Uchwała nie może blankietowo przyznawać zarządowi dowolności działania

[piotrusb]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 marca 2023 r., sygn. akt I ACa 622/22

...treść zaskarżonej uchwały nie była sporna pomiędzy stronami. Zaskarżona uchwała reguluje co do zasady dwie kwestie. Po pierwsze, określa zasady, w oparciu o które inwestor ma dokonać nadbudowy i przebudowy części wspólnej nieruchomości stanowiącej strych. W tym zakresie uchwała wskazuje zarówno podmiot, który ma dokonać nadbudowy i przebudowy strychu, cenę za 1 m.kw. powstałych w wyniku tej przebudowy lokali oraz zawiera niezbędne zgody i pełnomocnictwa.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w tym zakresie uchwałę uznać należy za prawidłowo sformułowaną i jej treść nie daje podstaw do formułowania zarzutów, które w świetle art. 25 u.w.l. dawałyby podstawy do jej uchylenia.

Co prawda Sąd Okręgowy wskazał, że zaskarżona uchwała nie precyzuje istotnych postanowień przyszłej umowy w zakresie jej trwania, odpowiedzialności za szkody, sposobu rozliczenia nadwyżki lub niedomiaru środków finansowych, które pojawiłyby się przy końcowym rozliczeniu między Wspólnotą, ale ta wypowiedź Sądu Okręgowego, zdaje się nie dotyczyć kwestii związanych z nadbudową i przebudową strychu, lecz kwestii przeprowadzenia prac remontowych w częściach wspólnych, nieobjętych nadbudową, która to kwestia również została uregulowana w uchwale. Nawet gdyby intencją Sądu Okręgowego było sformułowanie tego typu wymogów wobec ww. części uchwały dotyczącej przebudowy strychu, to wobec faktu, że kwestie te, mogą być ustalone w oparciu o przepisy o charakterze dyspozytywnym, uznać należy, że stanowisko Sądu Okręgowego jest zbyt rygorystyczne.

Trzeba jednakże zauważyć, że w spornej uchwale uregulowano również kwestie związane z wykonaniem przez Inwestora na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej robót remontowo – budowlanych w częściach wspólnych budynku, które nie mają być objęte przebudową. Odnośnie tej kwestii w pkt 1 lit. b) uchwały ustalono, iż Inwestor wykona na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej roboty remontowo – budowlane w częściach wspólnych budynku, przy czym szczegółowy zakres prac do wykonania w częściach wspólnych nieruchomości, zostanie określony i doprecyzowany w umowie dotyczącej nadbudowy i przebudowy części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych, której integralną częścią będzie harmonogram rzeczowo – finansowy prac remontowych. W punkcie pierwszym lit c) uchwały ustalono, że zakres prac do wykonania w częściach wspólnych budynku będzie dotyczył istniejącego budynku przed przeniesieniem na Inwestora własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej będzie wykonany ze względu na potrzeby remontowe wspólnoty Mieszkaniowej, a nie ze względu na potrzeby inwestycyjne inwestora. Z kolei w punkcie pierwszym lit. d) uchwały ustalono, że przed przystąpieniem do prac w częściach wspólnych budynku Inwestor wykona projekty i kosztorysy, które podlegają uzgodnieniu ze Wspólnotą reprezentowaną przez Zarząd. Co więcej, uchwalono w punkcie pierwszym lit. e), że cena może być zapłacona w ten sposób, że wydatki poniesione na prace w częściach wspólnych budynku będą rozliczone w zamian za przeniesienie przez Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz Inwestora własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej na warunkach określonych w umowie zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokali. Z postanowień tych jednoznacznie wynika, że kwestia przeprowadzenia prac remontowych w częściach wspólnych budynku została powiązana z przebudową i nadbudową strychu przez inwestora i ustanowieniem odręcznej własności lokali. Nie można zatem uznać, że w spornej uchwale strony uregulowały w sposób całkowicie odrębny, tj. pozwalający na samodzielną ocenę, dwie niezależne od siebie kwestie, tj. kwestię przebudowy i nadbudowy budynku i kwestię remontu części wspólnych budynku.

O ile również w tym przypadku, tj. odnośnie wykonania przez Inwestora na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej robót remontowo – budowlanych w częściach wspólnych budynku formułowanie bezwzględnego wymogu określania czasu trwania umowy, odpowiedzialności za szkody, sposobu rozliczenia nadwyżki lub niedomiaru środków finansowych, które pojawiłyby się przy końcowym rozliczeniu między Wspólnotą a Inwestorem, wydaje się zbyt daleko idącym wymogiem, o tyle zgodzić się należy z Sądem Okręgowym, że zaskarżona uchwała, przewidując wykonanie przez Inwestora na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej robót remontowo – budowlanych, w tym możliwość ich rozliczenia ze środków należnych wspólnocie za przeniesienie na inwestora przez Wspólnotę własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy, w sytuacji gdy nie wskazuje nawet w sposób ramowy zakresu i charakteru tych prac remontowych i pozostawiając jedynie w rękach Zarządu uzgodnienia co do projektów i kosztorysów prac, wyklucza w istocie możliwość ustalenia jakiego rodzaju prace mają być zlecone inwestorowi, pozostawiając tę decyzję zarządowi wspólnoty. Wobec braku jakichkolwiek wskazań w zaskarżonej uchwale jakiego rodzaju prace remontowe w częściach wspólnych budynku mają być zlecone Inwestorowi brak jest możliwości oceny czy chodzi o prace wchodzące w zakres zwykłych czynności czy też czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną. W tym ostatnim przypadku, zlecenie prac wymagałoby uchwały wspólnoty, a sporna uchwała takiego wymogu nie przewiduje, upoważniając jedynie zarząd do zawarcia umowy, w której zostanie określony zakres prac i ich wycena.

Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ani komentowana ustawa, ani Kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu, niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku, w tym związane z drobniejszymi remontami i konserwacją. Z kolei czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną to czynności obejmujące m.in. modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę, podział nieruchomości, łączenie lokali i czynności te wymagają, zasadniczo, zgody większości właścicieli lokali, rozumianej zgodnie z art. 23 u.w.l., lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi, a w stosunkach zewnętrznych, ponadto pełnomocnictwa do zawarcia umowy danego rodzaju, sporządzonego w formie prawem przewidzianej. Przykładowe wyliczenie tych czynności zawiera art. 22 ust. 3 u.w.l.

Skoro w oparciu o zaskarżaną uchwałę nie można dokonać oceny charakteru prac, które mają być zlecone inwestorowi, to zgodzić się należy z Sądem Okręgowym, że uchwała w tym zakresie jest zbyt ogólnikowa, by można było uznać, że nie narusza ona co najmniej zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, pozostawiając poza kontrolą członków wspólnoty działań zarządu, w którego rękach pozostawiono Zarząd Wspólnoty, który został upoważniony do zawarcia umowy, w której ma być określony zarówno zakres prac remontowych, ale także uzgodnienia projektów i kosztorysów dotyczących tych prac.

Trzeba przy tym zauważyć, że brak jakiegokolwiek określenia rodzaju i zakresu prac, które mają być zlecone inwestorowi, pozbawia członków wspólnoty możliwości kontroli działań zarządu w tym zakresie.

Nie ma zatem racji pozwana twierdząc, że uchwała nie musi zawierać żadnych wskazań co do zakresu prac remontowych, które mają być zlecone Inwestorowi. Jeśli natomiast chodzi o konieczność wskazania kosztów tego typu prac remontowych, to zdaniem Sądu Apelacyjnego wystarczającym byłoby wskazanie górnej granicy tego typu kosztów, co nie pociągałoby za sobą konieczności zmiany uchwały w przyszłości.

Nie jest również zasadny zarzut pominięcia dowodów dołączonych przez pozwaną do odpowiedzi na pozew obrazujących trzyletni proces przygotowań do podjęcia zaskarżonej uchwały, który umożliwił właścicielom lokali na podjęcie świadomej decyzji o wyrażeniu zgody na realizację planowanej inwestycji. Dokumenty te należy uznać za irrelewantne dla oceny powództwa, skoro okoliczności wskazywane przez pozwaną, w zakresie odnoszącym się do zakresu prac remontowych, nie znalazły odzwierciedlania w treści uchwały.

Pozwana wspólnota w swej argumentacji odwołała się do stanowiska Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2019 r. I CSK 197/18, w którym stwierdzono, że nie ma przeciwwskazań, aby projekt przyszłej umowy stanowił załącznik do uchwały wspólnoty mieszkaniowej, to jednak nie jest to warunek sine qua non ważności i skuteczności takiej uchwały. Uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l., może zostać podjęta również w sytuacji braku projektu umowy odnoszącej się do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Trzeba jednakże wskazać, że w uzasadnieniu tego orzeczenia wyjaśniono, że zezwolenie właścicieli lokali nie może polegać na przyznaniu zarządowi całkowitej dowolności działania, a więc nie może to być tzw. zgoda blankietowa. Chodzi tu bowiem o czynności istotne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej oraz jej członków. Nie każda uchwała podjęta w trybie art. 22 ust. 2 u.w.l. musi dokładnie precyzować wszystkie elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne przyszłej umowy, jak również wprost indywidualizować jej drugą stronę. W skrajnych wypadkach wystarczające jest wskazanie kryteriów istotnych z punktu widzenia współwłaścicieli, a więc np. określenie górnej granicy zobowiązania, do zaciągnięcia którego będzie upoważniony zarząd. Generalnie, zgoda winna odnosić się do co najmniej w przybliżeniu określonej czynności.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego zaskarżona uchwała z uwagi na brak jakichkolwiek wskazań co do zakresu prac remontowych, które mają być określone w umowie, do której zawarcia został upoważniony zarząd, pozostawiając z rękach zarządu uzgodnienia co do harmonogramu rzeczowo – finansowego, określonego w tej umowie, przyznaje zarządowi całkowitą dowolność działania.

Nie jest zatem uprawnione odwoływanie się do stanowiska Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażonego w wyroku z dnia 7 marca 2017 r. o sygn. I ACa 36/16. Uchwała, której spór ten dotyczył wskazywała bowiem zakres prac rewitalizacyjnych części wspólnych budynku.

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -03-02_003