Która część instalacji el. jest częścią wspólną; interes właściciela, a interes wspólnoty przy zaciąganiu kredytu

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 20 kwietnia 2023 r., sygn. akt I C 1064/21

Sporna pomiędzy stronami była kwestia zgodności treści zaskarżonej uchwały z przepisami prawa oraz zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ponadto, strony odmiennie oceniały to, czy uchwała narusza interes powódki jako właściciela lokalu należącego do wspólnoty mieszkaniowej.

Jeśli chodzi o dalsze okoliczności bezsporne, to ostatecznie obie strony sporu nie sprzeciwiały się wykonaniu remontu instalacji elektrycznej na klatce schodowej. Natomiast, w ocenie powódki remontem miały zostać również objęta instalacja elektryczna niebędąca częścią wspólną nieruchomości tj. instalacja pomiędzy licznikiem, a bezpiecznikami. Sporna również pomiędzy stronami była kwestia sposobu finansowania inwestycji przez właścicieli poszczególnych lokali. Powódka stanęła na stanowisku, że cała inwestycja powinna zostać sfinansowana z środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz wpłat właścicieli lokali mieszkalnych, ewentualnie zaciągniętego kredytu w Banku ale z wyłączeniem osób, które dokonają wpłaty gotówkowej. Pozwana Wspólnota zaś w uchwale nr 11/2021 ustaliła, że koszty wykonania remontów zostaną sfinansowane z środków własnych oraz kredytu zaciągniętego w (...) S.A. (...) w B.. Wybrany przez Wspólnotę kredyt nie przewidywał możliwości dokonania przez poszczególnych właścicieli lokali wpłaty gotówkowej.

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy wykonanie instalacji elektrycznej w budynku os. (...) w M. swym zakresem obejmowało również prace przekraczające części wspólne nieruchomości, a na co wskazywała powódka.

W ocenie Sądu wymiana instalacji elektrycznej na klatce schodowej oraz przeniesienie rozdzielnic mieszkaniowych do mieszkania z rozdzielnicy licznikowej mieści w pojęciu części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 maja 2019 r. sygn. akt I CSK 197/18 wskazał, że „Reasumując, o ile należy zgodzić się z Sądem Apelacyjnym, że elementy instalacji służące do wspólnego użytku, w tym doprowadzające media do poszczególnych lokali, stanowią część tzw. współwłasności przymusowej, to urządzenia służące wyłącznie właścicielom lokali nie wchodzą w skład tej współwłasności. Do ponoszenia kosztów utrzymania tych ostatnich są zobowiązani wyłącznie właściciele poszczególnych lokali. Nie ulega wątpliwości, że uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali.” W zakresie instalacji elektrycznej granice określające co należy do części wspólnej nieruchomości, a co do właścicieli poszczególnych lokali nie jest oczywiste i jednoznaczne. W takiej sytuacji należy dokonać wszechstronnej i indywidualnej oceny spornej części wspólnej nieruchomości. W przypadku urządzeń przesyłowych te granice nie są ściśle określone. Dość często przyjmuje się różnicowanie instalacji na zalicznikową jako tą, za którą odpowiada właściciel danego lokalu. Jednak należy też podkreślić, że jest to umowne określenie, a nie wynikające z obowiązujących norm prawnych. Faktycznie, wykonanie prac dotyczące przeniesienia rozdzielnic mieszkaniowych będzie ingerować w prawo własności poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych – tzn. w ten sposób, że pewne prace zostaną wykonane wewnątrz mieszkań. Jednak należy w tym wypadku mieć na uwadze przepis art. 49 k.c. zgodnie z którym „ Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.”. Wyjątek ten dotyczy wyłącznie przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie osoby fizycznej – tu właściciela lokalu. Skoro przewody wewnętrznej linii zasilającej biegną w ścianie wspólnoty, to są własnością wspólnoty, a nie właściciela lokalu, do którego dostarczają energię. Skoro więc Wspólnota podjęła decyzję o remoncie wszystkich linii, nawet tych wyremontowanych, to zdecydowała o swoich instalacjach a nie np. powódki.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu powódka nie jest właścicielem instalacji elektrycznej, która znajduje się na klatce schodowej. Integralną część planowanego remontu instalacji elektrycznej stanowi również przeniesienie bądź wymiana (u osób, które wcześniej dokonały przeniesienia we własnym zakresie) rozdzielnicy mieszkaniowej. Powyższe prace nie mogłyby się odbyć i nie miałyby sensu bez dokonania zmian w zakresie rozdzielnic mieszkaniowych. W związku z tym wykonanie prac remontowych w tym zakresie w mieszkaniu powódki jest uzasadnione technicznie i zgodne z przepisami ustawy o własności lokali mieszkalnych. (...)

Z całą pewnością remont instalacji elektrycznej był konieczny – wynika to zarówno z zeznań świadka K. S., osoby która miała wykonać prace jak również zeznań właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Mieszkańcy lokali znajdujących się w budynku wskazywali na przegrzewanie się instalacji elektrycznej, jak również nie spełniała ona swej funkcji w przypadku wszystkich nowych urządzeń elektrycznych instalowanych w poszczególnych mieszkaniach. Nieprzeprowadzenie remontu instalacji elektrycznej może ostatecznie doprowadzić do jej awarii czy zawarcia. Powszechnie wiadomo, że wadliwa instalacja elektryczna jest częstą przyczyną pożarów lokali mieszkalnych. W związku z powyższym wykonanie remontu instalacji elektrycznej należy uznać za konieczną i mające na celu dobro wszystkich właścicieli lokali, a nie indywidulnych osób.

Jak wynika z ustaleń poczynionych w niniejszym postępowaniu koszt planowanego remontu był wysoki, zaś środki zgromadzone na funduszu remontowym były niewystarczające. W związku z tym Wspólnota Mieszkaniowa podjęła decyzja o sfinansowaniu remontu z środków własnych i kredytu. Powódka zaskarżyła uchwałę nr (...)wskazując, że narusza ona jej interesu przede wszystkim ze względu na to, że nie może dokonać wpłaty gotówkowej i być zwolnioną z kosztów kredytu. Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. „ Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.” Jako koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną w art. 14 ust. 1 ww. ustawy wskazane zostały wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Natomiast art. 12 ust. 2 u.w.l. stanowi, że „ Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.” Jak wynika z wyżej cytowanych przepisów, właściciele są zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Wspólnota Mieszkaniowa w drodze głosowania podjęła decyzję o sfinansowaniu brakującej kwoty z kredytu. Należy podkreślić, że kredyt wybrany przez Wspólnotę Mieszkaniową w (...) S.A. był tańszy od proponowanego przez Bank Spółdzielczy. Faktycznie, wybrany kredyt nie przewidywał możliwości wpłaty gotówkowej przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych. Dokonana analiza przez podmiot zarządzający wspólnotą wskazywała, że Wspólnota w przypadku kredytu w (...) S.A. uiścić odsetki o 10.000 zł niższe niż w przypadku drugiej oferty, a o 20.000 zł otrzyma wyższy kredyt. Oczywistym jest, że kredyt oferowany przez Bank (...) S.A. był korzystniejszy z punktu widzenia interesu Wspólnoty Mieszkaniowej. Uznać należy, że wybór kredytu droższego, a umożliwiającego wpłatę powódce określonej kwoty naruszałby zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zaciągnięcie kredytu w Banku Spółdzielczym byłoby wyłącznie w interesie powódki i tylko dla niej korzystne. Natomiast takie rozwiązanie naruszałoby interesy wszystkich pozostałych członków Wspólnoty. Sąd dostrzega, że na skutek podjętej uchwały powódka zmuszona będzie ponosić koszty kredytu, mimo że nie miała konieczności go zaciągania. Jednak, powódka będąc członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej musi liczyć się z tym, że nie każdy właściciel nieruchomości jest w stanie dokonać jednorazowej wpłaty, a ideą wszelkich wspólnot jest to, że działają one w interesie wszystkich jej członków, a nie poszczególnych jej członków. W zakresie tego jak należy rozumieć i oceniać naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 14.07.2020 r. „Naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 WłLokU stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba że w trybie art. 25 ust. 1 WłLokU ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli. Istota kolektywnie podejmowanych decyzji przybierających postać uchwał podejmowanych określoną większością głosów polega na tym, że są to decyzje większości podejmowane nawet przy sprzeciwie mniejszości – ze skutkiem dla wszystkich członków takiej wspólnoty.”

Powódka wskazywała, że uchwała pozwala na dokonanie jednorazowych wpłat własnych na prace remontowe i powódka nie jest zobowiązana do ponoszenia kosztów kredytu. W ocenie Sądu treść podjętej uchwały, w żadnym wypadku nie prowadzi do wniosku postulowanego przez powódkę. Powyższe zapisy odnoszą się do sposobu finansowania remontów oraz zasad zwrotu zaliczek. W żadnym wypadku nie wskazują na to aby powódka nie była zobowiązana do ponoszenia kosztów kredytu zaciągniętego przez wspólnotę bądź też musiała uzyskać możliwość dokonania wpłaty gotówkowej.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia interesu powódki w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym wypadku indywidualny interes powódki nie jest ważniejszy niż interes wszystkich pozostałych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Podkreślić raz jeszcze należy, że remont instalacji elektrycznej jest konieczny, a sfinansowanie go z środków własnych każdego z mieszkańców niemożliwy. Wybranie droższego kredytu wyłącznie dlatego, aby powódka mogła dokonać indywidualnej wpłaty naruszałoby zasady współżycia społecznego. I w przypadku podjęcia takiej uchwały (korzystnej z punktu widzenia powódki) przez Wspólnotę Mieszkaniową skutkowałoby tym, że osoby, których nie byłoby stać na dokonanie jednorazowej wpłaty zaskarżyliby taką uchwałę. Mogłaby ona zostać uchylona jako naruszająca ich interes oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ostatecznie, strony nie doszłyby do żadnego porozumienia i instalacja elektryczna nie zostałaby dalej wymieniona przez kolejne lata, aż do odcięcia prądu przez dostawcę. Na skutek zaskarżenia uchwały Wspólnota Mieszkaniowa nie przeprowadziła prac remontowych, które miały zostać sfinansowane z kredytu. Powszechnie wiadomo, że przez czas trwania procesu wzrosły ceny materiałów jak i różnego rodzaju usług. Tym samym mało prawdopodobne jest aby Wspólnota wykonała remont w cenie określonej w podjętej uchwale. Dalsze odwlekanie remontu może doprowadzić do jeszcze wyższego jego kosztu, który poniosą wszyscy członkowie Wspólnoty, w tym również powódka.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżone uchwały nie są niezgodne z przepisami praw, zasadą zarządzania nieruchomością oraz nie naruszają uzasadnionego interesu powódki.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -04-20_002