Włąściciele lokali użytkowych nie mogą ponosić kosztów strat ciepła lokali sąsiednich

[piotrusb]

Wyrok Sąd Okręgowy w Gliwicach z dnia 21 listopada 2023 r., sygn. akt I C 898/23

...właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą w drodze uchwały zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tychże lokali użytkowych. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych uzależnionej jest zatem od dwóch przesłanek: sposobu korzystania z lokali i związanego z nim zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Są to jednocześnie wyłączne podstawy uprawniające wspólnotę do zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych. Funkcją art. 12 ust. 3 u.w.l. jest kompensacja przez właściciela lokalu użytkowego wzrostu nakładów finansowych na nieruchomość wspólną. Natomiast wzrost uciążliwości korzystania z pozostałych lokali nie jest podstawą do zwiększenia obciążeń względem lokalu użytkowego (K. Osajada, B. Lackroński, Ustawa o własności lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022, Legalis).

Oczywistym jest, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych nie może następować arbitralnie, ale musi mieć uzasadnienie w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

W tej sytuacji trafny okazał się zarzut powódki dotyczący niezgodności zaskarżonej uchwały z prawem, a konkretnie z art. 12 ust. 3 u.w.l. Poza sporem jest bowiem, że zaskarżona uchwała podjęta została nie tylko w związku z koniecznością utrzymania nieruchomości wspólnej, ale także z uwagi na koszt dostawy energii cieplnej do innych wyodrębnionych lokali, w szczególności lokali sąsiadujących z lokalami użytkowymi. Wyliczenia zwiększonego obciążenia (opłaty ustalonej uchwałą) dokonano w taki sposób aby wyrównać koszty dostawy energii nie tylko do części wspólnych nieruchomości, ale także poszczególnych lokali. Naliczona opłata nie znajduje zatem oparcia w przesłankach wymaganych art. 12 ust. 2 u.w.l.

Trafnie zauważa powódka, że nie istnieje żaden obowiązek nakazujący właścicielowi lokalu utrzymywanie w nim określonej temperatury, a w szczególności obowiązku takiego nie tworzy przywoływane przez pozwaną rozporządzenie Ministra Infrastruktury. Nie ma też żadnych powodów do obciążania właściciela lokalu wynikającymi ze strat ciepła kosztami ogrzania lokali sąsiednich. Niemal w każdym budynku znajdują się lokale lepiej lub gorzej usytuowane z punktu widzenia rozmaitych walorów użytkowych i technicznych, w tym również z punktu widzenia kosztów ogrzewania. Nie upoważnia to jednak ich właścicieli do żądania wyrównania im przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej kosztów jakie w związku z tym ponoszą. Podobnie niekorzystne usytuowanie lokalu jakim jest jego położenie bezpośrednio nad lokalem użytkowym nie upoważnia właściciela lokalu do żądania od właściciela lokalu użytkowego partycypowania w kosztach jego utrzymania poprzez nałożenie takiego obowiązku uchwałą członków wspólnoty. Takie żądanie nie znajduje żadnego uzasadnienia w ustawie.

Zaskarżona uchwała, jako obciążająca powódkę opłatą, uwzgledniającą obok kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej również koszty utrzymania lokali mieszkalnych, jest sprzeczna z art. 12 ust. 3 u.w.l. i jako taka podlega uchyleniu w oparciu o przepis art. 25 u.w.l. Niezależnie od tego zaskarżona uchwała narusza interes powódki, nakładając na nią nieuzasadnione obciążenia.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -12-06_001

[piotrusb]

Trafnie zauważa powódka, że nie istnieje żaden obowiązek nakazujący właścicielowi lokalu utrzymywanie w nim określonej temperatury

W kontekście tego (prawdziwego) stwierdzenia warto jednak dodać, że wspólnota może podjąć decyzję ustalającą minimalną kwotę opłaty za ogrzewanie lokalu. Taki warunek może zostać przyjęty bądź odrębną uchwałą bądź jako zapis w regulaminie rozliczania energii cieplnej, do uchwalenia którego obliguje wspólnotę art. 45a ust. 10 ustawy Prawo energetyczne. Kwota powyższa powinna być ekwiwalentem ilości energii cieplnej niezbędnej do utrzymania w lokalu minimalnej temperatury (np. 17-18oC). Ten zaś parametr można określić albo zamawiając opinię biegłego rzeczoznawcy (audyt energetyczny), albo metodą porównawczą poprzez określenie takiej ilości ciepła dla lokalu o identycznej lub zbliżonej kubaturze i zastosowanie współczynników korekcyjnych uwzględniających położenie lokali, szacowanego i wzorcowego, w bryle budynku.

Mamy w orzecznictwie w tej kwestii zgodne wyroki: Sądu Okręgowego w Łodzi z 21 października 2014 r., sygn. akt II C 1386/13, Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 21 września 2015 r., sygn. akt I ACa 248/15, Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 4 października 2017 r., sygn. akt II C 68/17, w których składy orzekające oddaliły powództwo o uchylenie uchwały ustalającej minimalną kwotę opłaty za ogrzewanie lokalu. W obu przypadkach sądy stwierdziły, że uchwała taka jest zgodna z przepisami prawa energetycznego (art. 45a ust. 8 upe), leży w interesie wspólnoty jako ogółu właścicieli oraz uwzględnia rekomendowaną przez orzecznictwo i doktrynę metodę rozliczania mediów (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 347/12), natomiast praktyki właścicieli drastycznie zaniżających temperaturę w swoich lokalach, będące w istocie, bardziej lub mniej zamierzoną, kradzieżą energii cieplnej, stoją w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a także z art. 13 ust. 1 uwl oraz art. 140 kodeksu cywilnego i w związku z tym nie zasługują na ochronę prawną.

Tak też postanowienie Sądu Najwyższego z 28 września 2020 r., sygn. akt I NSNc 51/19 (dotyczy spółdzielni, ale uzasadnienie może zostać odniesione również do wspólnoty).

Trafnie podnosi pozwana, że grzejnik nie jest jedynym źródłem ciepła w lokalu mieszkalnym. Cechą charakterystyczną instalacji centralnego ogrzewania (...) jest to, że część tej instalacji jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, jakim są grzejniki w jego mieszkaniu. Nawet w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez lokatora, jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali. Powód świadomie rezygnując z ogrzewania czterech pomieszczeń w mieszkaniu poprzez zakręcenie grzejników, nolens volens korzystał z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie, ogrzewane pomieszczenia. Ciepło dostarczane do lokalu w taki sposób nie jest zwolnione od opłaty, pozwana miała więc prawo oczekiwać od powoda partycypacji w kosztach tego ciepła.

Należy jednak zwrócić uwagę, że taka uchwała może zostać podjęta tylko wtedy jeśli wspólnota pełni rolę pośrednika w rozliczeniach kosztów ogrzewania lokalowego pomiędzy właścicielami, a przedsiębiorstwem energetycznym – dostawcą energii cieplnej lub medium do jej wytworzenia (gazu, prądu). W praktyce sytuacja taka ma miejsce jeśli we wspólnocie jest instalacja CO. Jeśli jednak takiej instalacji nie ma lub też jest ona ograniczona wyłącznie do nieruchomości wspólnej, zaś właściciele stosują indywidualne ogrzewanie swoich lokali, to wspólnota nie może wprowadzić regulaminu rozliczania ciepła, co wynika z art. 45a ust. 2 upe, ani ustalić minimalnych kosztów ogrzewania lokalu, gdyż przekraczałaby wówczas swoją legitymację ustawową ściśle ograniczoną do nieruchomości wspólnej.

[elmaz]

"Jeśli jednak takiej instalacji nie ma lub też jest ona ograniczona wyłącznie do nieruchomości wspólnej, zaś właściciele stosują indywidualne ogrzewanie swoich lokali, to wspólnota nie może wprowadzić regulaminu rozliczania ciepła, co wynika z art. 45a ust. 2 upe, ani ustalić minimalnych kosztów ogrzewania lokalu, gdyż przekraczałaby wówczas swoją legitymację ustawową ściśle ograniczoną do nieruchomości wspólnej."

Tak sie zastanawiam, jakie szanse mieliby sąsiedzi takiego nieogrzewanego lokalu, gdyby sami wystąpili o zwrot części kosztów za ogrzewanie...

[piotrusb]

Mieliby, bo były już takie wyroki. Tylko wtedy podstawą nie będzie uwl, ale art. 144 kc, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych oraz art. 222 § 2 kc, stosownie do którego przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Na podstawie tego przepisu każdy pokrzywdzony przez wampira energetycznego (:-))właściciel lokalu może wystąpić do sądu z żądaniem zaniechania naruszeń swojego prawa własności. Ponadto jeśli właściciel taki na skutek zachowania sąsiada poniósł szkodę np. wzrosły znacząco koszty ogrzewania jego lokalu, to wówczas może domagać się odszkodowania na podstawie art. 415 kc, zgodnie z którym każdy kto ze swej winy wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. W takim jednak przypadku powód musi wykazać winę (zaniedbanie, zaniechanie) pozwanego, swoją szkodę (co do faktu i wysokości) oraz związek przyczynowo-skutkowy między powyższymi kategoriami.