Zarzuty do sprawozdania zarządu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 7 września 2025 r., sygn. akt I C 855/23

Sąd nie podzielił zarzutu strony pozwanej dotyczącego braku legitymacji procesowej powoda. Z artykułu 1a ustawy wynika, że ilekroć mowa w niej o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć – wyjąwszy sytuację z artykułu 16 – także współwłaściciela w częściach ułamkowych. Oznacza to, że powód, któremu przysługuje udział 1/2 części we współwłasności lokalu garażowego, dla którego prowadzona jest księga wieczysta, bez wątpienia ma legitymację procesową do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwał. Sąd – głównie z powodów wskazanych odpowiedzi na pozew – nie podziela jednak podnoszonych w stosunku do nich zarzutów. (...)

Jeżeli chodzi o uchwałę numer (...)., dotyczącą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2022, samo sprawozdanie finansowe dzieli się na części obejmujące przychody na utrzymanie nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania tej nieruchomości.

Celem sprawozdania finansowego – którego sporządzenie wcale nie jest wymagane w art. 30 ust. 2 pkt 3ustawy o własności lokali (mowa tam jedynie o sprawozdaniu zarządu) – jest przedstawienie właścicielom lokali informacji o przychodach i wydatkach, zaś sporne sprawozdanie w pełni realizuje tę funkcję. (...) Osobne wskazanie w częściach II i III sprawozdania eksploatacji garażu (...) dotyczy zaliczek należnych z tego lokalu, które - jak zeznali świadkowie (...) nigdy nie były płacone i dotychczas nie zostały wyegzekwowane. Z tego powodu ich osobne ujęcie w sprawozdaniu należy uznać za uzasadnione. Sąd przyjmuje również wyjaśnienie strony pozwanej, iż nie obejmują one żadnych innych kosztów związanych z garażem - nie ma dowodu, by było inaczej. Tym samym zarzuty dotyczące nierzetelności czy wewnętrznej sprzeczności sprawozdania finansowego nie mogą się ostać.

Zarzut dotyczący utrzymywania w garażu monitoringu (który zdemontowano w marcu 2022 roku) nie ma wpływu na poprawność sprawozdania finansowego. Jeśli chodzi o licytację, to wspólnota wzięła udział w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym lokalu stanowiącego współwłasność powoda i w dniu 18 października 2021 roku uzyskała przybicie, jednak wyrokiem z dnia 13 stycznia 2023 roku uchwała właścicieli lokali w sprawie nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym została uchylona. Z zeznań członkini zarządu pozwanej wynika, że postanowienie o udzieleniu przybicia zostało zaskarżone i ogłoszono upadłość konsumencką drugiego współwłaściciela lokalu. Powód nie wskazał, by w związku z postępowaniem egzekucyjnym w okresie objętym sprawozdaniem wspólnota poniosła koszty nieujęte w sprawozdaniu finansowym, choć zgodnie z artykułem 29 ust. 3 ustawy służyło mu prawo do kontroli zarządu, mógł więc z łatwością uzyskać dostęp do potrzebnej dokumentacji wspólnoty i precyzyjnie sformułować zarzuty. Jeśli chodzi o zaliczkę na fundusz remontowy, to bezspornie funkcjonuje on we wspólnocie od wielu lat i corocznie podejmowane są uchwały o wysokości zaliczek na ten cel. Oznacza to, że właściciele lokali wyrazili wolę utworzenia takiego funduszu, brak również dowodu na to, by kiedykolwiek uchwała w tym przedmiocie została uchylona; zresztą – co wynika z części V sprawozdania finansowego, fundusz taki istniał przed 2022 rokiem. Zarzuty dotyczące braku utworzenia takiego funduszu są zatem bezpodstawne. Nietrafny jest także zarzut dotyczący zbyt małej szczegółowości sprawozdania - właścicielowi po to służy prawo kontroli, by samodzielnie znaleźć ewentualne nieścisłości. Koszt ochrony budynków to wydatek w obecnej dobie powszechny i konieczny przy zarządzaniu nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych; samo umieszczenie go w sprawozdaniu nie może stanowić podstawie jakichkolwiek zarzutów.

Jeśli chodzi o uchwałę numer (...), dotyczącą udzielenia absolutorium członkini zarządu, to podniesione wobec niej zarzuty są niezasadne. Nie ma bowiem dowodów na to, by zarząd wbrew prawu udostępniał piloty do garażu (w którym notabene części współwłaścicieli lokali przysługują służebności korzystania z miejsc postojowych), korzystał ze znajdującej się w nim rozdzielni prądu (dowodem na to nie są złożone przez powoda zdjęcia – nie wiadomo, gdzie jest umieszczona wskazana na nich rozdzielna, a także czy – mimo umieszczonych na niej oznaczeń – istotnie pełni swoją funkcję), czy też by bez zgody współwłaścicieli lokali wyrażonej w uchwale dokonywał czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. (...) Poza tym treść sprawozdania zarządu, która była podstawą uchwały o udzieleniu absolutorium, nie budzi wątpliwości. Z omówionych już także powodów nie można mu zarzucać, że brak w nim informacji o postępowaniu egzekucyjnym w którym pozwana dwa lata wcześniej uzyskała nieprawomocne przybicie.

Jeśli chodzi o uchwały numer (...) i numer (...), to podniesione wobec nich zarzuty również nie mogą zostać uznane za uzasadnione. Pierwszy z nich, jak wskazano, dotyczył tego, że skoro na rachunku wspólnoty znajduje się kwota 637 000 zł, a planowane wydatki to jedynie 602 000 zł, to tym samym zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w ogóle nie jest potrzebna. Należy w tym miejscu przyznać rację autorowi odpowiedzi na pozew, iż istnienie takich środków nie oznacza możliwości ich automatycznego przeznaczenia w całości na koszt bieżącego zarządu nieruchomością wspólną. Już z samej części IX sprawozdania finansowego wynika, że obok wspomnianych środków w dniu 31 grudnia 2022 roku pozwana miała zobowiązania w kwocie 207 003,27 zł. Ponadto celowe jest posiadanie przez pozwaną pewnej rezerwy na wypadek nieuiszczenia zaliczek przez właścicieli lokali. Dotychczasowy przebieg wypadków rodzi uzasadnioną obawę, że tak stanie się właśnie w odniesieniu do lokalu garażowego.

Jeśli chodzi o wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, to jej uzasadnienie znajduje się w załączniku numer 1 do uchwały numer (...) i w przekonaniu Sądu jest wystarczające. Wynika z niego, że zaliczka eksploatacyjna na poziomie dotychczasowym, wynoszącym 4,6 zł/m2, jest niewystarczająca na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zdaniem Sądu jest to prawda – z części I sprawozdania finansowego wynika, że rok 2022 wspólnota zamknęła, jeśli chodzi o zarząd nieruchomością wspólną, stratą netto wynoszącą 4 754,99 zł – i to w sytuacji, gdy zaliczek bezspornie nie płacili współwłaściciele garażu. Mając to na uwadze ustalenie zaliczki w kwocie, która w teorii przekroczy prognozowane koszty zarządu jest usprawiedliwione - zwłaszcza jeżeli właściciele lokalu garażowego nie będą, jak dotychczas, regulowali obciążających ich należności.

Rozstrzygając sprawę Sąd pominął wnioski powoda o zobowiązanie pozwanej do złożenia ewidencji pozaksięgowej i wyciągu z rachunku bankowego, opinii biegłego oraz zobowiązania do złożenia do akt uchwały w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego i oryginałów zaskarżonych uchwał z listami do głosowania i pełnomocnictwem, a także wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z dokumentów w aktach sprawy IV C 892/18, przy czym podstawą tego pominięcia był art. 235 2§1 pkt 2 k.p.c. Jeśli chodzi o ewidencję pozaksięgową, rachunek bankowy i opinię biegłego, to powód jako członek wspólnoty mógł – jak już wspomniano - sam uzyskać dostęp do jej dokumentów i precyzyjnie sformułować zarzut, zamiast przedstawiać ogólnikowe twierdzenia o rzekomych nieprawidłowościach. Wiedza specjalna była tu zbyteczna, zresztą wniosek o biegłego także zredagowano bardzo ogólnie. Badanie oryginałów uchwał, list do głosowania i pełnomocnictw byłoby wskazane w sprawie o ustalenie ich nieistnienia, a w niniejszej sprawie takiego żądania nie zgłoszono.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -11-14_001