotu tych czynności, a nie ich wartości, co wynika z rodzaju czynności wskazanych w art. 22 ust. 2 powołanej wyżej ustawy (podobnie kwestię te rozstrzygnięto w kodeksie cywilnym). Stąd też Sąd Okręgowy słusznie wskazał, że umożliwienie zarządowi podjęcia samodzielnie decyzji o wydatkowaniu kwoty 25.000 zł bez konieczności podejmowania uchwał, w sprawach przekraczających zwykły zarząd należy uznać za sprzeczne z art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Dlatego też redakcja treści § 8 uchwały nr 12/2006, w którym możliwość podjęcia czynności uzależniona jest od wartości tej czynności, a nie jej charakteru, jest sprzeczna z przepisami prawa.

Wobec powyższego Sąd Apelacyjny oddalił apelację na zasadzie art. 385 k.p.c.
http://www.zarzadca.pl/content/view/491/94/#1

[Haneczka]

owner, tym wyrokiem rozlałeś miód na moje serce i ono bardzo się w tej chwili raduje. :>
Czekałam na ten wyrok prawie trzy lata.
Swój pierwszy post na Forum napisałam właśnie w takiej sprawie:
http://www.wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=959

[owner]

Cieszę się Twoją radością i piję Twoje zdrowie
Żeby jednak nie było za słodko...

Kilka moich uwag do wyroku.

1) Jak do tego wyroku mają się umowy o kredyt na termomodernizację? Zabezpieczeniem kredytu jest najczęściej fundusz remontowy wspólnoty, zaś termomodernizacja jest inwestycją, nie remontem.

2) Jeśli nie można inwestować ze środków funduszu remontowego, to z czego można? Czy trzeba zakładać oddzielny "fundusz inwestycyjny"?

Obawiam się, że w u podstaw uzasadnienia tego wyroku leży pogląd obu sądów, że wspólnota w ogóle nie jest powołana / uprawniona do inwestowania w nieruchomość wspólną - przynajmniej ja odniosłem takie wrażenie:

Sąd I instancji przyjął, że właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach niezbędnych do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.
Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację, podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i przyjął je za własne, uznając, że są one pełne, prawidłowe i wynikają z wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego. Sąd Apelacyjny podzielił również stanowisko Sądu Okręgowego wyrażone w zaskarżonym wyroku i argumentację przytoczoną na jego poparcie w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia co do niezgodności z prawem uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej.

Czy zatem wspólnot mieszkaniowych nie dotyczy definicja zarządzania nieruchomością, sformułowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami?

"Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość."
(Art. 185.1. uogn)

Sądy zdają się "akceptować" jedynie cele, ujęte w punktach 4 i 5, interpretując w ten sposób (zawężająco) pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną, występujące w ustawie o własności lokali.

A przecież wspólnota mieszkaniowa (ogół włascicieli lokali) zarządza nieruchomością wspólną, więc jej również dotyczy ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Przecież wspólnoty mieszkaniowe inwestują w swoje nieruchomości: przeprowadzają termomodernizację, budują ogrodzenie działki, zakładają domofony, sieci internetowe, zbiorcze anteny TV sat. itp.

[Haneczka]

Żeby jednak nie było za słodko...

owner, masz dużo racji w swojej argumentacji. Jednak myślę, że klucz do wydawania pieniędzy na inwestycje we wspólnocie powinien być, nieco inny niż tylko, poparty wolą większości. Problem w tym, że często pieniądze sa wydawane bez zastanowienia i bez uznawania pewnych priorytetów, dotyczacych spraw remontowych.
U mnie jest ogrodzenie, którego koszt osiągnął już w tej chwili kwotę ok.60 tys. zł, a tymczasem jest dach do naprawienia i budynek do ocieplenia.

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość."

Można zadać pytanie co jest tym uzasadnionym inwestowaniem?
Budowa płotu czy ocieplenie budynku?

A przecież wspólnota mieszkaniowa (ogół włascicieli lokali) zarządza nieruchomością wspólną, więc jej również dotyczy ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Ale wspólnotę w pierwszej kolejności obowiązuje ustawa o własności lokali.
Gdy punkty 1-5 (art.185 uogn) są spełnione, można przejść do punktu 6.
Zauważ, że punkt 1 bardzo odnosi się do punktu 6, a właściwie bez jego należytej realizacji nie można przejść do punktu 6.

[Tadeusz]

Gdy punkty 1-5 (art.185 uogn) są spełnione, można przejść do punktu 6.
Zauważ, że punkt 1 bardzo odnosi się do punktu 6, a właściwie bez jego należytej realizacji nie można przejść do punktu 6.

Czyżbyś oglądała reklamówkę onetu w TVN :
"punkt G mam w d"

[owner]

Ale wspólnotę w pierwszej kolejności obowiązuje ustawa o własności lokali.
Gdy punkty 1-5 (art.185 uogn) są spełnione, można przejść do punktu 6.

Nie ma żadnej "kolejności" obowiązywania ustaw ani poszczególnych przepisów
Jeśli by tak było, to bieżące administrowanie nieruchomością (pkt 4) można byłoby rozpocząć dopiero po ociepleniu budynku (zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, pkt 3).