Rozliczenie wody musi wynikać ze wskazań liczników lub z regulaminu - nie może być arbitralne

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 12 października 2023 r., sygn. akt I C 69/23

Dnia 7 grudnia 2022r. właściciele lokali podjęli uchwałę nr (...) w sprawie „rozliczenia niedoboru wody”. Treść uchwały jest następująca: „należy obciążyć właściciela lokali nr (...) i (...) tj. Gminę G. kwotą 23.024,30 tytułem niedoboru wody – koszty za lata 2016-2018”. (...)

W pozwanej wspólnocie nie uchwalono regulaminu rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków. Kwota jaką wskazano w uchwale nie była ustalona w oparciu o dane pochodzące z liczników obrazujących faktyczne zużycie wody w poszczególnych lokalach wskazanych w uchwale, ani w oparciu o dane dotyczące zużycia wody w nieruchomości wspólnej. Prawdopodobnie stanowi ona różnicę pomiędzy globalnym kosztem zużycia wody w nieruchomości, a sumą kosztów zużycia wody obliczoną przez pozwaną na podstawie stanu liczników we wszystkich lokalach z pominięciem lokalu (...) i (...). Argumentem, który w ocenie pozwanej przemawiał za przyjęciem takiego rozwiązania miała być okoliczność, iż lokale (...) i (...) miały nie posiadać sprawnych liczników wody. (...)

Zaskarżona uchwała nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach. Trafne podnosi powódka, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 uwl). Jednocześnie za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 uwl).

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej (właściciele lokali) uprawnieni są do podejmowania uchwał w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Uchwały te nie mogą jednak dotyczyć spraw cywilno-majątkowych wykraczających poza stosunki prawne wynikające z zarządu nieruchomością wspólną. Tymczasem zaskarżona uchwała wprost wkracza w sferę obowiązków cywilnoprawnych powódki w stosunku do wspólnoty, regulując zakres tych obowiązków w sposób odmienny od przyjętego w ustawie. Koszt zużycia wody w poszczególnych lokalach będzie stanowił – w zależności od przyjętego w danej nieruchomości rozwiązania - albo zobowiązanie właściciela lokalu względem dostawcy wody, a więc podmiotu trzeciego i jako taki pozostaje w ogóle poza zainteresowaniem wspólnoty, albo (kiedy na skutek warunków technicznych dostawy wspólnota jest odbiorcą wody dostarczanej do nieruchomości i poszczególnych lokali) koszt ponoszony i rozliczany przez współwłaścicieli w ramach wspólnoty. W tym drugim przypadku koszty te z reguły rozliczane są w oparciu o przyjęte we wspólnocie regulaminy, bądź w oparciu o zużycie na podstawie odczytów liczników zużycia w poszczególnych lokalach. Nie ma jednak podstaw do przyjmowana takich rozliczeń w sytuacji kiedy wspólnota nie uchwaliła regulaminu rozliczania kosztów zużycia wody, a nie wszystkie lokale wyposażone są w liczniki. Prawo do podejmowania uchwał w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną nie upoważnia członków wspólnoty do rozwiązywania w drodze uchwały konfliktów cywilnoprawnych o charakterze majątkowym, do jakich dochodzi pomiędzy wspólnotą, a jednym ze współwłaścicieli. Spory takie mogą być rozwiązywane wyłącznie na drodze sądowej w trybie powództwa cywilnego.

W tych warunkach należało uznać, że zaskarżona uchwała jest zarówno sprzeczna z prawem, jak i arbitralnie ingerując w zakres obowiązków powódki wobec wspólnoty, rażąco narusza interes powódki, co spełnia przesłanki jej uchylenia w trybie art. 25 uwl.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -10-30_001