Niewypełnianie przez właściciela obowiązków wobec wspólnoty, nie pozbawia go uprawnień wynikających z uwl

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 21 września 2023 r., sygn. akt I C 828/22

...okoliczności poprzedzające podjęcie uchwały wzbudzają poważne wątpliwości i czynią w ocenie Sądu podjętą uchwałę sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Przede wszystkim podkreślić należy, że członkowie wspólnoty mają zarówno obowiązki jaki i prawa. Jednym z podstawowych obowiązków członka wspólnoty jest uiszczanie zaliczek na utrzymanie własnego lokalu jak i części wspólnych nieruchomości. Obowiązek ten wynika wprost z art. 15 ustawy o własności lokali. Powódka zaprzestała od 2019 r. opłacania należności na rzecz Wspólnoty, co należy uznać za postawę anarchiczną, która nie znajduje żadnego faktycznego ani prawnego usprawiedliwienia. Wspólnota z tego względu musiała podjąć szereg czynności w celu windykacji należności od powódki, jak również ponieść samodzielnie koszty obciążające powódkę. Powódka naraziła pozwaną na dodatkowe koszty (postępowanie sądowe) oraz inne uciążliwości związane z tą sytuacją. Podkreślić należy, że Sąd dostrzega niewłaściwe zachowanie powódki. Jednakże, mimo niespełnienia przez powódkę ciążących na niej obowiązków to przysługujące jej uprawnienia nie uległy zawieszeniu. Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. I jedną z form kontroli jest właśnie zapoznanie się przez członka wspólnoty z dokumentami finansowymi. Jak wynika z zgromadzonego materiału dowodowego powódka od 2019 r. wielokrotnie zwracała się do Zarządcy Wspólnoty o udostępnienie jej, skserowanie jak i przesłanie dokumentów rozliczeniowych Wspólnoty Mieszkaniowej. Świadek M. S. (2), będący zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej zeznał „Jest prawdą, że powódka zwracała się do mnie o okazanie jej dokumentów i rachunków. Występowała o to do mnie kilka razy. Była u mnie w biurze jeszcze przed zebraniem. A również w 2021 r . po przejęcie przeze mnie dokumentów od poprzedniego zarządcy A. R.. Była w biurze zainteresowana uchwałami, w których wybrano mnie na zarządcę. Mogło tak być że była przed zebraniem, obejrzeć dokumenty. Mogło tak być, że pomiędzy październikiem 2021 r. a czerwcem (...). powódka była i prosiła o okazanie dokumentów, ja mogłem nie mieć czasu. W związku z tym czekaliśmy na inne spotkanie.”

Powódka również przed zebraniem w dniu 06.06.2022 r. pisemnie zwracała się do pozwanej o udostępnienie jej dokumentów rozliczeniowych, które miały stanowić podstawę sporządzonego sprawozdania finansowego. Zaznaczyć należy, że na wspomnianym zebraniu Wspólnota miała podjąć uchwałę o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego za rok 2021 r. Powódce umożliwiono zapoznanie się z dokumentami dopiero podczas zebrania Wspólnoty. Powódka z takiej możliwości nie skorzystała i trudno oczekiwać od powódki odmiennej postawy. Udostępnienie dokumentacji powódce w dniu 06.06.2022 r. było zachowaniem pozorowanym ze strony pozwanej. Oczywistym jest, że przedmiotem sprawozdania nie jest jedna faktura lecz wszystkie wydatki i przychody z całego ubiegłego roku – więc zarówno zapoznanie się z nimi jak i analiza wymaga czasu. Pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów potwierdzających to, że przed zebraniem powódka miała możliwość zapoznania się z dokumentami. Ponadto, pozwana nie uzasadniła w żaden obiektywny sposób tego, że dokumenty, o które powódka wnosiła nie zostały jej okazane przed dniem 06.06.2022 r. Wspólnota nie ma obowiązku ponoszenia kosztów kserowania dokumentów i ich przesyłania powódce, jednak ma obowiązek umożliwić swoim członkom zapoznanie się z dokumentami finansowymi. Podobne stanowisko w zakresie udostępnienia dokumentacji zajął Sąd Okręgowy w G. w wyroku z dnia 20.12.2018 r. o sygn. akt(...) w którym wskazał „ Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień lub roszczenie o udostępnienie dokumentów. Ustawodawca nie przewidział jednak w tym zakresie żadnych szczególnych regulacji w ustawie. W szczególności nie określił, jakie dokumenty (wszystkie czy tylko określone z uwagi na potrzebę zapewnienia ochrony praw osób trzecich) i w jakiej postaci (np. oryginały, odpisy poświadczone za zgodność lub kserokopie) członek wspólnoty może otrzymać a w przypadku wydawania odpisów czy sporządzania kserokopii, kto ma ponosić koszty powstałe z tego tytułu. W doktrynie uprawnienie do zaznajomienia się z dokumentacją przez członka spółdzielni, wspólnika spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czy członka wspólnoty mieszkaniowej nazywane jest uprawnieniem informacyjnym. W orzecznictwie uznaje się natomiast, iż w żądaniu członka wspólnoty mieszkaniowej udostępnienia mu przez wspólnotę dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej niewątpliwie dominują elementy ochrony interesów majątkowych właściciela lokalu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 r., IV CSK 110/0). Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie dają podstawy do całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalne jest jednak wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych przez członka wspólnoty ”. W ocenie Sądu wystarczające byłoby ustosunkowanie się przez Zarządcę Wspólnoty do wniosku powódki i wyznaczenie terminu kiedy istnieje możliwość zapoznania się z dokumentacją i wykonanie ich fotografii – np. w pierwszą środę miesiąca od 8 do 10 i w trzeci czwartek miesiąca od 13 do 15. To czy powódka skorzystałaby z takiej możliwości i wykonania swojego prawa kontroli zależałoby wyłącznie od jej woli. Natomiast w niniejszej sprawie pozwana ograniczyła powódce wykonywanie jej uprawnienia poprzez brak dostępu do dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zaznaczyć należy, że uchwała dotycząca zatwierdzenia sprawozdania finansowego z działalności Wspólnoty Mieszkaniowej prowadzi do uznania, że rozliczenie wskazane w tym dokumencie jest prawidłowe i zgodne z stanem faktycznym. Członkowie wspólnoty mają prawo kontrolować wskazane w tym dokumencie przychody i wydatki. Niejednokrotnie analiza dokumentów finansowych przez członków wspólnoty prowadziła do ujawnienia nieprawidłowości. W związki z tym, podjęcie uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego za rok 2021 bez umożliwienia uprzedniej jego wszechstronnej analizy w oparciu o dokumenty źródłowe narusza interes powódki ale również wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 października 2020 r. sygn. akt (...) wskazał, że „naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 WłLokU stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba że w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Istota kolektywnie podejmowanych decyzji przybierających postać uchwał podejmowanych określoną większością głosów polega na tym, że są to decyzje większości podejmowane nawet przy sprzeciwie mniejszości – ze skutkiem dla wszystkich członków takiej wspólnoty.”, zaś Sąd Apelacyjny w B. w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 listopada 2020 r., sygn. akt (...) podkreślił, że „ interes właściciela lokalu powinien być oceniany w kategoriach obiektywnych. Samo zaś naruszenie jedynie subiektywnego interesu właściciela nie uzasadnia uchylenia uchwały”. Dokonując analizy treści uchwały i okoliczności poprzedzających jej podjęcie Sąd doszedł do przekonania, że powyższa uchwała narusza interes powódki i wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sąd nie dokonał merytorycznej oceny załączonego do akt spraw sprawozdania, a więc też nie jest władny ocenić czy Zarząd majątkiem wspólnoty jest wykonywany prawidłowo czy nie. Powódka podniosła szereg zastrzeżeń co do pozycji zawartych w wspomnianym sprawozdaniu, jednak te zastrzeżenia wynikają z pierwotnej przyczyny jaką był brak okazania dokumentacji, a wiec nie stanowią przyczyny uchylenia zaskarżonej uchwały. Z tego względu Sąd pominął dowód z opinii biegłego z zakresu księgowości jako nieistotny dla rozstrzygnięcia.

Wobec powyższego, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd uchylił uchwałę nr (...) jako sprzeczną z przepisami prawa i naruszającą interesy powódki.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -09-21_002

[piotrusb]

Prawidłowa sygnatura akt przywołanego w powyższym orzeczeniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 r. to IV CSK 110/06.