Uchwała musi być konkretna i nie może być blankietowa; zasady quoad usum

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Uchwała musi być konkretna i nie może być blankietowa; zasady quoad usum

#1 Post autor: piotrusb » 17-05-2023, 10:28

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 23 listopada 2022 r., sygn. akt I C 1148/21
W pierwszej kolejności wskazać należy, że wadliwe, z uwagi na naruszenie przepisów ustawy, jest postanowienie zawarte w punkcie 3 kwestionowanej uchwały. Pozwana w treści uchwały przyznała zarządowi kompetencję do wyrażania zgody na zabudowę klatek schodowych. Trafnie zauważa powód, że postanowienia uchwały także w tym zakresie są nieprecyzyjne – z uchwały nie wynika bowiem, czy zgoda taka może zostać udzielona tylko właścicielom lokali czy także osobom niebędącym członkami Wspólnoty, uchwała w żaden sposób nie ustala także kryteriów wyrażenia zgody i nie ogranicza zakresu dopuszczalnej zabudowy. Niezależnie od nasuwających się niejasności, delegowanie na zarząd Wspólnoty kompetencji do decydowania o sposobie zagospodarowania nieruchomości wspólnej i uprawnienia do zawierania stosunków obligacyjnych prowadzących w istocie do pozbawienia ogółu właścicieli lokali prawa do dysponowania częścią nieruchomości, stoi w sprzeczności z art. 22 ust. 2 u.w.l. Powołany przepis stanowi, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgoda na zabudowę części klatki schodowej ponad wszelką wątpliwość przekracza zakres zwykłego zarządu, co znajduje potwierdzenie także w treści art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l., zgodnie z którym czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Już wadliwość trybu wyrażania zgody na zabudowę klatek schodowych przesądziła o konieczności uchylenia zaskarżonej uchwały w całości. Skoro bowiem uchwale nadano charakter blankietowy – nie przyznała ona prawa zabudowy klatek schodowych wyraźnie określonemu kręgowi podmiotów oraz nie określiła bezpośrednio zakresu dopuszczalnej zabudowy – to po wyeliminowaniu z jej treści punktu 3 uchwała stawałaby się niewykonalna i bezprzedmiotowa.

Rozpatrując podnoszoną przez powoda kwestię sprzeczności zaskarżonej uchwały z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz interesami powoda, podkreślić należy, że z ustawy o własności lokali nie sposób wywieść zakazu umieszczania w części wspólnej nieruchomości przegród budowlanych oraz odpłatnego udostępniania części nieruchomości wspólnej osobom trzecim. Oczywistym pozostaje jednak, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek kierować się przede wszystkim zapewnieniem wszystkim właścicielom wyodrębnionych lokali niezakłóconego korzystania z lokali oraz możliwości korzystania także z nieruchomości wspólnej, w zakresie w jakim wynika to z jej przeznaczenia i funkcji. Wspólnota mieszkaniowa nie może zatem doprowadzić do tak istotnego ograniczenia powierzchni korytarzy i klatek schodowych, że korzystanie z poszczególnych lokali stałoby się w jakimkolwiek stopniu utrudnione. Sytuacja taka stanowiłaby niewątpliwie naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz godziłaby w interesy właścicieli lokali. Tymczasem zaskarżona uchwała, zezwalając na zabudowę klatek schodowych, nie wyznacza w tym zakresie jakichkolwiek precyzyjnych ograniczeń – nie określa np. maksymalnej powierzchni, którą może zająć każdy z właścicieli, nie zawiera także szkiców, wskazujących tę część klatki schodowej, która może zostać zabudowana. Wobec nieścisłości postanowień uchwały zasadny staje się zarzut, że treść uchwały może prowadzić do naruszenia interesów właścicieli lokali oraz narusza zasady prawidłowego zarządu. Oceny tej nie zmienia fakt, że pozwana miała odnieść korzyść majątkową z udostępnienia wydzielonych części klatek schodowych właścicielom lokali. Korzyść taka nie jest bowiem proporcjonalna do zagrożenia interesów właścicieli lokali, jakie pociąga za sobą właściwie nieograniczona możliwość zabudowy klatek schodowych. Pozwana nie wykazała, że kwota opłaty za korzystanie z wydzielonych części korytarzy (2 złote za metr kwadratowy) jest ceną adekwatną i rynkową. Na marginesie wskazać należy, że nie wiadomo nawet, czy opłata ta ma być uiszczana w stosunku miesięcznym, kwartalnym czy rocznym. Rację ma pozwana, że kwestionowana uchwała nie prowadzi do dysproporcji między interesem ogółu właścicieli a interesami poszczególnych właścicieli lokali. Naruszenie interesów właścicieli może jednak wynikać nie tylko ze sprzeczności tak określonych interesów. Tym bardziej do pokrzywdzenia właściciela lokali dochodzić może w wyniku podjęcia uchwały, która realizuje interes wybranych właścicieli kosztem pozostałych.

Reasumując, nie narusza zasad prawidłowego zarządu i interesów właścicieli lokali dopuszczenie zabudowy części wspólnych nieruchomości, ani nawet udostępnienie pewnych części nieruchomości wspólnej osobom trzecim, o ile nie prowadzi to do jakiegokolwiek ograniczenia możliwości korzystania z wyodrębnionych lokali oraz nie pozbawia nieruchomości wspólnej cech funkcjonalno-użytkowych, które są istotne z perspektywy potrzeb właścicieli (np. nie prowadzi do nadmiernego przewężenia ciągów komunikacyjnych czy też nie narusza ustalonych zwyczajów dotyczących przechowywania określonych sprzętów na korytarzach). Zaskarżona uchwała nie stwarza żadnych gwarancji, że kryteria takie zostaną zachowane przy zabudowie klatek schodowych i oddaniu ich części do dyspozycji poszczególnych właścicieli.

Niezależnie od powyższego, wątpliwości wywołuje zgodność z prawem swoistego podziału części wspólnej nieruchomości (klatki schodowej) pomiędzy właścicieli wyodrębnionych lokali. Odróżnić bowiem należy samą dopuszczalność zabudowania części klatek schodowych (która, w zakreślonych jasno granicach, nie budzi zastrzeżeń) od przyznania poszczególnym właścicielom lokali prawa wyłącznego korzystania z pewnych, wydzielonych części nieruchomości wspólnej, pozbawiającego pozostałych właścicieli możliwości korzystania z tych części nieruchomości. Jakkolwiek uchwała posługuje się pojęciem „najmu” części korytarzy, to jednak wykładnia zawartych w uchwale oświadczeń woli prowadzi do wniosku, że jej intencją było dokonanie podziału do używania części klatek schodowych.

Przy interpretacji postanowień uchwały należy kierować się dyrektywami art. 65 § 1 k.c. - uchwała jest bowiem szczególną, wielostronną czynnością prawną, inkorporującą oświadczenia woli osób, które głosowały za jej przyjęciem. Mając na uwadze okoliczności podjęcia uchwały, a zwłaszcza fakt, że celem uchwały było w zasadzie tylko usankcjonowanie istniejącego stanu rzeczy, wnioskować należy, że wolą ogółu właścicieli lokali było wydzielenie z nieruchomości wspólnej części klatek schodowych (korytarzy) oraz udostępnienie ich na wyłączność niektórym właścicielom lokali. Okoliczności towarzyszące podjęciu uchwały wykluczają, aby jej celem było udostępnienie jakichkolwiek części klatek schodowych osobom spoza kręgu właścicieli lokali. W przypadku właścicieli (członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej) prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej wynika z prawa rzeczowego (udziału we współwłasności) i nie wymaga odrębnego tytułu obligacyjnego. Nie sposób przyjąć, że jeden ze współwłaścicieli zawiera z pozostałymi umowę najmu, która musiałaby wówczas dotyczyć nie rzeczy ale prawa (udziałów we współwłasności przysługujących współwłaścicielom). Rozwiązanie takie nie mieści się w konstrukcji umowy najmu. Wolą właścicieli lokali było zatem przyznanie wyłącznego władztwa nad częściami nieruchomości wspólnej wybranym osobom z kręgu właścicieli, w zamian za ustaloną odpłatność. Świadczy o tym fakt, że pomieszczenia te są zamykane na klucz i tylko właściciel mieszkania ma do nich dostęp, w rzeczywistości właściciele poszczególnych mieszkań wydzielili sobie dodatkowa powierzchnię, która powiększyła ich i tylko ich mieszkanie. W ten sposób powstałych pomieszczeniach trzymane są rzeczy osobiste, wózki rowery ale również garderoba wierzchnia a także pozostawiane są portfele. W zasadzie przynależą do danego mieszkania. Niewątpliwie inni współwłaściciele nie mogą korzystać z zajętej powierzchni, nie mają tez kluczy do tych pomieszczeń, nie mogą tam trzymać swoich rowerów czy wózków dziecięcych. Skutki wynikające z zaskarżonej uchwały w pełni odpowiadają skutkom prawnym umowy o podział nieruchomości quoad usum. Judykatura dopuszcza taki podział w odniesieniu do nieruchomości wspólnych, zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. W wyroku z 16.09.2015 r., III CSK 446/14 Sąd Najwyższy stwierdził, że przepis art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach, jak również w podziale wydatków i ciężarów, a także zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 i 207 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem pozostałych – za ich zgodą. Umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Nie muszą być w niej określone zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując takiego podziału, strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych.

Zaakcentować jednak należy, że podział quoad usum nieruchomości wspólnej może nastąpić w zgodzie z obowiązującymi przepisami jedynie na podstawie umowy współwłaścicieli. W odróżnieniu od uchwały, do zawarcia umowy konieczne jest złożenie zgodnych oświadczeń woli przez wszystkich współwłaścicieli. Ustanowienie na mocy uchwały pozwanej oraz ewentualnych dalszych umów obligacyjnych podziału klatek schodowych quoad usum stanowi zatem obejście prawa. Zaskarżona uchwała zmierza bowiem do skutku zakazanego przez prawo – jej celem jest podział nieruchomości wspólnej do używania, następujący jednak bez zgody wszystkich właścicieli, jedynie na mocy woli większości spośród nich. Czynność prawna stanowiąca obejście ustawy jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.), a zatem pozostaje w sprzeczności z prawem.

Istotne pozostaje również, że podział quoad usum nieruchomości wspólnej, dokonany w przewidzianej prawem formie umownej, skutkować powinien modyfikacją proporcji ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wydatki związane z częściami tej nieruchomości, które oddano do wyłącznego korzystania poszczególnych współwłaścicieli, powinny być ponoszone tylko przez nich. Zaskarżona uchwała nie odnosi się w ogóle do tej kwestii, ustalając jedynie zasady ponoszenia wydatków związanych z wykonaniem zabudowy, nie natomiast wydatków na utrzymanie zabudowanych części nieruchomości. Wydaje się zatem, że – pomimo wydzielenia z klatek schodowych części przeznaczonych do wyłącznego użytku współwłaścicieli – nie ulega zmianie ustawowa reguła ponoszenia kosztów utrzymania tych części korytarzy proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Mimo że z określonych części korytarzy mogliby korzystać wyłącznie poszczególni współwłaściciele, pozostali współwłaściciele byliby obciążeni kosztami ich utrzymania. Także z tej przyczyny zaskarżona uchwała prowadzi do pokrzywdzenia właścicieli lokali, w tym powoda.

Zaskarżona uchwała jest obejściem art. 206 i 207 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l., które normują dopuszczalność i sposób podziału nieruchomości wspólnej quoad usum, wyłączając dopuszczalność dokonania takiej czynności na mocy uchwały. W konsekwencji pozostaje sprzeczna z obowiązującym prawem, a sprzeczność ta dotyczy całości jej postanowień. Z tej przyczyny, z mocy art. u.w.l. orzeczono w punkcie 1 sentencji wyroku o uchyleniu uchwały.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -12-01_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”