Art. 12 ust. 3 uwl nie pozwala na pokrywanie przez właścicieli lokali użytkowych podatku CIT płaconego przez wspólnotę

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 31 maja 2023 r., sygn. akt I C 695/18.

Powód - (...) spółka jawna z siedzibą w Z. pozwem skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w W. wniósł o uchylenie w całości uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W. z dnia 21 maja 2018 roku w sprawie pokrycia przez właścicieli lokali użytkowych (...) i (...) przy ulicy ul. (...) w W. kwoty podatku CIT od lokali niemieszkalnych, zasądzenie na jego rzecz od strony pozwanej zwrotu kosztów procesu, kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 4-krotności stawki minimalnej oraz kosztów poniesionej opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.

Uzasadniając żądanie pozwu podniósł, że zaskarżona uchwała nr (...) została podjęta niezgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Na skutek uchwały zostało bowiem zwiększone obciążenie powoda z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej poprzez obowiązek pokrycia przez powoda kwoty podatku CIT od lokali niemieszkalnych. Powód podniósł m.in., że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych przez Wspólnotę na podstawie art. 12 ust. 2 u.w.l. wymaga, aby uzasadnione to było sposobem korzystania z tych lokali oraz, aby pomiędzy sposobem korzystania z lokalu użytkowego i przyczynieniem się do zwiększenia uciążliwości lub wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej istniał związek przyczynowy. Ponadto podniósł, że z uchwały w sposób jednoznaczny powinno wynikać, jakiego konkretnie lokalu ona dotyczy, oraz jakie okoliczności faktyczne mają wpływ na zwiększenie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej lub stopniem uciążliwości korzystania z danego lokalu.(...)

W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą zarówno właściciele lokali mieszkalnych, jak i użytkowych znajdujących się w obrębie określonej nieruchomości. Zasadą też jest, że właściciele samodzielnie ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Z kolei wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (art. 12 ust. 2 u.w.l.). Wyjątkiem od jest zasady jest uprawnienie Wspólnoty Mieszkaniowej do zwiększenia w drodze uchwały obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.). Jednakże podkreślić należy, że art. 12 ust. 3 u.w.l. pozwala jedynie na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali i w związku z tym, powinien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń, w tym zaliczek, właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy sposób korzystania z lokali użytkowych generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz, że zwiększenie to musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów zarządu nieruchomością wspólną (Wyrok SA w Warszawie z 18.08.2017 r., I ACa 836/16). Ponadto, zgodnie z paremią „ exceptiones non sunt extendendae”, wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco, co równocześnie również przemawia za koniecznością literalnej wykładni przepisów art. 12 ust. 3 u.w.l przewidującego okoliczności, których zaistnienie warunkuje zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych.

W konsekwencji, zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest możliwe tylko wówczas, gdy korzystanie z lokali użytkowych generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie jest natomiast możliwe zwiększenie takiego obciążenia w przypadku, gdy nie dotyczy ono kosztów związanych z zarządem nieruchomości wspólnej, lecz dotyczy obciążeń podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, które nie są związane ze sposobem korzystania z lokali mieszkalnych. Ponadto, sposób korzystania z lokalu użytkowania musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a jego brak wyklucza legalność nałożenia takiego obowiązku na członka wspólnoty (Wyrok SA w Krakowie z 11.12.2019 r., I ACa 117/19). Zwiększenie obciążeń właściciela lokalu użytkowego musi dotyczyć także konkretnego lokalu, którego sposób używania zwiększa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Niedopuszczalne jest powzięcie uchwały, która jednolicie, w sposób globalny i abstrakcyjny, zwiększa obciążenia właścicieli wszystkich lokali użytkowych zlokalizowanych w danym budynku, bez uwzględnienia wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztów generowanych przez korzystanie z poszczególnych lokali (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 29 marca 2019 r., sygn. akt: I ACa 796/18, Wyrok SA w Krakowie z 11.12.2019 r., I ACa 117/19, Wyrok SA w Warszawie z 18.08.2017 r., I ACa 836/16). Jednocześnie należy podkreślić, że naliczanie od zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych podatku od osób prawnych, w tym od wspólnot mieszkaniowych, nie mieści się w pojęciu sposobu korzystania z takich lokali i nie może w świetle art. 12 ust. 3 u.w.l. uzasadniać podwyższenia obciążeń właścicieli lokali niemieszkalnych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (Wyrok SA w Katowicach z 29.10.2015 r., I ACa 581/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. akt: I ACa 213/17). Nie można bowiem utożsamiać obciążeń fiskalnych ze sposobem korzystania z jakiejkolwiek rzeczy. Istnienie i utrzymywanie obowiązku podatkowego nie jest w żaden sposób uzależnione od woli właściciela tej rzeczy, a wynika jedynie z woli ustawodawcy lub innego uprawnionego do nakładania podatków podmiotu. W konsekwencji, nie jest możliwe zwiększenie takiego obciążenia w przypadku, gdy nie dotyczy ono kosztów związanych z zarządem nieruchomości wspólnej, lecz dotyczy obciążeń podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, które nie są związane ze sposobem korzystania z lokali mieszkalnych. Uzasadnieniem zwiększenia obciążeń właścicieli lokali niemieszkalnych nie może być bowiem sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu (Wyrok SA w Krakowie z 11.12.2019 r., I ACa 117/19).

Sąd nie podziela argumentacji i interpretacji art. 12 ust. 3 u.w.l. pozwanej, która prowadzi do usankcjonowania nie mającej oparcia w przepisach prawa zasady, zgodnie z którą wszystkie lokale użytkowe jedynie przez sam fakt posiadania takiego statusu i bez względu na sposób ich eksploatacji oraz bez potrzeby analizy wpływu ich eksploatacji na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, mogą być obciążone dodatkowym wymiarem opłat, w tym obowiązkiem pokrycia kwoty podatku CIT od lokali niemieszkalnych.

W związku z powyższym należało uznać, że podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwała nie jest usprawiedliwiona sposobem korzystania z lokali użytkowych w nieruchomości przy ul. (...) w W., Pozwana nie była uprawniona do podjęcia uchwały w sprawie pokrycia przez właścicieli lokali użytkowych (...) i (...) przy ul. (...) w W. kwoty podatku CIT od lokali niemieszkalnych. Uchwała stała w sprzeczności z przepisami prawa, a mianowicie z art. 12 ust. 3 u.w.l., tym samym podlegała uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 uw.l. o czym Sąd orzekł w 1. wyroku.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -08-09_001