Czy wspólnota może określić max wysokość ogrodzenia ogródka w użytkowaniu quoad usum

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 września 2023 r., sygn. akt I ACa 114/22.

Wyrokiem z dnia 15 listopada 2021r. sygn. akt I C 561/20 Sąd Okręgowy w Krakowie w uwzględnieniu w całości powództwa D. S., uchylił uchwałę numer Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie przyjęcia Regulaminu Porządku Domowego w części dotyczącej paragrafu 4, ustępu 6 tegoż regulaminu stwierdzającego, że ogrodzenia znajdujące się na parterze budynku nie mogą być wyższe niż 1,60 metra (pkt I). (...)

...powód zlecił adaptację kupionego lokalu do potrzeb prowadzenia w nim jednostki oświatowej i terapeutycznej. Zainstalowano m. innymi specjalne toalety dla dzieci, podwieszane sufity dla wyciszenia, wykonano specjalną wentylację i klimatyzację. Ta adaptacja kosztowała powoda ok. 400.000 zł
Do tego lokalu przynależy ogródek odgrodzony od reszty podwórka siatką metalową z przyłożoną do niej matą wiklinową o wysokości 1,80 m. Ogrodzenie to przylega do jednaj ściany budynku, w którym jest lokal powoda na szerokości okien tego lokalu. Między jedną ścianą tego ogrodzenia, a równoległą do niej ścianą budynku jest przestrzeń o szerokości ok. 2 m, która prowadzi do jednej z klatek schodowych. Ogródek, z którego korzysta powód jak i kilka innych ogródków znajduje się na wewnętrznym dziedzińcu budynku otoczonym z trzech stron ścianami tego budynku. Ogrodzenia pozostałych ogródków są albo równe z wysokością ogrodzenia ogródka powoda albo niższe i wykonane z różnych materiałów.
Na terenie tego zagrodzonego ogródka przynależnego do lokalu powoda znajdują się urządzenia do zabaw dla dzieci z przedszkola oraz inne urządzenia do pracy terapeutycznej z osobami dorosłymi.
W lokalu tym i na terenie ogródka prowadzone są zajęcia przedszkolne i terapeutyczne.
Na wysokość ogrodzenia postawionego przez powoda skarżyli się niektórzy właściciele lokali pozwanej wspólnoty, twierdząc, że ogrodzenie jest za wysokie, wygląda jak bunkier i zasłania wejście do jednej z klatek schodowych, nadto że w przejściu pomiędzy ścianą ogrodzenia a ścianą budynku może być niebezpiecznie, choć jak dotąd nigdy nikomu nic się tam nie stało. (...)

O zakresie i sposobie korzystania z wydzielonych części nieruchomości decyduje w tym przypadku umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa ta jednak, nie określała zasad odgrodzenia terenu wydzielonego do korzystania. Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nie może oczywiście dotyczyć sposobu korzystania z lokalu stanowiącego odrębną własność. Nie uchyla to jednak możliwości podejmowania uchwał w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnych, szczególnie jeżeli sposób korzystania z nieruchomości wydzielonej do wyłącznego korzystania nie został w tym zakresie określony w umowie, a dodatkowo wpływa na sposób korzystania z pozostałej części nieruchomości wspólnej.

Trzeba podkreślić, że umowa o podziale do korzystania wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone oraz określone w ustawie, lecz także skutki wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.

Można przyjąć, że zwyczajowo ogródki wydzielone do wyłącznego korzystania są odgradzane w sposób zapewniający intymność, jednak trudno przyjąć by normy zwyczajowe pozwalały na stawianie wysoki ogrodzeń zasłaniających prześwit. ogrodzenia. Normy prawa wynikające z przepisów ustawy prawo budowlane i Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie zakazują usytuowania ogrodzeń powyżej 1,60 m, a jedynie określają ograniczenia dla ostro zakończonych ogrodzeń a ponadto określają wymóg uzyskania pozwolenia na posadowienie ogrodzeń powyżej 2,2 m. Ustawa więc nie zakazuje posadowienia ogrodzeń o wysokości 1,60 m, ale też nie uchyla możliwości posadowienia ogrodzeń o wysokości wyższej w tym o wysokości 1,80 m tj. takiego jak faktycznie oddziela część ogródka zajmowanego przez najemcę powoda od pozostałej części.

Niewątpliwie cel zakupu nieruchomości powoda to cel użytkowy, który nie wykluczał prowadzenia tamże działalności przedszkolnej. Rozporządzenie Ministra Edukacji Narodowej i Sportu z 31.12.2002 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny w publicznych i niepublicznych szkołach i placówkach Dz.U.2020.1604 t.j. określa, że teren placówki przedszkolnej ma być ogrodzony (§ 7 ust. 1), przy czym musi to być ogrodzenie, które nie stwarza zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi (§ 41 ust. 1). Logicznie więc przepisy te wskazują, że ogrodzenie placówki edukacyjnej ma gwarantować, że dzieci w kontakcie z ogrodzeniem nie doznają uszczerbku i nie wydostaną się na zewnątrz przedszkola oraz gwarantować, że osoby z zewnątrz nie będą mogły bez problemu dostać się do środka. Brak jest jednak podstaw do uznania, że uchwała określającą maksymalną wysokość takiego ogrodzenia na poziomie 1,60 m koliduje z możliwością zapewnienia bezpieczeństwa dzieciom korzystającym z przedszkola. Dla Sądu Apelacyjnego zaś zasłonienie w sposób poważny widoczności wejścia do budynku ma znaczenie z punktu widzenia kwestii bezpieczeństwa mieszkańców.

Słusznie też apelująca Wspólnota zarzuca, że uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie wskazuje jakie obiektywne dowody mają wskazywać, że ogrodzenie o wysokości 160 cm zagraża działalności terapeutyczno-opiekuńczej i nie gwarantuje poczucia intymności, prywatności i anonimowości. Zeznania M. G. i K. S.- nie stanowią obiektywnej oceny w tym przedmiocie, szczególnie w aspekcie stwierdzenia, że działalność terapeutyczna odbywa się w gabinecie, a przekonanie tej ostatnie o możliwości kradzieży mienia nie jest oparte na obiektywnych przesłankach. Zachowanie zaś pełnej intymności i prywatności jest po pierwsze niemożliwe z uwagi na możliwość obserwacji terenu odgrodzonego ogródka z balkonów, a po drugie idea zbiorowości przedszkola integracyjnego zaprzecza zupełnej prywatności i anonimowości.

Nie ma też decydującego znaczenia podnoszony przez powoda argument, że zainwestował on 400.000 zł na adaptację przedszkola albowiem zaskarżona uchwała nie uchyla możliwości kontynuowania działalności przedszkolnej. Przynajmniej nie wynika to z materiału dowodowego. Ta ocena bowiem wymaga wiadomości specjalnych. Zwykłe zaś zasady doświadczenia życiowego wskazują, że ogrodzenia przedszkolne nie są z reguły wysokie a przede wszystkim nie zasłaniają one zupełnie widoku.

Niewątpliwie natomiast uchwała naraża powoda na poniesienie dodatkowych kosztów związanych z koniecznością obniżenia ogrodzenia, które zostało posadowione przed pojęciem zaskarżonej uchwały. Okoliczność jednak, że ogrodzenie istniało przed uchwałą nie może być decydująca w aspekcie faktu, że wcześniej ogrodzenie nie było wypełnione i nie ograniczało widoczności i nie powodowało przytłaczającego wrażenia. To zaś dla Sądu drugiej instancji jest najbardziej istotne dla sprawy, szczególnie w aspekcie stwierdzenia, że Wspólnotę satysfakcjonuje obniżenie jedynie wysokości wypełnienia. Należy więc przyjąć, że dostosowanie ogrodzenia do wymagań Wspólnoty nie może narazić powoda na znaczne koszty.

Pozwana jako zarządca, dochowując należytej staranności, zobowiązana jest zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu. Zbyt wysokie ogrodzenie zasłania wejście do obiektu, co zresztą ustalił Sąd Okręgowy. Może to utrudnić zlokalizowanie wejścia przez osoby trzecie w tym służby ratownicze. Przepis art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowi, iż właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przeznaczenie budynku wielomieszkaniowego zakłada dostęp tamże także innych osób spoza współwłaścicieli, którzy nie musza znać rozkładu wejść. Należy też zwrócić uwagę na przepis art. 206 k.c. (stosowany po myśli art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali) stanowiący, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nawet jeżeli powód ma prawo do wyłącznego korzystania z ogródka to już jednak poprzez posadowienie z ogrodzenia nie może utrudniać korzystania z pozostałej części nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie zaś zbyt wysokie ogrodzenie utrudnia możliwość zlokalizowania klatki C przez osoby trzecie, w tym przez służby ratownicze. Wizualizacja wynikająca ze zdjęć znajdujących się w aktach potwierdza ponadto przytłaczające wrażenie osoby przechodzącej pomiędzy ogrodzeniami o czym zeznawał przedstawiciel pozwanej.

Niezasadnie też Sąd Okręgowy zdeprecjonował względy estycznej spójności linii ogrodzeń. W założeniu bowiem określenie maksymalnej wysokości ogrodzeń miało zapewnić ujednolicenie ich wysokości a przynajmniej ujednolicenie wysokości wypełnienia ogrodzenia. Zgodnie zaś z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane pozwana ma zapewnić także obowiązek estetycznego utrzymania nieruchomości wspólnej. Estetyka także polega na spójności koncepcji wizualnej.

Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Zasady zaś współżycia społecznego różnicują ocenę ogrodzeń w zależności od tego czy dotyczą one ogrodzeń pełnych tj takich, w którym powierzchnia prześwitów widocznych w kierunku prostopadłym do elewacji ogrodzenia jest mocno ograniczona względem ogrodzeń ażurowych. Wyrazem tego są uchwały podejmowane na podstawie art. 37a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz.U.2023.977 t.j. ograniczające długość albo wysokość tego typu ogrodzeń. Przykładem jest uchwała Nr XXXVI/908/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 26 lutego 2020 r. w sprawie ustalenia "Zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń", która z zasady wyklucza stawianie ogrodzeń pełnych, jak i dodatkowo zakazuje się sytuowania ogrodzenia na nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, chyba, że ogrodzenie stanowi ogrodzenie ogródka przydomowego, o którym mowa w § 4 ust. 1 pkt 12 uchwały. Sąd powszechny nie może przesądzić prawidłowości posadowienia przedmiotowego ogrodzenia w ciągu budynku mieszkalnego w świetle prawa miejscowego albowiem należy to do drogi administracyjnej. Tu jednak należy zauważyć, że prawo miejscowe nie wyklucza wprawdzie możliwości oddzielenia ogródka przydomowego to jednak z zastrzeżeniem zakazu stawiania nieruchomości pełnych jak i nie wyższych niż 1,2 m. Nawet jeżeli powołana uchwała nie dotyczy ogrodzeń wcześniej posadowionych, to jednak ma wpływ na ocenę interesów stron w kontekście zasad współżycia społecznego. W tym wypadku §4 ust. 6 Regulaminu Porządku Domowego nie odnosi się wprawdzie do kwestii sposobu wykonania ogrodzenia, a jedynie do jego wysokości. Biorąc jednak pod uwagę, że z zeznań przedstawiciela pozwanej wynikało, że celem uchwały jest zapewnienie odpowiednich prześwitów i zapewnienia odpowiedniej widoczności wejścia do klatek schodowych, to ocena interesu większości współwłaścicieli nieruchomości nie może być oderwania także od sposobu posadowienia przedmiotowego ogrodzenia przez powoda, w sposób, który nie zapewnia odpowiednich prześwitów i widoczności. Działanie zaś Zarządu Wspólnoty należy ocenić w takim przypadku jako działanie w ramach prawidłowej gospodarki. Sposób zaś wykonania ogrodzenia, ograniczający prześwit musi wpływać na ocenę, że interes powoda nie może mieć w tym przypadku prymatu nad interesem pozostałych współwłaścicieli. Wobec powyższego powództwo oparte na art. 25 ust. 1 u.w.l. należało oddalić.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -09-13_003

[irenalo]

A plac zabaw znajduje się w odpowiedniej odległości od okien? ;-)