Jakie uchybienia formalne mogą być podstawą do uchylenia uchwały

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 19 września 2022 r., sygn. akt XIV C 1244/22.

Z artykułu 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że istnieją cztery samodzielne podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu, z których każda stanowić może autonomiczną podstawę do uchylenia uchwały. Niezgodność uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne. Jednakże uchybienia formalne jakich się dopuszczono, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na zebraniu uchwał, tylko wtedy jeśli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na ich treść.

Powód nie wykazał, że uchwała nr(...) z dnia 1 lutego 2022r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w T. została wydana niezgodnie z przepisami prawa. Co więcej w żadnej mierze nie zostało uprawdopodobnione, że uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 11 stycznia 2007r. (sygnatura akt: III CSK 370/06) nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania

Ustawa o własności lokali w art. 30 ust. 3 wskazuje co powinno być przedmiotem corocznego zebrania właścicieli, w pozostałym zakresie ustawa nie nakazuje podejmowania uchwał na specjalnie w tym celu zwołanym zebraniu. Uznać należy zatem w świetle obowiązujących przepisów, że członkowie wspólnoty są uprawnieni do podjęcia uchwały, która nie była objęta uprzednią dyskusją na zebraniu, tym bardziej jeśli to nie ma wpływu na wynik głosowania. W niniejszej zaś sprawie biorąc pod uwagę wynik głosowania nad każdą uchwał nawet brak dyskusji, czy wcześniejszego zapoznania się z uchwałami gdyby została ta okoliczność dowiedziona przez powoda – co nie miało miejsca - nie miałyby wpływu na wynik głosowania.

Pozostali członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej dysponują 74 udziałami, natomiast powód wspólnie z małżonką dysponuje 26 udziałami. Tym samym brak głosu powoda i jego małżonki, nie miał realnego wpływu na wynik głosowania, albowiem powód i tak zostałby przegłosowany, nawet gdyby odpowiedział się przeciwko podjęciu uchwały.

Powód wraz z małżonką, odstąpili dobrowolnie od oddania głosu, nie oddając za zaskarżoną uchwałą, głosu „za”, ani „przeciw”. Do skuteczności takiego zachowania powoda nie jest konieczne złożenie przez niego oświadczenia na piśmie.

Analiza orzecznictwa wskazuje, że liczne są wypowiedzi sądów apelacyjnych, w których uznaje się, iż pominięcie przez zarząd niektórych właścicieli w ramach procedury indywidualnego zbierania głosów należy postrzegać jako uchybienie formalne, które powoduje wadliwość uchwały właścicieli lokali tylko wobec stwierdzenia przez sąd, że uchybienie to miało wpływ na treść uchwały. Podkreśla się, że uchwała procedowana w trybie indywidualnego zbierania głosów jest podjęta z chwilą złożenia głosu, który powoduje, iż za uchwałą opowiedziała się wymagana większość ( art. 23 ust. 2 i 2a uwl) i w takiej sytuacji zarząd nie musi kontynuować procedury zbierania głosów. W tym kierunku wypowiedział się także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, w którym stwierdził, że w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała wspólnoty mieszkaniowej zapada z chwilą oddania ostatniego głosu, przesądzającego o uzyskaniu większości. Wskazał, że niedopełnienie obowiązku powiadomienia każdego właściciela o podjętej uchwale nie ma wpływu na jej skuteczność. Sąd Najwyższy wyjaśnił w wyroku z dnia 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt II CSK 605/07, że czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, iż dzień podjęcia uchwały powinien z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że wystarczająca liczba dotychczas głosujących właścicieli opowiedziała się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia.

W efekcie nie można uznać, by powód dowiódł, że procedura podjęcia uchwały była sprzeczna z prawem, ani tym bardziej by ewentualna wadliwość tej procedury miała lub mogła mieć wpływ na jej treść.

Przy tym w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03 Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Nie ulega zaś wątpliwości, ze zaskarżona uchwała została podjęta przez wspólnotę jako ogół mieszkańców a nie jej zarząd, czy zarządca nieruchomości.

Nie można również przyjąć, że zaskarżone uchwały powinny podlegać uchyleniu jako naruszające interes powoda jako właściciela lokalu. Nawet naruszenie subiektywnego interesu właściciela lokalu poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, powód powinien liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z współwłaścicieli pozostałych lokali. Nie można zaś rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej wspólnoty. Powód nie wskazał w jaki sposób zaskarżona uchwała miałyby naruszać jego interes, a nie sposób uznać by niezidentyfikowany bliżej interes powoda miał przeważyć nad interesem ogółu mieszkańców wspólnoty.

Ingerencja sądu w prawo własności, przejawiająca się w uchyleniu uchwał podjętych przez współwłaścicieli, ma charakter wyjątku od reguły i może następować wyłącznie w tych wypadkach, w których – z uwagi na podstawy wymienione w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali – nie daje się ona pogodzić z porządkiem prawnym. Powód nie wykazał, by takie okoliczności w niniejszej sprawie miały miejsce, co czyni powództwo niezasadnym.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -10-05_001