Zbycie lokalu a interes prawny do zaskarżenia uchwały; nie można głosować częścią udziału

[piotrusb]

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 13 września 2022 r., sygn. akt I C 889/21

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W chwili zamykania rozprawy okazało się, iż powodowie nadal są właścicielami lokalu w pozwanej wspólnocie a zatem formalnie zachowali legitymację czynną do wniesienia powództwa. W ocenie Sądu jednakże w chwili zamykania rozprawy nie posiadali (nie wykazali istnienia) interesu prawnego w uzyskaniu orzeczenia uchylającego zaskarżoną uchwałę. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż kotłownia na części wspólnej o której mowa w zaskarżonej uchwale miała ogrzewać mieszkanie nr (...). Mimo, iż – jak wynika z zebranych na rozprawie oświadczeń – usytuowana jest w pobliżu lokalu nr (...), to jednakże służy do ogrzewania lokalu nr (...) a zatem stanowi jego przynależność w rozumieniu art. 51 k. c. Lokal nr (...) jest ogrzewany elektrycznie (w sposób niezależny od lokalu nr (...)); do jego ogrzania nie jest konieczne korzystanie z kotłowni o której mowa w zaskarżonej uchwale; nie jest ona przynależnością do tego lokalu.

Z orzecznictwa, którego kierunek sąd orzekający podziela wynika, iż przepis art. 192 pkt 3 KPC stanowi wyjątek od zasady wyrażonej w art. 316 § 1 KPC, nakazującej wyrokowanie wedle stanu rzeczy istniejącego w dacie wydania orzeczenia (zamykania rozprawy). Skoro zaś wyjątków nie można wykładać rozszerzająco, stwierdzić należało, że dyspozycją art. 192 pkt 3 KPC objęta jest wyłącznie rzecz lub prawo, które jest przedmiotem postępowania. W konsekwencji przepis ten nie dotyczy uprawnień związanych z przynależnością strony procesu do określonej struktury organizacyjnej (takiej jak wspólnota mieszkaniowa) i dotyczących funkcjonowania tej struktury. Unormowanie art. 192 pkt 3 KPC jest zupełnie nieadekwatne do problematyki uchylenia uchwały właścicieli lokali, gdyż przedmiotem takiego procesu nie jest zbyty lokal, ale uchwała, która z natury nie podlega zbyciu w toku sporu, a legitymacja do zaskarżenia uchwały przyznana właścicielowi lokalu jest konsekwencją możliwości wiążącego uregulowania przez ogół właścicieli jego sytuacji, który tylko w tej formie może kwestionować uchwałę. Z zasady więc były właściciel lokalu nie ma interesu w zaskarżeniu uchwały dotyczącej tego lokalu, gdyż nie wpływa ona na jego prawa i obowiązki. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie - I Wydział Cywilny z dnia 28 stycznia 2021 r. I ACa 643/20, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie - I Wydział Cywilny z dnia 16 stycznia 2015 r. I ACa 1492/14).

Powodowie uzasadniali swoją legitymację czynną do zaskarżenia uchwały mimo utraty przymiotu właściciela lokalu, którego dotyczy uchwała faktem, iż uchwała reguluje ich sytuację prawną, nakłada na nich konkretne zobowiązanie finansowe a co za tym istnieniem interesu prawnego w uchyleniu uchwały. Ze zgromadzonego w sprawie materiału – w szczególności z oświadczeń – wynika, iż kotłownia o której mowa w zaskarżonej uchwale dotyczy lokalu nr (...) którego powodowie nie są już właścicielami. Nowi właściciele wiedzą o procesie, nie wstąpili do niego. Treść zaskarżonej uchwały ma charakter indywidualny, konkretny; została ona podjęta w konkretnej sprawie; dotyczy konkretnych osób. Z chwilą zbycia lokalu przestaje ona powodów wiązać a jednocześnie nie zaczęła wiązać nowych nabywców albowiem nie jest do nich adresowana. W przypadku konieczności obciążenia kosztami za korzystanie z nieruchomości wspólnej nowych właścicieli lokalu nr (...) pozwana będzie musiała podjąć w tym przedmiocie nową uchwałę a nowi właściciele lokalu nr (...) będą dysponować w razie potrzeby stosownymi środkami prawnymi służącymi jej wyeliminowaniu z obrotu prawnego. Wskazać nadto należy, iż w myśl uchwały wpłata 12 800 zł jest uzależniona od ziszczenia się warunku w postaci zawarcia umowy o oddanie do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnej a jak wynika ze zgromadzonych informacji do chwili zamknięcia rozprawy umowa taka nie została zawarta a zatem obowiązek zapłaty nie zaktualizował się. Zaskarżona uchwała nie precyzuje nadto w jakim terminie umowa ta ma być zawarta. Z akt sprawy nie wynika, by pozwana miała zamiar do zawarcia umowy powodów w jakikolwiek sposób przymusić (pomiędzy zgodą na wykorzystanie powierzchni a podjęciem zaskarżonej uchwały minęło 6 lat).

Podsumowując, na chwilę zamykania rozprawy powodowie jako właściciele lokalu nr (...) są członkami pozwanej wspólnoty jednakże z uwagi na odmienny sposób ogrzewania lokali (...) nie muszą korzystać z kotłowni w celu utrzymania w należytym stanie stanowiącego ich własność lokalu nr (...) oraz z pozostałych wskazanych wyżej przyczyn nie posiadają interesu prawnego w żądaniu uchylenia zaskarżonej uchwały. Wobec powyższego powództwo o uchylenie uchwały podlegało oddaleniu. Również oddaleniu podlegało żądanie ewentualne ustalenia nieistnienia uchwały. W ocenie Sądu zaskarżona uchwała została podjęta skutecznie, większością udziałów albowiem T. G. (1) oddał głos za jej podjęciem całością posiadanego udziału. Sąd podzielił przy tym pogląd strony pozwanej iż – w razie głosowania większością udziałów – nie jest możliwe oddawanie głosu częścią udziałów za uchwałą, częścią przeciw a w części się od głosu wstrzymać.

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -10-13_001

[irenalo]

Zanonimizowano numery mieszkań. Trudno wyłapać sens.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała została podjęta skutecznie, większością udziałów albowiem T. G. (1) oddał głos za jej podjęciem całością posiadanego udziału. Sąd podzielił przy tym pogląd strony pozwanej iż – w razie głosowania większością udziałów – nie jest możliwe oddawanie głosu częścią udziałów za uchwałą, częścią przeciw a w części się od głosu wstrzymać.

Jeśli to współwłasność łączna - to tak. Jeśli współwlasność ułamkowa a uchwała była podejmowana przed zmianą prawa - to tak.
Jeśli dziś jest współwlasność ułamkowa, to każdy ze współwlaścicieli może głosować za, przeciw lub wstrzymać się od głosu.

[piotrusb]

Zanonimizowano numery mieszkań. Trudno wyłapać sens.

To prawda. Można się ewentualnie domyślać, że powód zbył jeden lokal, ale pozostał właścicielem innego lokalu we wspólnocie.

Jeśli dziś jest współwlasność ułamkowa, to każdy ze współwlaścicieli może głosować za, przeciw lub wstrzymać się od głosu.

Tak, ale moim zdaniem nie o to chodziło sądowi, ale o to, że jeden właściciel mający udziały wynikające z własności/współwłasności kilku lokali nie może głosować na konkretną uchwałę wspólnoty jednymi udziałami ZA, a innym PRZECIW.

[irenalo]

Ciekawy problem ale ...

Art 23.2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Kowalski ma 51 % w jednym lokalu i 49 % w drugim. Ci co mają większość w drugim lokalu - głosują inaczej niż Kowalski. W ten sposób Kowalski jest za a nawet przeciw. ;-)

[piotrusb]

W takim przypadku faktycznie tak jest