Zgoda sądu na czynność przekraczjącą zwykły zarząd we współwłasności

[piotrusb]

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi Widzewa w Łodzi z 3 października 2023 r., sygn. akt VIII Ns 444/22.

Zgodnie z treścią art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z powyższego wynika zatem, że przesłanki z art. 199 k.c. zostaną spełnione, jeżeli zamierzona czynność ma swoje uzasadnienie gospodarcze i nie prowadzi do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli (por. T. Filipiak [w:] A. Kidyba (red.), KC. Komentarz, Lex 2012). Czyli Sąd orzekający na podstawie art. 199 zd. 2 kc dokonuje swobodnej oceny konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę dwie okoliczności: cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przy czym zamierzona czynność nie może być, np. bezcelowa z gospodarczego punktu widzenia, a także nie może prowadzić do pokrzywdzenia niektórych spośród współwłaścicieli. Jak widać więc „interes wszystkich współwłaścicieli” z art. 199 k.c. nie oznacza, że czynność ma być podjęta w ich wspólnym interesie rozumianym jako zysk każdego z nich, jako czynność każdemu z nich przysparzająca konkretną wartość dodaną, ale oznacza to, że czynność taka nie będzie naruszać ich interesu i nie była podjęta ze szkodą dla nich. Oczywiście można wyobrazić sobie szereg czynności, które w sposób oczywisty będą przynosić wszystkim współwłaścicielom konkretne korzyści, ale też i czynności, które nigdy nie będą przysparzające dla niektórych współwłaścicieli. Zatem w jednym przypadku interes współwłaściciela będzie oceniany także przez pryzmat jego profitów, ale w drugim wypadku już tylko przez pryzmat jego ewentualnego pokrzywdzenia. W obu jednak wypadkach będziemy mieli do czynienia z czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd i ze zbadaniem ustawowej przesłanki „interesu współwłaścicieli”.

W przedmiotowej sprawie, biorąc pod uwagę całokształt materiału dowodowego oraz argumentację stron postępowania, zdaniem Sądu, czynności wnioskowane przez wnioskodawców i uczestników, którzy przyłączyli się do wniosku są czynnościami uzasadnionymi gospodarczo i nie prowadzą do pokrzywdzenia uczestników postępowania M. J. (1) i J. J. (1), ani pozostałych właścicieli nieruchomości usytuowanych na terenie osiedla (...) w Ł..

Niewątpliwym bowiem jest, że wnioskodawcy i uczestnicy, którzy przyłączyli się do wniosku dążą do usytuowania zjazdu z osiedla do drogi publicznej- ul. (...) zgodnie z pierwotnym projektem, tj. poprzez działki drogowe nr (...), na wprost, a nie jak do tej pory w końcowym odcinku poprzez działkę nr (...) należącą obecnie do wnioskodawców M. C. i A. C.. Aktualni właściciele działki (...) sprzeciwiają się z korzystania z ich działki, na której wybudowany jest zjazd, brama i furtka do ul. (...), w sposób dotychczasowy przez pozostałych mieszkańców osiedla, chcąc w niedalekiej przyszłości ogrodzić swoją nieruchomość, co spowoduje pozbawienie dostępu do drogi publicznej od ul. (...).

Zaznaczyć należy, że wszyscy właściciele nabywając poszczególne nieruchomości mieli notarialnie zapewniony dostęp do drogi publicznej zarówno od ul. (...), jak i od ul. (...). Nadto, w wydawanych właścicielom aktach notarialnych droga wewnętrzna miała przebiegać na wprost poprzez działki nr (...), zaś poszczególne nieruchomości sprzedawane były wraz z ustanowioną na działkach drogowych służebnością drogową. Służebność taka nie została ustanowiona na działce (...).

W sytuacji, gdy zjazd nie zostanie przeniesiony zgodnie z pierwotnym projektem, a właściciele działki nr (...) rzeczywiście ją ogrodzą lub w inny sposób uniemożliwią korzystanie z usytuowanej na ich działce bramy, wówczas pozostali mieszkańcy osiedla zostaną pozbawieni jednego ze zjazdów notarialnie im zapewnionych. Istotnym jest również, że zjazd do ul. (...) ma szczególe znaczenie dla mieszkańców osiedla, bowiem większość z nich korzysta właśnie z tego zjazdu, od którego bliżej jest do obiektów użyteczności publicznej, sklepów, szkoły, przedszkola, przychodni, wyjazdu do centrum miasta, przystanków komunikacji publicznej. Nie można pominąć, że korzystanie jedynie ze zjazdu od ul. (...) będzie powodowało istotne utrudnienia, ulica ta jest bowiem wąska, nie ma chodnika, jest oświetlona fragmentarycznie, zakrzaczona. Pojawiają się na niej dzikie zwierzęta, nadto droga ta prowadzi do żwirowni, co wiąże się z natężeniem ruchu wywrotek ze żwirem i ciężarówek, które często poruszają się z nadmierną prędkością. Zjazd do ul. (...) jest dla mieszkańców istotny także z uwagi na dostępność do terenu osiedla służb specjalnych, pogotowia czy straży pożarnej- droga do osiedla od ul. (...) jest bowiem krótsza, co w nagłych przypadkach pozwala zaoszczędzić cenny czas. Dlatego też dążenie wnioskodawców i uczestników do przebudowy zjazdu od ul. (...), w celu zapewnienia dwóch zjazdów do osiedla (...) jest jak najbardziej gospodarczo uzasadnione. Przebudowa wskazana we wniosku zmierza bowiem do ułatwienia korzystania z nieruchomości usytuowanych na terenie osiedla, które dla pełnej funkcjonalności powinny mieć zapewnione zjazdy zarówno od ul. (...) jak i od ul. (...).

Jednocześnie z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika aby zaplanowane przez wnioskodawców i uczestników, którzy przyłączyli się do wniosku, czynności mogły spowodować szkodę u pozostałych właścicieli nieruchomości, w szczególności M. J. (1) i J. J. (1). Wprawdzie po przesunięciu bramy wjazdowej zgodnie z pierwotnym projektem, droga wewnętrzna przybliży się do nieruchomości uczestników, jednakże odległość ta nie będzie mniejsza niż odległość pozostałych właścicieli nieruchomości. Nadto należy zauważyć, że pomimo subiektywnego przekonania uczestników M. J. (2) i J. J. (1), że aktualny przebieg drogi wewnętrznej pozostanie niezmienny, to jednak mieli oni świadomość, że w akcie notarialnym jako działki drogowe oznaczono działki (...). Uczestnicy ci winni mieć więc świadomość (skoro jak deklarowali, przed zakupem zapoznali się z dokumentacją dotyczącą nabywanych przez siebie działek), że obecny szlak drogowy nie przebiega w prawidłowy sposób. Ponadto czynność polegająca na przesunięciu zjazdu nie będzie prowadziła do pokrzywdzenia uczestników, nie wpłynie na wartość ich nieruchomości w deklarowanym przez nich stopniu, nadto nie będzie wiązało się z wycinką całego starodrzewia, a jedynie kilku 3-4 drzew rosnących w świetle drogi na wprost, pozostawiając pozostałe drzewa nienaruszone. Podkreślić należy także, że media poprowadzone zostały wzdłuż działek drogowych 474/29 i 474/30 wobec czego drzewa rosnące w ich świetle i tak należałoby usunąć, bowiem istnieje ryzyko, że drzewa te uszkodzą infrastrukturę wodno-kanalizacyjną. W ocenie Sądu uczestnicy postępowania M. J. (2) i J. J. (1) nie wykazali, aby ich obawy były uzasadnione. Należy również zauważyć, że planowana przebudowa nie wpłynie negatywnie na sytuację finansową współwłaścicieli nieruchomości, bowiem koszty przebudowy pokryć ma deweloper, doprowadzając inwestycję do ostatecznego kształtu, zgodnie z pierwotnym planem. Deweloper wielokrotnie deklarował, że nie zamierza kosztami przebudowy obciążać właścicieli i w całości przebudowę zrealizuje na własny koszt. Nadto jak sami uczestnicy małżeństwo J. przyznali, z racji usytuowania ich nieruchomości, oni zapewnili już sobie dostęp do ulicy (...) poprzez zamieszczenie furtki w och ogrodzeniu, które znajduje się w bezpośredniej odległości od tej ulicy. Pozbawienie pozostałych mieszkańców tego osiedla z dostępu do drogi ulicy (...) nie pozbawiłby w rzeczywistości tego dostępu małżeństwu J., a to doprowadziłoby do swego rodzaju naruszenia równowagi interesów wszystkich mieszkańców osiedla.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -10-18_001