Zróżnicowanie prawa wjazdu na teren wspólnoty

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 11 kwietnia 2023 r., sygn. akt I ACa 724/21

...z całości depozycji świadków wynika, iż praktycznie wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie dysponujący pilotami umożliwiającymi samodzielne otwarcie szlabanu, mają swobodny dostęp dla szlaku jezdnego w ramach drogi dojazdowej do budynku mieszkalnego. Oczekiwanie na otwarcie zapory jest jedynie nieznacznym utrudnieniem. Wynika ono - jak zapewnił zeznający przedstawiciel zarządcy - jedynie z przyczyny natury technicznej i jest związane z przekazaniem informacji do zarządcy lub pogotowia technicznego o potrzebie takiego otwarcia, a nie jest podyktowane zamiarem różnicowania członków wspólnoty w ich dostępie do nieruchomości wspólnej. Jednocześnie, jak zeznał, osoby postronne - nie znające reguł, według których przebiega procedura otwierania szlabanu, nie mają dostępu do nieruchomości wspólnej, co zapewnia porządek i - dotąd nie zachowywaną - przejezdność drogi wewnętrznej.

Zarzuty apelujących budowane na tezie, zgodnie z którą nieprawidłowe jest ustalenie faktyczne iż założenie szlabanu zapewnia porządek w korzystaniu z tej drogi, zwiększając jej walory użytkowe oraz poziom bezpieczeństwa wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, są niezasadne także dlatego, że nie biorą pod rozwagę, że tego rodzaju zmiana na korzyść, świadcząc o zrealizowaniu celu dla którego została podjęta uchwała wynika z porównania sytuacji faktycznej dotyczącej sposobu wykorzystywania drogi dojazdowej przed i po założeniu szlabanu. (...)

Te depozycje, uzupełnione o nie kwestionowane przez apelujących okoliczności faktyczne potwierdzające, że konstrukcja szlabanu jest taka, iż w razie konieczności, można go wyłamać, bez szkody dla tego , który w ten sposób barierę te usuwa, a otwiera się on automatycznie gdy na teren nieruchomości wspólnej ma wjechać z interwencją jedna ze służb, wykluczają zasadność kolejnego elementu zarzutu procesowego skarżących o nie uwzględnieniu ich wniosku o przeprowadzenie dowodu z oferty uporządkowania ruchu na drodze wewnętrznej. (...)

To, że komercyjna spółka oferuje swoją usługę w zakresie przygotowania projektu organizacji ruchu w określonym miejscu, a później za wynagrodzeniem realizację tego porządku nadzoruje, pozostaje bez znaczenia dla weryfikacji tego, czy założenie szlabanu służyło czy tez nie interesowi wszystkich członków wspólnoty. Już tylko dodatkowo powiedzieć należy, iż wbrew stanowisku powodów Sąd I instancji ma rację mówiąc, iż reguły doświadczenia życiowego potwierdzają, że uporządkowanie ruchu tylko za pomocą znaków drogowych na drodze wewnętrznej prowadzącej do budynku liczącego niemal dwieście lokali mieszkalnych i użytkowych, w centrum wielkiego miasta, jest zwykle niewystarczające dla zapewnienia jego efektywności w zakresie stałej przejezdności takiego szlaku. Stąd podjęcie uchwały o założeniu zabezpieczenia służącego wyeliminowaniu przyczyn niedrożności / którą obrazował materiał zdjęciowy / było działaniem racjonalnym i gospodarczo uzasadnionym.

Z podanych powodów, uznając stawiane zarzuty : procesowy i faktyczny za nieuzasadnione, Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd niższej instancji. Wymagają one uzupełnienia o okoliczności, które nie były pomiędzy stronami przedmiotem sporu albo też wynikają z treści dokumentów przedłożonych przez stronę pozwaną w czasie postępowania odwoławczego , których wiarygodność także nie była kwestionowana przez skarżących :
- osoby z potwierdzoną niepełnosprawnością, nawet jeżeli nie mają wykupionego miejsca parkingowego na zewnątrz budynku lub w jego podziemnej części, na podstawie zgłoszeń kierowanych do zarządcy nieruchomości wspólnej, mają możliwość samodzielnego i niezależnego podnoszenia i opuszczania szlabanu, zapewniając sobie tym samym dojazd w bezpośrednie pobliże budynku mieszkalnego. (...)

Nie mają racji skarżący gdy w podjęciu uchwały nr (...) upatrują naruszenia normy art. 12 ust. 1 w zw z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Na jej podstawie członkowie wspólnoty mieszkaniowej Pianissimo, w sposób ważny pod względem formalnym, upoważnili zarząd do zlecenia, wykonania oraz sfinansowania za oznaczoną w niej część środków zgromadzonych na rachunku funduszu remontowo – inwestycyjnego wspólnoty szlabanu na wjeździe na drogę wewnętrzną - szlak pieszo - jezdny usytuowany na fragmencie na nieruchomości wspólnej, prowadzący w bezpośrednie pobliże budynku obejmującego lokale mieszkalne i użytkowe. Członkowie wspólnoty upoważnili zarząd do zakupu pilotów do obsługi tego szlabanu dla określonych grup członków, wskazując kryteria ich wyróżnienia. (...)

Z ustaleń faktycznych wynika, że powodem podjęcia uchwały był wzgląd na poprawę bezpieczeństwa wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, którego poziom miał ulec podwyższeniu na skutek uporządkowania sposobu korzystania z drogi wewnętrznej, stanowiącej element nieruchomości wspólnej, prowadzącej w bezpośrednie pobliże budynku, obejmującego niemal dwieście lokali mieszkalnych i użytkowych. Uporządkowanie to miało przeciwdziałać występującemu dotąd, stałemu blokowaniu tego dojazdu przez parkujące dowolnie i w nadmiarze pojazdy, także takie, które nie należały do członków wspólnoty. Miało doprowadzić do ograniczenia ilości osób /pojazdów / korzystających z drogi oraz zapewnienia możliwości parkowania tylko tym, którzy byli do tego uprawnieni. Sposobem na osiągniecie tego celu było wykonanie szlabanu przy wjeździe na szlak / jego część piesza nie jest nim ograniczona/. Podjęcie uchwały, która była podstawą dla takiego zamierzenia, uznać należy za działanie celowe, racjonalne, a przy tym jako mające gospodarcze uzasadnienie - szczególnie gdy się uwzględni jaki był stan szlaku jezdnego oraz bezpośredniego pobliża budynku, w czasie poprzedzającym podjęcie uchwały – który obrazuje zgromadzony w sprawie materiał zdjęciowy. Potwierdzenie racjonalności wykonania szlabanu jest tym bardziej uzasadnione, gdy wziąć pod rozwagę, iż inne rozwiązanie- uregulowanie ruchu tylko za pomocą znaków drogowych - co sugerowali powodowie , trafnie zostało przez Sąd Okręgowy uznane, w odwołaniu się do zasad doświadczenia życiowego, za niewystarczające dla realizacji założonego rezultatu. (...)

Nie można też ocenić, że za jej niezgodnością kryteriami o jakich mowa w art. 25 ust. 1 oraz z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r przemawia wskazanie w treści uchwały kategorii członków wspólnoty, którym zarząd miał przekazać urządzenia [ piloty ] do samodzielnego podnoszenia szlabanu pozwalającego na wjazd na część szlaku komunikacyjnego, przeznaczonego dla ruchu samochodów. Jak wynika z ustaleń, kupując lokal od developera, nabywca mógł zapewniać sobie, za dodatkową cenę, także prawo do stałego miejsca parkingowego, usytuowanego albo na zewnątrz budynku albo do miejąca postojowego w jego w wnętrzu/ przyziemiu /, przy czym w tym przypadku uprawniony stawał się współwłaścicielem jednego, z traktowanych jako odrębne, lokali garażowych i z tego udziału to uprawnienie wynikało. Z takiej możliwości skorzystało - jak wynika z ustaleń - tylko 1/ 3 członków wspólnoty. To właśnie, wzajemne świadomie przez nich [w tym powodów, którzy nie nabyli takich uprawnień do miejsca parkingowego] spowodowane zróżnicowanie wśród członków wspólnoty Pianissimo, było jednym z kryteriów, które znalazło się w tej części zaskarżonej uchwały, określającej, kto spośród członków otrzyma [ a kto nie] piloty umożliwiające samodzielne otwieranie szlabanu. Podstawą dla wyróżnienia w uchwale drugiej takiej grupy było dysponowanie przez członków wspólnoty lokalami użytkowymi. Było ono podyktowane koniecznością zapewnienia swobodnego transportu dostaw do nich. Obydwa zastosowane w uchwale kryteria, w oparciu o które oznaczone zostały grupy członków, którym wydane miały być wydane urządzenia do samodzielnego otwierania zapory, miały charakter obiektywny i wynikały z ich szczególnej sytuacji w porównaniu pozostałymi, którzy takich kryteriów nie spełniali. Kryteria te zatem nie były dowolne, a ich zastosowanie nie było przejawem naruszenia równego traktowania wszystkich członków wspólnoty, jak nietrafnie zarzucają skarżący, podnosząc zarzut naruszenia art. 12 ust. 1 w zw. z art. 25 ust. 1 ustawy. Zróżnicowanie zastosowane w uchwale wynikało z odmiennych potrzeb w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej, będąc następstwem albo to dysponowania prawem do korzystania ze miejsca parkingowego albo to prowadzeniem działalności gospodarczej w lokalu o przeznaczeniu użytkowym. Wbrew temu na co powołują się apelujący, odwołanie się do samego tekstu postanowień uchwały, [które nota bene stanowią jedną całość, co wyklucza możliwość jej uchylenia w części , nie potwierdza także tego aby pozostawiało pole, w granicach którego zarząd wspólnoty mógłby podejmować dowolne, oparte tylko na własnym uznaniu, decyzje w zakresie udostępnienia bądź nie urządzenia do samodzielnej obsługi szlabanu poszczególnym jej członkom. Opisane wyżej cechy treści uchwały wykluczają także podzielenie zarzutu powodów, [a odnosi się to także do konstrukcji i tekstu uchwały nr (...) , iż ma ona charakter blankietowy, regulując prawa i obowiązki członków wspólnoty w zakresie warunków wjazdu na nieruchomość wspólną w sposób , jak skarżący to ujmują „ szczątkowy”. Trzeba dodatkowo w tym kontekście dostrzec, iż przedmiotem tej uchwały nie było określenie szczegółowych zasad tego wjazdu ale upoważnienie zarządu do zrealizowania inwestycji założenia zapory i jej generalnych zasad, tym ilości środków na nią przeznaczonych i oznaczenia źródła ich pozyskania.

Nie można też ocenić tych postanowień jako niezgodnych z indywidualnie rozumianymi interesami skarżących powodów. Na wstępie powiedzieć należy, że interes taki należy wykładać w kategoriach obiektywnych i nie można go utożsamiać wyłącznie z subiektywnym przekonaniem członka wspólnoty o jego naruszeniu wywołanym podjęciem uchwały określonej treści. Przy tym żądający jej uchylenia na tej podstawie, obowiązany jest powołać merytoryczne zarzuty wobec jej indywidualnie traktowanych postanowień i dowieść faktów ich zachodzenie oraz potwierdzających to, jaki rodzaj interesów i dlaczego został nimi dotknięty. Aby z powodu kolizji postanowień uchwały wspólnoty z interesem indywidualnie określonego jej członka mogło dojść do jej uchylenia, konieczne jest potwierdzenie znacznej dysproporcji - na korzyść zasługującego na ochronę interesu członka jako właściciela lokalu - pomiędzy nim a potrzebą interesów wspólnoty jako całości do której środkiem jest kwestionowana uchwała (por. także w tej materii, powołane jedynie ilustracyjnie judutakty SN z 21 marca 2019, sygn. II CSK 62/18 oraz z dnia 29 listopada 2018 , sygn. IV CSK 383/17) .

Zważywszy na argumentację powodów za pomocą której opisują oni ten interes, sprowadzający się [już przy wykonywaniu uchwały] do konieczności oczekiwania na dokonywane zdalnie otwarcie zapory przez administratora lub osoby z pogotowia technicznego, a zatem tylko pewnego utrudnienia zmniejszającego komfort korzystania z nieruchomości wspólnej, przy okazjonalnym korzystaniu przez niuch z części przeznaczonej dla samochodów drogi wewnętrznej, takiej dysproporcji, dającej podstawę do uchylenia uchwały z omawianego powodu nie można potwierdzić. (...)

Już tylko dla zapewnienia kompletności wypowiedzi zauważyć należy, iż powodowie nie ubiegali się wcześniej o wydanie im pilotów, motywując ich uzyskanie rzeczywistą , obiektywną potrzebą, a co za tym idzie nie wykazali, że spotkali się z nieumotywowaną odmową wydania im takiego urządzenia, która mogłaby zarzucaną uznaniowość po stronie zarządu przynajmniej uprawdopodobnić. (...)

Ta sytuacja jednak - odnosząc się tylko do części drogi wewnętrznej przeznaczonej dla ruchu pojazdów mechanicznych- jest usprawiedliwiona obiektywnie nie dysponowaniem prawem do miejsca parkingowego na terenie wspólnoty [lub w bezpośrednim jego pobliżu, co dotyczy garaży podziemnych]. U źródeł jej powstania znalazła się decyzja każdego z tych członków wspólnoty, aby nie wykupywać prawa do takiego miejsca. (...)

Nie mają racji powodowie także , gdy domagają się uchylenia uchwały, dotyczącej zainstalowania i sfinansowania instalacji monitoringowej. Zarzut jaki formułowali wobec tej uchwały w czasie postępowania przed Sądem I instancji sprowadzał się do oceny, iż jest ona niezgodna z prawem - art. 13 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali - albowiem nakłada na członków wspólnoty Pianissimo obowiązki finansowe służące sfinansowaniu zadania inwestycyjnego, które posłuży utrzymaniu nie nieruchomości wspólnej ale mających status odrębnych nieruchomości lokali użytkowych - pomieszczeń garażowych z miejscami postojowymi. Prima facie zarzut taki, w warunkach oddalenia powództwa także w części w której skarżący domagali się uchylenia z tego powodu uchwały nr (...) należałoby podzielić. Tyle tylko, że w realiach faktycznych rozstrzyganej sprawy uznanie go za zasadny nie może mieć miejsca. W swojej argumentacji apelujący pomijają bowiem ustalone w sprawie i nie kwestionowane w środku odwoławczym ustalenia faktyczne. Zgodnie z nimi postanowienie pkt 1 tej uchwały, opisując zakres rzeczowy mającej powstać instalacji telewizji przemysłowej, ma ona obejmować nie tylko ciągi komunikacyjne w garażach, ale także wejścia do klatek schodowych, wjazdy do garaży oraz ciągi pieszo - jezdne na terenie nieruchomości wspólnej. Z niekwestionowanych ustaleń wynika także, że do pomieszczeń garażowych /stanowiących formalnie odrębne lokale użytkowe pozostające we współwłasności dysponentów podziemnych miejsc postojowych /, można dostać się również bezpośrednio z wnętrza budynku – z poszczególnych latek schodowych. Wskazane w punkcie 1 uchwały ciągi komunikacyjne w garażach zapewniają ponadto dostęp do znajdujących się w tych pomieszczeniach elementów infrastruktury technicznej służącej nieruchomości wspólnej. Fakty te usprawiedliwiają wniosek, iż zdecydowana większość planowanej instalacji obejmie tylko nieruchomość wspólną/ dotyczy to także terenu obejmującego wjazd od zewnątrz do podziemnych hal garażowych, niewątpliwie służąc podniesieniu bezpieczeństwa wszystkich z niej korzystających, chociażby uwagi za przewidziane archiwizowanie nagrań.

Ale nawet w odniesieniu do tej części zaplanowanej w uchwale inwestycji , która dotyczyć by mogła także lokali formalnie nie będących nieruchomością wspólną, wzajemny, funkcjonalny związek pomiędzy tą nieruchomością z halami garażowymi (...) ,tak przez możliwość dostatnia się do miejsc postojowych bezpośrednio z klatek schodowych jak i przez wykorzystywanie elementów infrastruktury technicznej służącej potrzebom wszystkich członków wspólnoty i ich lokalom, wyklucza możliwość uznania, że istnieje usprawiedliwiona treścią wskazanych norm prawa materialnego, podstawa do uchylenia uchwały. Te okoliczności tym bardziej usprawiedliwiają wniosek zgodnie z którym wskazywany jako jedyny argument powodów na jakim opierali żądanie uchylenia tej uchwały, nie uzasadniał uznania go za uzasadnione.

Dlatego nie podzielając także żadnego z podniesionych przez powodów zarzutów materialnych, Sąd II instancji apelację oddalił...

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -04-11_002