Zmiana wysokości udziałów związana z nowym sposobem pomiaru całego budynku, ma charakter merytoryczny

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 4 listopada 2022, sygn. akt III Ca 964/21

Nie ma (...) racji skarżący twierdząc, że czynienie przez niego nakładów na części wspólne nieruchomości prowadzić by miało do obniżenia zasądzonej w niniejszym postępowaniu kwoty bądź oddalenia powództwa. Nie znajduje akceptacji pogląd jakoby zaliczki na koszt zarządu nieruchomością wspólną mogły być przez pozwanego regulowane „w naturze” (prace na nieruchomości wspólnej), gdyż jedyną dozwoloną prawem formą ich regulowania są wpłaty pieniężne.

Przesądza o tym treść art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej uowl - tekst jednolity Dz. U. z 2021 roku, poz. 1048), zgodnie z którym, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. R. legis wprowadzenia regulacji zobowiązującej właścicieli do regularnego wnoszenia opłat w postaci zaliczek jest zagwarantowanie stabilności i płynności finansowej wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa musi mieć bowiem możliwość bieżącego pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (zob. wyr. SA w Warszawie z 24.1.2014 r., I ACa 1499/13, Legalis; por. także A. Turlej, w: Strzelczyk, Turlej, Własność lokali, 2015, art. 15, Nb 1). Powyższy przepis ma charakter imperatywny w zakresie, w jakim przewiduje zaliczkowy i miesięczny sposób finansowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalna jest jedynie przy tym modyfikacja terminu uiszczania zaliczek. Ocena zakresu bezwzględnego charakteru normy wyrażonej w komentowanym przepisie winna uwzględniać podstawową funkcję tego przepisu, jaką jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej płynności finansowej oraz możliwości sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek czy krótkoterminowych kredytów.

Nie do pogodzenia z powyższymi celami byłoby pozostawienie do decyzji właścicieli lokali tego, czy będą dokonywać wpłat pieniężnych na koszty zarządu, czy też „pokrywać” je w drodze dokonywania nakładów i prac na częściach wspólnych nieruchomości, przy czym jak należy rozumieć pozwany chciałby aby prace te wybierał on sam według własnego widzimisię i z nikim ich nie uzgadniał.

Z tych wszystkich przyczyn stanąć należy na stanowisku, że regulowanie należnych zaliczek na koszt zarządu nieruchomością wspólną następować może wyłącznie w drodze uiszczania na rzecz Wspólnoty kwot pieniężnych.

Oczywiście co do zasady nie można pozwanemu zabronić podjęcia próby uzyskania od Wspólnoty zwrotu kosztów poniesionych nakładów na nieruchomość wspólną. Skoro jednak w toku niniejszego procesu pozwany nie wystąpił z powództwem wzajemnym ani też nie zgłosił zarzutu potrącenia powyższej wierzytelności, to kwestia ewentualnego czynienia przez niego nakładów na nieruchomość wspólną a w dalszej kolejności ich wysokości, pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy i wysokości kwoty zasądzonej na rzecz powoda.

W konsekwencji skoro wnioski dowodowe pozwanego zmierzały do wykazania poczynienia takich nakładów i ich wartości, to prawidłowo Sąd Rejonowy uznał, że okoliczności te nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i wnioski dowodowe pominął.

Chybione są zarzuty pozwanego dotyczące braku uzupełnienia opinii biegłego i nieuwzględnienia innej powierzchni lokalu zajmowanego przez pozwanego niż ujawniona w dokumentach a w konsekwencji innego udziału pozwanego w nieruchomości wspólnej, co miałoby prowadzić do zawyżonego ustalenia kwot zaliczek.

W razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 zd. 1 uowl). Wobec tego wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jest determinowana wielkością lokalu, co również wynika z art. 3 ust. 3 uowl, zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jak stanowi art. 3 ust. 7 uowl w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w inny sposób niż określony w art. 3 ust. 3 tej ustawy, a przy wyodrębnieniu kolejnych lokali ustalono wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Te zasady nie mają zastosowania, jeśli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie wyjaśniono już, ze zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana nowym sposobem pomiaru całego budynku, skutkująca również zmianą powierzchni lokali wyodrębnionych nie stanowi sprostowania błędów w obliczeniach, ale ma charakter merytoryczny.

W konsekwencji w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali, zgodnie z art. 3 ust. 7 zd. 2 uowl (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2011 r., II CSK 241/10). W razie niemożności uzyskania wymaganej art. 3 ust. 7 zd. 2 uowl jednomyślności właścicieli lokali na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, która jest skutkiem zmiany powierzchni lokali, koniecznym będzie poszukiwania rozwiązań na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 uowl; zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r., I CK 357/04).

Skoro do chwili obecnej żadna z wyżej wskazanych akcji prawnych przeprowadzona nie została, to sądy orzekające w niniejszej sprawie pozostają związane wysokością udziału pozwanego w nieruchomości wspólnej ujawnioną w księgach wieczystych i wynikającą z nich wysokością opłat. Udział ten nie może być korygowany w toku niniejszego postępowania na podstawie opinii biegłego.

Legitymacja czynna Wspólnoty do objęcia wysokością zaliczek kosztów wody i centralnego ogrzewania wynika wprost z treści art. 14 pkt 2 uowl, co czyni zarzut apelacji chybionym. (...)

Chybiony jest wreszcie w ocenie Sądu Okręgowego zarzut naruszenia art. 5 k.c.. Na wstępie rozważań dotyczących tego zarzutu podkreślić należy, że w doktrynie i orzecznictwie dominuje pogląd, iż zastosowanie tego przepisu ma charakter wyjątkowy. Artykuł 5 k.c. przełamuje bowiem zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej. Odmowa udzielenia ochrony musi być uzasadniona okolicznościami rażącymi i nieakceptowanymi ze względu na system wartości istniejący w społeczeństwie. Wszelkie rozstrzygnięcia będące wyjątkiem od strzeżenia praw podmiotowych wymagają ostrożności oraz wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego przypadku. Objęte art. 5 k.c. zasady współżycia społecznego pozostają w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności konkretnej sprawy, występujących tak po stronie powoda, jak i pozwanego i w takim ujęciu wyznaczają podstawy, granice oraz kierunek jej rozstrzygnięcia, w wyjątkowych sytuacjach, które ten przepis przewiduje (wyrok Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2013 r. II CSK 438/12). Biorąc powyższe pod uwagę, nie można, zdaniem Sądu Okręgowego dopatrzeć się w zachowaniu strony powodowej naruszenia zasad współżycia społecznego lub traktować go jako nadużycia prawa. Powodowa Wspólnota dochodzi bowiem należności, które wynikają z ustawy i podjętych przez nią uchwał i służy wszystkim członkom Wspólnoty, a zatem także pozwanemu. Nie ma podstaw by przyjąć, że w sprawie zachodzą szczególne okoliczności uzasadniające odstąpienie od ochrony praw powódki.

Ponadto powszechny jest pogląd, iż nie może korzystać z ochrony ten, kto sam nadużywa swojego prawa (tzw. reguła czystych rąk). W orzecznictwie przyjmuje się dość konsekwentnie, że na nadużycie prawa nie powinien powoływać się ten, kto sam zachowuje się w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 12 czerwca 2013 r., II CSK 632/12; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 1979 r., III CRN 273/78; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 1972 r., III CRN 566/71). Tymczasem pozwany zarzucając powódce nieuczciwe, niezgodne z zasadami współżycia działanie, sam uchybiał tym zasadom, ponieważ wbrew ciążącym na nim obowiązkom nie uiszczał należności za lokal, w jakiejkolwiek wysokości, przez długi, liczony w latach okres czasu, co de facto prowadziło do kredytowania kosztów utrzymania zajmowanego przez niego lokalu przez pozostałych członków Wspólnoty.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -12-15_001

[piotrusb]

Powyższy przepis ma charakter imperatywny w zakresie, w jakim przewiduje zaliczkowy i miesięczny sposób finansowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalna jest jedynie przy tym modyfikacja terminu uiszczania zaliczek.

I tu zdecydowanie nie zgadzam się z wyrażonym w drugim zdaniu powyższego cytatu poglądem sądu. Zapis art. 15 ust. 1 uwl

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

jest logiczną i językową całością i w żaden sposób nie wyróżnia imperatywnego charakteru pierwszej części zdania, od - rzekomo nieimperatywnej - części drugiej. Dlatego też uważam, że również tego terminu wspólnota nie można sobie dowolnie zmieniać.

[piotrusb]

To, że art. 15 ust. 1 uwl ma jako całość charakter bezwzględnie obowiązujący potwierdza też orzecznictwo np. wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 17 marca 2022 r., sygn. akt III Ca 275/21, wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej z 17 listopada 2015 r., sygn. akt XI C 1385/15.