Dobudowa balkonów nie może być finansowana ze środków wspólnoty; barierka balkonu jest częścią NW

Orzecznictwo sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Dobudowa balkonów nie może być finansowana ze środków wspólnoty; barierka balkonu jest częścią NW

#1 Post autor: piotrusb » 20-04-2023, 13:43

Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 2 lutego 2023 r., sygn. akt I C 511/22.
Spór w niniejszej dotyczył tego, czy zaskarżone uchwały naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszały interesy powódki.

W ocenie Sądu, zarzuty powódki pod adresem uchwał nr (...) i (...) zasługiwały na uwzględnienie. Ukierunkowane na realizację inwestycji dostawienia balkonów uchwały nr (...) oraz nr (...) naruszały bowiem zarówno zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódki jako właściciela.

W myśl art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przypomnieć należy, że głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 maja 2013 r., sygn. I ACa 214/13; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10 lutego 2016 r., sygn. I ACa 434/15).

Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe, w tym w szczególności zeznania świadków, pozwoliły natomiast na ustalenie, że przewidziana w zaskarżonych uchwałach inwestycja w postaci dostawienia do budynku balkonów dostawnych, nie była ukierunkowana na należyte utrzymanie nieruchomości wspólnej, czy też jej modernizację, ale realizację partykularnych celów wspierających ją członków wspólnoty. Jest tak, bowiem zaproponowane balkony, z dostępem jedynie przez drzwi balkonowe z poszczególnych lokali, należałoby uznać za części składowe poszczególnych lokali, a nie część wspólną nieruchomości.

Stosownie do treści art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane „pomieszczeniami przynależnymi".

Zarówno ustawa o własności lokali, jak i Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji balkonu. Wskazać niemniej należy, że ustawową przesłanką uznania balkonu za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, iż nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08), a zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal, stanowi jego część składową, jako pomieszczenie przynależne.

Ponadto, zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego, wyrażonym we wspomnianej już uchwale o sygn. III CZP 10/08, w sytuacji, gdy balkon służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., stanowiąc zarazem część składową lokalu mieszkalnego. Jak już wskazano, zaproponowane przez wspólnotę mieszkaniową balkony, których realizacji miały służyć zakwestionowane uchwały, nie stanowiły balkonów ogólnodostępnych dla wszystkich członków wspólnoty, przykładowo przebiegających przez długość całego piętra, a wyodrębnione balkony przynależne do poszczególnych lokali, z nich tylko dostępne. Stanowiłyby przez to pomieszczenia przynależne tych lokali.

Zeznania przesłuchanych w sprawie świadków wykazały, że zamiar wspólnoty nie obejmował, aby dostawione balkony w liczbie 32 były przeznaczone do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców. Były one przeznaczone jedynie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co wynika z ograniczonego dostępu do balkonów.

Jedynie te elementy architektonicznej konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właściciela lokalu, uznać należy za niesłużące wyłącznie do użytku właściciela lokalu, i mogą być kwalifikowane jako nieruchomość wspólną.

W realiach niniejszej sprawy byłyby to jedynie elementy zewnętrzne i mocujące planowane balkony, jak słupy, na których balkony miały być posadowione, ewentualnie barierki, stanowiąc część nieruchomości wspólnej wspólnoty.

Sądowi znane są poglądy, że balkony mogą stanowić dominujący element wizualny zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływać na kształt estetyczny elewacji, który przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 763/13).

Stwierdzić jednakże należy, że postępowanie dowodowe w sprawie wykazało, że zaplanowane dostawienie stalowych balkonów nie służyłoby zwiększeniu estetyki czy funkcjonalności budynku wspólnoty, ale polepszeniu komfortu korzystania z poszczególnych lokali, wpływając pozytywnie jedynie na wartość poszczególnych lokali we wspólnocie. Oczekiwane korzyści z ich dostawienia, podane przez świadków, jak lepsze doświetlenie lokali, dodatkowa przestrzeń użytkowa mogąca posłużyć chociażby do wywieszenia prania, korzyści związane z przebywaniem na świeżym powietrzu i wentylacją, wreszcie zwiększona wartość poszczególnych lokali, bynajmniej nie dotyczą wspólnoty mieszkaniowej jako całości i części wspólnych nieruchomości, odnosząc się ściśle do walorów poszczególnych lokali.

Z perspektywy gospodarowania nieruchomością wspólną nie ma potrzeby dostawiania balkonów, stanowią one zbędny wydatek. Planowana inwestycja służyła natomiast sfinansowaniu ze środków funduszu remontowego nakładów nie na rzecz części wspólnej nieruchomości, służącej całej wspólnocie, ale poszczególnych wyodrębnionych lokali. Była ukierunkowana nie na realizację interesu wspólnoty jako całości, ale poszczególnych właścicieli, poprzez stworzenie dodatkowych pomieszczeń przynależnych do każdego z lokali. Wspólnota mieszkaniowa miałaby w istocie dokonać nakładów na rzecz poszczególnych właścicieli lokali, finansując korzyść w ich majątku prywatnym. W ten sposób nastąpiłoby zaspokojenie potrzeb konkretnych osób, z puli środków przeznaczonych na potrzeby całej wspólnoty mieszkaniowej, przy kreacji w tym celu długoterminowego zadłużenia wspólnoty.

Z inwestycji tej nie wynikałyby natomiast żadne korzyści dla nieruchomości wspólnej pozwanej. Oczywistym natomiast jest, że powstanie zaplanowanej infrastruktury, w zakresie w jakim stanowiłaby część wspólną nieruchomości, tj. powierzchni zewnętrznych jak słupy, balustrady, wiązałoby się z koniecznością ponoszenia ze środków wspólnoty kosztów ich konserwacji i remontów. Nie sposób nie dostrzec, iż inicjatywa dostawienia balkonów spotkała się ze sprzeciwem znaczącej liczby członków wspólnoty, którzy nie widzieli potrzeby przeprowadzenia tej inicjatywy, a obawiali się związanych z nią kosztów, które obciążałyby pośrednio również ich.

Irrelewantna jest przy tym kwestia, czy sytuacja finansowa wspólnoty była na tyle dobra, że pozwalała na zaciągniecie kredytu, bowiem ostatecznie obsługa zobowiązania miała mieć miejsce ze środków własnych wspólnoty – zarówno już zgromadzonych na funduszu remontowym, jak i przyszłych zaliczek na ten fundusz. Fundusz remontowy winien być przeznaczony na finansowanie kosztów związanych z bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ewentualnie finansowanie planowanych kompleksowych remontów i modernizacji budynku. Fundusz ten nie jest przeznaczony do finansowania nakładów nie na rzecz nieruchomości wspólnej wspólnoty, ale pomieszczeń przynależnych do poszczególnych wyodrębnionych lokali.

Mając na uwadze powyższe, zaskarżone uchwały nr (...) i (...) naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, poprzez rozdysponowanie funduszy wspólnoty z funduszu remontowego czy też zaliczek pobieranych od członków wspólnoty, na podwyższenie standardu każdego z osobna lokalu, kreując przy tym długoterminowe zadłużenie całej wspólnoty. Takie przeznaczenie środków wspólnych, co do zasady mających służyć zaspokajaniu potrzeb wspólnoty jako całości, w ocenie Sądu było niedopuszczalne. Jest tak szczególnie, że jak wynika z niezakwestionowanych twierdzeń strony powodowej i strony pozwanej, wspólnota w dalszym ciągu potrzebuje przeprowadzania bieżących remontów, jako że cyklicznie pojawiają się potrzeby dokonywania wydatków na wymianę pewnych instalacji, jak instalacji elektrycznej, kominiarskiej. Występują też nieszczelności na dachu, które mogą prowadzić w miarę upływu czasu do potrzeby dokonania większych wydatków.

W ocenie Sądu, wydatkowanie kwoty ponad miliona złotych i zaciągnięcie kredytu na okres 15 lat, po to, aby walory estetyczne budynku były ewentualnie lepsze, a komfort mieszkania w nim dla pewnych osób był większy, z całą pewnością naruszało zasady prawidłowego zarządu.

Uchwały naruszały też interesy powódki jako właściciela, narażając jej interesy finansowe. Planowana inwestycja, przekraczająca kwotę miliona złotych, miałaby tylko w niewielkiej części pokrycie w funduszach, którymi wspólnota już dysponuje. Przy uwzględnieniu długiego terminu spłaty planowanego kredytu można było się spodziewać wzrostu kosztów jego obsługi, szczególnie w obecnych niestabilnych realiach gospodarczych. Możliwy byłby też wzrost cen za wykonawstwo inwestycji. W efekcie, można by ze znacznym prawdopodobieństwem przypuszczać, że w pewnej perspektywie czasowej wspólnota nie byłaby w stanie obsługiwać zadłużenia bez wzrostu zaliczek. W wypadku realizacji inwestycji istniałoby realne ryzyko konieczności przyszłego podwyższenia zaliczek na bieżącą eksploatację i fundusz remontowy, co bezpośrednio dotknęłoby także powódkę, jak i odbiłoby się na kondycji finansowej każdego z mieszkańców.

Sama okoliczność, że większość mieszkańców dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej wyraziła zgodę na przedmiotową inwestycję oraz argumentacja pozwanej, że dzięki zrealizowaniu inwestycji komfort mieszkańców w związku z możliwością użytkowania balkonów się zwiększy, nie sanuje wskazanych wyżej wadliwości tych uchwał w świetle art. 25 ustawy o własności lokali.

Abstrahując od powyższego, powódka w zaliczkach na funduszu remontowy, byłaby zmuszona do finansowania pomieszczeń przynależnych do innych wyodrębnionych lokali, przy czym naliczana od metra kwadratowego zaliczka obciążałaby powódkę finansowaniem kosztu dostawienia balkonów w większym stopniu, aniżeli w wypadku lokali o mniejszym metrażu, opłacających niższą zaliczkę na fundusz remontowy. Powódka więc w większym stopniu finansowałaby budowę pomieszczeń przynależnych do wyłącznego użytku właścicieli mniejszych lokali.

Ponadto, konieczność ingerencji w ścianę zewnętrzną budynku, która od wewnętrznej strony jest elementem składowym lokalu powódki, celem wstawienia drzwi balkonowych i przeniesienia grzejników, nie byłaby podyktowana żadną obiektywną potrzebą związaną z wymogami nieruchomości wspólnej, stanowiąc w tym wypadku nieuprawnioną ingerencję we własność powódki.

Mając to na uwadze, wobec zaskarżenia uchwał (...) i (...) w ustawowym terminie i trafności podniesionej w pozwie i dalszych stanowiskach argumentacji, podlegały one uchyleniu.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/ ... -02-20_001
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Orzecznictwo sądów powszechnych”