Uchwała blankietowa narusza zasady prawidłowego zarządu NW

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 30 czerwca 2023 r., sygn. akt I C 831/22

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018). (...)

Przechodząc do merytorycznej oceny treści zarzutów powódki, nie sposób zgodzić się z zarzutem, że uchwała jest sprzeczna z jej interesem, bo pozbawia jej prawa korzystania ze wspólnego strychu i przez sprzedaż zaniżona zostanie wartość jej mieszkania. Powódka nie miała takich zastrzeżeń, gdy to ona była uprawnioną do zabudowy i wykupu zgodnie z uchwałą z 30 grudnia 2008 r. Wątpliwości i zastrzeżenia w tym zakresie pojawiły się u niej dopiero po uchyleniu tej uchwały w dniu 20 stycznia 2022 r., wobec 14 letniej zwłoki powódki w realizacji poprzedniej uchwały. W tym kontekście zastrzeżenia i zarzuty powódki są ewidentnym nadużyciem prawa. Decyzja czy sprzedać strych została w istocie zaakceptowana przez Wspólnotę i samą powódkę, która też chciała go kiedyś wykupić. Jak to wynika z zeznań stron i świadków w toku rozważań i negocjacji pojawiły się różne propozycje wykupu i w istocie 3 oferty. Na aprobatę zasługuje też sama motywacja – chęć pozyskania środków na spłatę zadłużenia Wspólnoty. Większość członków Wspólnoty wyraziła zgodę na to rozwiązanie.

Istota sporu nie sprowadza się więc do pytania „Czy ?”, „Ale komu i za ile ?”.

Kryterium i tryb wyboru oferty A. D. było jednak dość niejasne. Podobnie, treść samej uchwały w sposób niedostateczny chroni członków Wspólnoty przed nierzetelnymi działaniami nabywcy, który ma szeroką możliwość nie tylko wpływu na wycenę nieruchomości jak i możliwość takiego ukształtowania nakładów, że zysk Wspólnoty nie będzie ekwiwalentny do utraty przedmiotu objętego współwłasnością. W skrajnej sytuacji może nawet nie być go w cale, co trafnie zarzuciła powódka.

Kwestią ochrony interesu właścicieli w uchwale dotyczącej ustalenia zasad ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży na cele mieszkalne zajmował się Sąd Apelacyjny w W. w wyroku z dnia 21 sierpnia 2019 r., w sprawie (...). W wyroku tym stwierdził, że:

„1. Zgoda na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej została ujęta przez ustawodawcę w przepisie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i jako taka, po myśli art. 21 ust. 3 tej ustawy oznacza – wraz z udzielonym umocowaniem (art. 22 ust. 2 in fine wskazanej ustawy w zw. z art. 98 i art. 99 § 1 KC) – uprawnienie zarządu do dokonania czynności wynikających z uchwały, ze skutkiem nie tylko dla wspólnoty mieszkaniowej, ale także właścicieli. W świetle tych unormowań, interes właściciela niewyodrębnionych lokali nie zostaje naruszony poprzez fakt, że uchwała nie przewiduje udziału jego przedstawiciela w umowie ostatecznej w związku z koniecznością oddania w użytkowanie wieczyste inwestorowi, odpowiedniego udziału w gruncie stanowiącym własność powoda. Nie przewiduje tego, albowiem ustawa tego nie wymaga, a zatem działanie zgodne z prawem samo w sobie i z tego tylko powodu - nie mogło naruszyć interesu powoda. Dotychczasowy właściciel lokali niewyodrębnionych (w tym ewentualny następca prawny, zgłaszających roszczenia dekretowe), pozostaje właścicielem lokali (art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali), a podejmowane czynności dotyczą nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). którą zarządza wspólnota mieszkaniowa. Niemniej jeżeli uchwała i udzielone pełnomocnictwo dla zarządu mają postać częściowo blankietowego umocowania dla zarządu, bez wskazania istotnych podstaw i kryteriów zarówno wyłonienia inwestora, jak i zasad zbycia nowo wybudowanych lokali, to tym samym ma miejsce pozbawienie właścicieli lokali, w tym powoda, wpływu na istotną treść zarządczą, niewątpliwie o walorze przekraczającym zwykły zarząd.

2. Uchwała powinna precyzować przynajmniej podstawowe kryteria konkursu ofert co do wyboru inwestora, a w odniesieniu do ceny lokali, uchwała powinna szczegółowo określać zarówno cenę rynkową, jak i zasady rozliczania kosztów rozbudowy (przebudowy). Uchwała wyrażająca zgodę na określone czynności powinna mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować. Taka uchwała, w której właściciele lokali blankietowo wyzbywają się określonego segmentu uprawnień na rzecz zarządu wspólnoty mieszkaniowej, bez rzeczowego wskazania istotnej treści rozporządzenia przekraczającego zwykły zarząd, a limine narusza zasady prawidłowego zarządzania i może doprowadzić do pokrzywdzenia członków wspólnoty na skutek jej wykonania przez zarząd.”

Przedmiotowa uchwała nie czyni zadość powyższym kryteriom. Rzeczoznawca, który będzie miał wycenić wartość lokalu będzie powoływany przez kandydata na nabywcę. Zgodnie z zeznaniami świadka R. S. – pracownika Zarządcy Wspólnoty, to inwestor miał znaleźć rzeczoznawcę, który wyceni wartość lokalu i opłacić go. Inwestor, a więc nabywca - osoba najbardziej zainteresowana aby cena lokalu była jak najniższa. Konflikt interesów jest tu wręcz oczywisty. Dla transparentnego ustalenia tej kwestii najprostszym rozwiązaniem jest wspólne powołanie rzeczoznawcy na koszt inwestora, czego uchwała jednak nie zastrzega.

Drugą kwestią jest sposób wyceny nakładów, podlegających odliczeniu od wartości lokalu. Poza lakonicznym stwierdzeniem, że będą to „nakłady poniesione przez inwestora na przebudowę”, w uchwale nie zawarto zasad ich rozliczania. Ograniczeniem w tym zakresie nie będzie projekt techniczny, który ma być zaakceptowany przez Zarząd Wspólnoty. Zapis w tym przedmiocie nie zawiera żądnego odniesienia do kosztorysu, który nie jest składnikiem projektu technicznego. Tak więc w rękach inwestora pozostaje organizacja procedury wyceny lokalu jak i możliwość takiego ukształtowania zestawienia nakładów i ich ceny, który istotnie może doprowadzić do takiego uszczuplenia zysku Wspólnoty, który nie pozwoli zrealizować celu uchwały.

Fakt, że Zarządca posłużył się tu wzorem uchwały akceptowanym przez Gminę O., nie stanowi żądnego wyznacznika jej legalności. Nie jest dowodem, że uchwała w tym kształcie gwarantuje ochronę interesów powódki czy całej Wspólnoty.

W zakresie tego jak należy rozumieć i oceniać naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 14.07.2020 r. Stwierdził że:

„Naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 WłLokU stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba że w trybie art. 25 ust. 1 WłLokU ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Istota kolektywnie podejmowanych decyzji przybierających postać uchwał podejmowanych określoną większością głosów polega na tym, że są to decyzje większości podejmowane nawet przy sprzeciwie mniejszości – ze skutkiem dla wszystkich członków takiej wspólnoty.”

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie doszło do naruszenia interesu nie tylko powódki w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ale i całej Wspólnoty. Nie dlatego jednak, że uchwała zadecydowała o zabudowie strychu i sprzedaży, co Sąd uznał za dopuszczalne i celowe. Uchwała przez swoją blankietową i bezrefleksyjną w podstawowych kwestiach konstrukcję nie chroni w sposób nawet minimalny interesów współwłaścicieli, które są w tych przestrzeniach oczywiście sprzeczne z interesem nabywcy. Podniesione przez powódkę zarzuty wykazały, że uchwała w obszarze sposobu ustalenia ceny jest sprzeczna z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną i interesem powódki oraz pozostałych współwłaścicieli. Ponadto w sytuacji wielości zainteresowanych wykupem do czasu transparentnego wyboru kandydata na nabywcę zawsze będzie zarzewiem sporu i źródłem potencjalnych procesów sądowych. Może też wikłać Wspólnotę w spór z przyszłym nabywcom, na tle ustalenia wartości lokalu, wartości nakładów i przeniesienia własności nieruchomości, co zniweczy cel samej uchwały.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżone uchwała jest niezgodna z zasadą zarządzania nieruchomością oraz narusza uzasadniony interesu nie tylko powódki, ale i wszystkich współwłaścicieli. Powyższe skutkowało uwzględnieniem powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., to jest uchyleniem uchwały.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -06-30_002